כיצד צריך לתכנן היום את הפרויקטים של המחר
משבר הנדל"ן בישראל והמחסור המצטבר בדירות גרמו לשוק לא לשים לב מה קורה סביבו. כל דירה שנבנית בישראל נמכרת והיזמים בונים עוד מאותו דבר בהנחה שמה שהשוק רצה בעבר, הוא מה שהשוק ירצה בעתיד. מתחת לאף של שוק הנדל"ן צומח דור חדש אשר עשוי לחפש משהו אחר ממה שיש לשוק להציע. מי שלא יתכנן היום עבור קהל רוכשי הדירות העתידי – יהיה בבעיה כשהמשבר הנוכחי ייגמר
מוגש מטעם DUN'S 100
מחסור מצטבר בדירות מגורים חדשות הוא ככל הנראה אחת הסיבות המרכזיות למשבר הנדל"ן בישראל, משבר שהעלייה התלולה במחירי הדירות היא ביטויו המרכזי. בשוק של ביקושים כל דירה שנבנית – נמכרת, ליזמים ולקבלנים אין תמריץ לפתח מוצר ייחודי ולשנות את מה שהם מוכרים כבר כמה עשורים. רמת הגמר ומפרט הדירות אולי עלו, אבל מרבית הדירות הנבנות כיום דומות מאד לדירות שנמכרו בתחילת שנות ה-90: דירת חמישה חדרים (לפעמים יותר), עם חניה וחצי (רצוי שתיים) הממוקמת בשכונה הבנויה רובה ככולה מדירות זהות. דרישותיהן של רשויות מקומיות הביאו גם הן להאחדה של ההיצע – השאיפה למשיכה של משפחות "חזקות", המדומיינות כמי שיכולות להחזיק דירה גדולה ושני כלי רכב, יצרה רגולציה המאפשרת בנייתן של דירות מסוג זה באופן כמעט בלעדי ברבות מהערים בישראל.
התערבות ממשלתית נמרצת להגדלת מלאי יחידות הדיור המתוכנן והמשווק צפויה לצמצם בשנים הקרובות את מחסור העבר ואולי אף להביא לשוק בו ההיצע עולה על הביקוש. מוקדם לקבוע אם התערבות זו תביא לירידה משמעותית במחירי הדירות, אולם ניתן להניח כי הקונים, שהיום חוטפים מכל הבא ליד, יתחילו להיות סלקטיביים יותר. יזמים אשר ימשיכו לבנות את מה שהורגלו לבנות ולמכור בקלות בשנות המחסור עלולים למצוא עצמם בבעיה בשוק תחרותי יותר.
מרבית קוני הדירות כיום משתייכים לדור המילניום, המכונה גם דור ה-Y, שנולד בשנות ה-80 וה-90 של המאה הקודמת. בשנים הקרובות יצטרפו אליהם בני דור ה-Z. חילופי הדורות מביאים איתם חילופי צרכים כמו גם חילופי רצונות ושאיפות והשאלה היא האם אנחנו עונים לשאיפות אלו בתכנון השכונות והמבנים והדירות כיום. שווקים דינמיים יותר ושמרנים פחות משוק הדיור כבר נותנים תשובה לשאלה זו: שוק המשרדים מציע פתרונות מגוונים ובכל זה מודלים של חללי עבודה משותפים כדוגמת WeWork, שוק שטחי המסחר הבין שקניוני ענק אינם המענה הבלעדי, בשוק המלונאות חברת המלונאות הגדולה בעולם היא Airbnb שלא מחזיקה במלון. גם מחוץ לעולם הנדל"ן התמונה דומה, שוק הרכב מייצר מכוניות קטנות יותר ועצם הבעלות על רכב אינה מובנת מאליה. למעשה, מודל הבעלות כפי שהכרנו הולך ונעלם והתפיסה לפיה גדול יותר הוא בהכרח טוב יותר כבר אינה התפיסה השלטת. ובשוק המגורים? למעלה מ-90% מהדירות הנבנות מדי שנה בישראל הן דירות בנות ארבעה חדרים ומעלה, למעלה ממחציתן בנות חמישה חדרים ומעלה, רובן המוחלט של הדירות מיועד למכירה.
בני דור ה-Z שעובדים כיום בחללי עבודה משותפים, קונים און-ליין, במקרים רבים לא טורחים להוציא רישיון נהיגה וגרים ברובם בדירות שכורות, לא בהכרח ירצו לקנות דירה בעתיד. אם ירצו לקנות דירה, כנראה שלא תהיה זו בהכרח דירת חמישה חדרים עם שתי חניות. הרגלי העבודה, הצריכה והבילוי המשתנים מביאים לשינוי גם בצורכי הדיור. דירה קטנה אינה בהכרח חסרון אם שטחי המחיה הנוספים ניתנים באופן אחר – בחללים משותפים, בבתי קפה או במרחב הציבורי. העדר חניה אינו בהכרח בעיה אם מקומות העבודה והבילוי סמוכים למקום המגורים. איכות חיים אינה בהכרח "רווחת דיור" הנמדדת במטרים מרובעים של שטח פרטי לנפש, אלא במרחב העומד לרשותנו (גם אם אינו בבעלותנו הפרטית) ובמגוון האפשרויות והדרכים להשתמש במרחב זה. עירוב שימושי מגורים, תעסוקה ומסחר אשר נתפס על ידי יזמים רבים כמטרד המביא לירידת ערך דירות הופך ליתרון עבור מי שמחפשים סביבת מחיה אינטנסיבית ומגוונת. דירות קטנות, אשר נתפסות כמיועדות למי שאינו מסוגל לשאת בעלת דירות גדולות, נותנות מענה לאוכלוסייה "חזקה" שרוצה לעבוד, לבלות ולחיות גם מחוץ לדירת המגורים הפרטית.
דניאלה פז ארז צילום: יחצ
הפיכת ערי ישראל לערים המעדיפות אנשים באמצעות שילוב התחבורה והפיתוח העירוני, על מנת לקיים ערים תוססות ומזמינות, שבהן האנשים ירצו לחיות ולעבוד. אנשים יוכלו לרדת מהדירה שלהם לרחוב, לצרוך את מרבית השירותים שהם זקוקים להם בסביבת המגורים, ובכך יוותרו על חלק ניכר מהנסיעות. הטכנולוגיה והמשיכה לקשר דיגיטלי מנוכר, מייצר חסך באינטראקציה פיזית עם אנשים, אשר יעדיפו סביבה בה יוכלו לפגוש אחד את השני ברחוב, כחלק מחוויית היום יום. מקומות שידעו להציע תכנון של עירוב השימושים, העדפת אנשים על כלי רכב, רחובות מותאמים לתנועת אנשים ולא למכוניות בנסיעה מהירה, יהיו ערים שכיף לבלות ולגור בהן.
המהפכה התחבורתית אותה נחווה בעשורים הקרובים הן בתחבורה ציבורית להסעת המונים והן בתחבורה חכמה (רכב אוטונומי, שיתופי וחשמלי), תגרום למעבר לשימוש בתחבורה כשירות ופחות למודל של בעלות על מכונית. דרכי ההתניידות, תחבורה ציבורית או רכב אוטונומי שיתופי, יורידו הצורך בחניות ועלות אחזקת בעלות על רכב. כאשר הפתרונות יהיו מספיק טובים בעתיד, נראה צימצום בצורך בהקצאת שטחים לכבישים וחניות בתוך העיר והגדלת שטחי הציבור והשטחים הסחירים במקומם.
העדפת אנשים בתכנון העירוני וההצבה של האדם במרכז היא לא רק הדבר הנכון לעשות אלא גם התכנון בעל התועלת הכלכלית הגבוהה ביותר. ערים אטרקטיביות ימשכו תושבים וערכי הנדל"ן בהן יעלו, עירוב שימושים ורחובות שוקקים, יעלה את ערך הנכסים המסחריים, העדר חניות תוך מענה תחבורתי כשירות, יוזיל עלות הקמת המבנים ועלות התחזוקה שלהם וצמצום הדרכים יוזיל עלויות פיתוח ותחזוקה לרשויות.
שינויים אלו קורים הרבה יותר מהר ממה שחושבים. צורות מגורים המשלבות שימושים שונים, מבוגרים וצעירים ואוכלוסייה ברמות הכנסה שונות מקובלות מזה זמן רב בעולם. גם בארץ רואים את ניצניהן, בעיקר בתל אביב אך כמעט ולא בשום מקום אחר מחוצה לה. לשינויים הללו בשוק יש להתכונן כבר כעת, משך הזמן שלוקח מתכנון פרויקט ועד למסירת הדירה יכול להגיע לעשר שנים ויותר. אם לא נתכנן בהתאמה לצרכים ולרצונות של קוני הדירות עוד עשור – כולם יכולים להיות בבעיה – קוני הדירות, רשויות מקומיות וגם יזמים שיישארו עם המון דירות חמישה חדרים ושתי חניות.
יש לנו את הזכות לחדש את ערי ישראל ולתכנן ולבנות אותן מחדש, מימוש חזון זה יהפוך את ישראל לאור לגויים גם באיכות החיים של תושביה.
דניאלה פז ארז היא בעלים ומנכ"לית פז כלכלה והנדסה
