המלכודות הפסיכולוגיות שמייקרות את המשכנתא

עבור רובנו, נטילת משכנתא היא תהליך מלחיץ המחייב אותנו לקבל החלטות בתחומים שאנחנו לא מספיק בקיאים בהם. מהי תחזית האינפלציה? מה הצפי לשינוי בריבית הפריים? איך לשלב את המסלולים השונים בצורה בטוחה וזולה? מה יהיה ההחזר המקסימלי של המשכנתא שלי והאם אוכל לעמוד בו מדי חודש בחודשו?

אכן, אלו שאלות מורכבות, אך לצערנו – גם הן אינן מייצגות את מלוא מורכבות הבעיה. מערכת היחסים הא-סימטרית בין הבנקים ללווה, בשילוב עם הרגולציה הקיימת בתחום יוצרות שלל מלכודות פסיכולוגיות הגורמות לנו לשלם עוד עשרות אלפי שקלים מיותרים בתשלומי ריבית על המשכנתא שלנו.

מודעות לבעיה היא השלב הראשון בדרך להתמודדות מוצלחת איתה. לפניכם 3 מלכודות הגורמות לנו לשלם הרבה יותר כסף!

מלכודת ראשונה: התמהיל הסטנדרטי והנפוץ ביותר המוצע כיום ללווים כולל רכיבי ריבית פריים, ריבית משתנה לתקופה המקסימלית (30 שנה) וריבית קבועה לתקופה קצרה יותר (20-10 שנים).

ההסבר המקובל למבנה תמהיל זה מבוסס על הרעיון שהלווה יסלק במרץ את ההלוואה הקבועה הקצרה, ולאחר שזו תמה, ישתמש במשאבים שהתפנו בכדי להגדיל מחדש את ההחזר החודשי, ועל ידי כך לסלק בטרם עת את יתרת המשכנתא.

נוסף על הסיבות המימוניות, שהופכות גישה זו לשגויה, הבעיה הגדולה יותר היא שלא נעמוד בתוכנית הזאת. הסיבה היא שאנחנו מפחיתים מהערך של דברים ככל שהם רחוקים מאיתנו בזמן. אנחנו מפחיתים היום מערכו של סכום הכסף שיתפנה לנו בעוד עשור וחושבים שיהיה לנו קל להשקיע אותו מחדש בהחזרי משכנתא. התופעה מכונה בעגה הפסיכולוגית Dynamic Inconsistency משום  שנוצרת אי-עקביות בה אנשים מקבלים החלטות ש'עצמם העתידי' היה בוחר שלא לקבל.

כדי להתמודד עם ההטייה הזו, חשוב דווקא להציב מכשולים שיקשו על 'עצמנו העתידי' לקבל החלטות נמהרות. תמהיל עם חלוקת שנים מאוזנת יותר יהיה גם יותר זול וגם יחייב אותנו בהחזר גבוה לתקופה ארוכה יותר – ובכך ימזער את תשלומי הריבית. לחלופין, שינוי ברירת המחדל כך שהכסף שהופרש למסלול הקצר ינותב באופן אוטומטי למסלולים האחרים יכול לעזור לנו לעמוד ביעד.

צילום: שאטרסטוק

מלכודת שנייה: מספר בנקים בישראל מציעים לשלב בתמהיל המשכנתא הלוואה של כמה עשרות אלפי שקלים (בדרך כלל 70-50 אלף שקל) בריבית כמעט אפסית לתקופה נקובה. נשמע טוב מדי כדי להיות אמיתי.

ההלוואה נראית אטרקטיבית כיוון שאנו מנהלים בראשנו חשבונות מנטליים. הוצאות מסווגות וממויינות לחשבונות רעיוניים נפרדים. ההלוואה הזולה נתפסת כחשבון נפרד מההלוואות האחרות. היא מעניקה יתרונות מנטליים כמו תחושת סיפוק מיידית (מהריבית הנמוכה) ומטרה ברורה וקרובה יותר (סגירת ההלוואה לפני שאר המשכנתא) – אך מסיחה אותנו מהתמונה הרחבה.

בפועל, המשוואה בעולם המשכנתא ברורה. הלוואה קצרה יותר משמעותה החזר חודשי גבוה יותר. אמנם הריבית על הלוואה זו נמוכה מאוד, אך ההחזר הגבוה בה, פועל יוצא של משך השנים הקצר, מוריד מאוד את יכולת ההחזר בשאר ההלוואות בתמהיל. כתוצאה מכך, יש להאריך את ההלוואות האחרות, שהריבית בהן גבוהה, ובכך הן הופכות להיות עוד יותר יקרות!

כדי להתגבר על ההטייה הזו, רצוי למסגר מחדש את ההלוואות האטרקטיביות כחלק ממכלול המשכנתא ולהשוות לאלטרנטיבה.

מלכודת שלישית: השאלה הכי נפוצה בפורומים באינטרנט לאחר הצגת תמהיל משכנתא היא: "איך הריביות שקיבלתי"? הדיון על ריביות בכלל, והשוואת המרווח מעל ריבית הפריים בפרט, הפכו, ושלא בצדק, למדד לאיכות המשכנתא.

הבנקים החליטו לאמץ את המגמה לטובתם. התוצאה היא שטף של תמהילים עם מסלול פריים בריבית נמוכה מאוד ומנגד מסלולים אחרים, ובמיוחד הלוואות בריבית משתנה, בריבית יקרה מאוד.

הסיבה לתופעה הזו נעוצה בצורך שלנו לצמצם את תחושת אי-הוודאות. כיוון שמסלול הפריים הוא המסלול הנפוץ ביותר, שקיים בכל משכנתא, קל לציבור להשוות אותו ולקבל תחושת בטחון בנוגע למשכנתא. גם אם אינה בהכרח נכונה, היכולת להשוות רכיב מסוים מאפשרת ללווים לקבל החלטה ולהרגיש טוב לגביה. מנגד, הרכיבים האחרים כמו הלוואות בריבית משתנה, הן מורכבות יותר וקשות יותר להשוואה. לכן, קל לבנק לנקוב שם בריבית גבוהה ורווחית הרבה יותר.

קשה מאוד להתגבר על הצורך להשוות את עצמנו ולקבל החלטה על סמך השוואה. שימוש במודלים לחיזוי תנודות השוק יאפשר לציבור הלווים להעריך את מחיר הריביות המשתנות ובכך להחליף אי-וודאות במספר מבוסס יחסית. דבר זה יאפשר השוואה של הריבית המשוקללת על סך המשכנתא, במקום להשוות ריבית לכל רכיב בנפרד.

לסיכום, על מנת למזער את התשלומים המיותרים, כדאי להיעזר בחוכמת ההמונים. באינטרנט יש שלל קבוצות ופורומים שבהם אנשי מקצוע תורמים מניסיונם המקצועי העשיר על מנת לאפשר לכם לקבל את ההחלטה הכלכלית הטובה ביותר עבורכם.

אייל ריטברג הוא המייסד של קבוצת הפייסבוק לניתוח משכנתאות: "אייל – הנדסה פיננסית". עופר סנדריי הוא פסיכולוג חברתי, מנכ"ל ומייסד BEapplied, חברת ייעוץ שמתמחה בכלכלה התנהגותית