הסכמי הגג צריכים להשתפר, לא להיעלם
בשנים האחרונות חתמה המדינה עם רשויות מקומיות על הסכמים לבנייה בתחומן תמורת תקציבים ממשלתיים. אבל מתברר שרוב ההסכמים לא צלחו, כי מישהו שכח שלאותן אלפי יחידות דיור צריך להעניק שירותים שלרשויות אין מימון עבורם
בשנים האחרונות התבשרנו בקול תרועה רמה שלא מעט ערים חתמו על הסכמי גג עם הממשלה, אולם כעת מתברר שבשורה התחתונה רוב ההסכמים לא צלחו וחלק מהרשויות משכו את התוכניות מהוועדות, ולא בכדי. מישהו שכח כנראה שלכל אותן אלפי יחידות דיור נדרש לספק שירותי תפעול ואחזקה ברמה המוניציפלית עם כל מה שמשתמע מכך ומדובר בעלויות כבדות משקל.
- העיריות מתאגדות למאבק על הסכמי הגג מול הממשלה
- תחת עננה: רמת גן שכרה את דב צור כיועץ להסכמי הגג
- מחר ייחתם הסכם הגג בירושלים: כ-23 אלף יח"ד ו-3 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר
הסכם גג הוא הסכם בין הרשות מקומית לבין המדינה, לפיו הרשות המקומית מתחייבת לבניית שכונות תמורת תקציבים ממשלתיים מוגדלים לפיתוח תשתיות כגון כבישים, מדרכות, גנים ציבוריים, תאורה, ניקוז ומוסדות ציבור וחינוך. במהלך השנים 2018-2013 נחתמו הסכמי גג לאישור בנייה של יותר מ-350 אלף יחידות דיור עם 30 ערים ברחבי הארץ.
לצערנו, התקציבים שהממשלה מפנה לרשות במסגרת הסכם הגג במקרה הטוב יכסו את בניית מוסדות הציבור וסלילת הדרכים שישמשו את אותן שכונות חדשות. אף אחד לא לוקח בחשבון את עלויות האחזקה, התפעול והניהול היומיומי של אותן שכונות. תחזוקה של גנים, פארקים, מוסדות חינוך, מימון אנשי האחזקה, פינוי אשפה, ניקיון, גינון, ביוב, מים, תאורת רחוב ועוד ועוד. כל אלו הם הוצאות שוטפות שעולות לרשות הון עתק. רשויות שיתכננו את תוספות הבינוי שלהן מבלי לשכלל ולהיערך לכמה יעלה לרשות לתחזק שכונה שלמה חדשה נוספת, הולכות לפשיטת רגל ולקריסה כלכלית.
חתימה על הסכם גג בנהריה ב-2018 צילום: באדיבות עיריית נהריה הממשלה מצידה רוצה לייצר פתרונות דיור. שרי השיכון לדורותיהם מייצרים פתרונות, אך הגדלת מלאי דירות, הוספת שכונות חדשות וחתימת הסכמי גג דורשת פרוגרמה תפעולית המשכללת עלויות אחזקה ארוכות טווח.
התכנון נותר מאחור עם אותם שיקולים של פעם
כמעט 180 אלף דירות אמורות היו להיבנות במסגרת הסכמי-הגג שחתם משרד השיכון עם 12 ערים. בינתיים מעט בוצעו או שווקו בפועל, ואלו שתוכננו מעוררים מחלוקת על איכות התכנון. למעשה זה לא מפתיע, מרבית המתחמים, השכונות שנבנות בארץ, נבנות עם בעיות תפעוליות מובנות שקשה לממשן.
צריך להבין שהבנייה השתנתה היום, היא צפופה יותר, עם יותר משתמשים, יותר מערכות מורכבות וחכמות ולגובה רב. אבל התכנון נותר מאחור עם אותם שיקולים של פעם, בכלים של לפני 20 שנה. כיום בהליך התכנון המסורתי יש מעט מאוד שיקולים של תפעול ואחזקה ושל צרכי המשתמשים, כך מתוכננות ונבנות שכונות שהשירותים בהם מרוחקים וכדי לקנות חלב צריך להיכנס לרכב ולנסוע, שירותים בסיסיים לתושב מפותחים רק לאחר שהשכונה מאוכלסת כך שלתושבים יש שנים ללא מענה פרקטי בקרבת הבית או אפילו דרכי גישה עבירות. דרכי הגישה וההגעה לשכונות מתוכננות כך שבשעות השיא תושבי השכונה מוצאים עצמם עומדים למעלה מחצי שעה בפקק רק כדי לצאת מהשכונה.
הדוגמה הטובה של אשדוד
דוגמה לחשיבה תכנונית מחוץ לקופסה של מנהלת הסכמי גג, שמשלבת שיקולים כאלו כבר בשלב התכנון, היא המנהלת באשדוד, הליך התכנון תואם מול הגופים השונים של העירייה ותואם מול אנשי מקצוע בתחום.
גם גופים כמו משרד הביטחון ועיריית תל אביב הבינו שכדי לקבל תכנון איכותי לשלב ההפעלה והאחזקה ולא רק לשלב ההדמיה, נדרש לשלב שיקולים של תפעול ואחזקה לאורך כל שלבי הפרויקט. כאשר אם מזניחים שיקולים אלו בשלב מסוים, הם חוזרים כבומרנג בשלב ההפעלה.
המסקנה היא שנדרש שינוי בתפיסה - צריך לעבור למודל שיכלול מיפוי נכון של צרכי המשתמשים והתפעול כבר בשלבים מוקדמים של התכנון. בלי הכנה נכונה, לקראת ההפעלה והצרכים לאורך זמן, יתקבל פרויקט שאינו מותאם לצרכים האמיתיים. עלות השינויים בפרויקט יכולה להגיע עד 30% מערך ההקמה, ובנוסף עלויות התפעול והאחזקה יעלו הרבה יותר.
רק מתוך שינוי תפיסה ושימוש במודל תכנון הפוך, כאשר מיפוי צרכי המשתמשים העתידיים, מקורות המימון ועלות התחזוקה צריכים להיות הבסיס לתכנון פרויקט הבינוי, יצליחו לבנות הסכמי הגג ברי קיימא.
הכותב הוא מנכ"ל COR - בינוי תומך תפעול
