מי ייפול חלל: חללי העבודה המשותפים מתנפחים לבועה נדל"נית

שעת טרום צהריים. במקומות עבודה רבים זוהי שעה עמוסה במהלך יום העבודה: הקפה כבר ריכך את הלם היום החדש, ישיבות הבוקר הסתיימו, הלקוחות יושבים על הווריד והעובדים מחכים שתגיע שעה לגיטימית ללאנץ'. אבל כאן, באחד מחללי העבודה המשותפים הנוצצים בתל אביב, האווירה שקטה באופן מוזר. חלק מהקומות במתחם המעוצב בכלל סגורות, והנהלת המתחם מודה בחצי פה שהתפוסה עומדת על פחות משליש.

המתחם הזה הוא לא היחיד שמתקשה למצוא שוכרים: בשקט־בשקט נסגרו לאחרונה לפחות ארבעה מתחמים נוספים בישראל. "ההצפה כבר כאן", אומר על כך רונן אילון, מנכ"ל רד בינת נכסים, בעלת חלל העבודה hubz ברמת החייל. המילה הצפה נשמעת דרמטית, אבל הנתונים מגבים אותה לחלוטין: אם בתחילת 2014 התבסס עיקר השוק הישראלי על שלושת השחקנים הגדולים בו, WeWork, ריג'ס (Regus) ומיינדספייס, שהחזיקו יחד פחות מ־16 אלף מ"ר של משרדים, בתחילת 2015 עמד היקף השטחים שהחזיקו על כ-23 אלף מ"ר, ב־2016 כבר עמד היקף המשרדים ששכרו שלושת השחקנים הללו על כ־43 אלף מ"ר. כיום, ריג'ס ו־WeWork לבדן מחזיקות חללים ביותר מ־60 אלף מ"ר, ולצד שלוש החלוצות נהרו לענף עוד 32 שחקנים, שגרמו לשוק להתנפח בקצב מסחרר. על פי נתוני ספייסינג, מנוע חיפוש והשוואה של חללי עבודה, בינואר 2017 היו בישראל 68 סניפים של חללי עבודה; כיום יש 197, מתוכם 71 (כ־36%) בתל אביב. להיקף השטחים הנוכחי אין נתונים רשמיים, אך לפי הערכות של CBRE ישראל מדובר על יותר מ־250 אלף מ"ר, כלומר — שוק שצמח פי עשרה בתוך כשלוש שנים.

מתחם מיינדספייס רוטשילד בתל אביב. המנכ"ל דן זכאי: "אפילו חברות ענק זיהו את היתרונות" צילום: אוראל כהן

והצמיחה רק מואצת: ב־CBRE ישראל מעריכים כי ב־2018 יושכרו 50–60 אלף מ"ר נוספים, וכי עד סוף 2019 יזנק מספרם של המתחמים ל־400. אל הרשתות הגדולות — WeWork האמריקאית של אדם נוימן, ריג'ס הבינלאומית, Be All שבבעלות היזם נס שובל, מיינדספייס של דן זכאי ויותם אלרואי ו־LABS של טדי שגיא — צפויה להצטרף בקרוב רנט24 (RENT24) הגרמנית, אחת הרשתות האירופאיות הגדולות, ששכרה 2,000 מ"ר בתל אביב לטובת סניף מקומי ראשון, ומתכוונת לפתוח חמישה־שישה סניפים בשטח כולל של כ־10 אלף מ"ר עד סוף השנה.

תל אביב אינה יוצאת דופן. חללי העבודה המשותפים הם הטרנד הנדל"ני הלוהט כמעט בכל מטרופולין: בהונג קונג 12% מכלל שטחי המשרדים הם כיום חללי עבודה משותפים, ובלונדון WeWork היא שוכרת המשרדים הגדולה בעיר. ל־WeWork לבדה היו נכון לתחילת מרץ 234 מתחמים ביותר מ־20 מדינות, ו־251 אלף שולחנות עבודה המאכלסים 220 אלף משתמשים, בהשוואה ל־7,000 משתמשים בלבד לפני ארבע שנים. לפי נתונים של המגזין הגרמני “Deskmag”, המסקר את ענף חללי העבודה המשותפים, אם ב־2015 היו ברחבי העולם 8,900 חללי עבודה משותפים שבהם עבדו 545 אלף איש, כיום מדובר על 18,900 חללים שבהם עובדים 1.69 מיליון איש. מהנתונים עולה שקצב גידול הסניפים אינו פרופורציונלי לגידול במספר העובדים, ככל הנראה כיוון שהסניפים שנפתחים כיום משתרעים על שטח גדול יותר וכוללים יותר עובדים בכל מתחם.

מימין ובכיוון השעון: LABS שרונה, ריג'ס הרצליה ו־WeWork דובנוב. "אפילו אם התפוסה גבוהה, עצם המודל של השכרת שטחים מסוכן" צילומים: עמית שעל, נמרוד גליקמן

אך האם היתה הצמיחה מהירה מדי? דו”חותיה הכספיים של WeWork הבינלאומית של נוימן הם, לדעת רבים, איתות אזהרה על צמיחה מהירה מדי, ועל מודל עסקי שלא ברור אם יצליח לשרוד למשך זמן, כאשר התלות במשתמשי הקצה היא כל כך מוחלטת. WeWork, שיצאה לגיוס של 500 מיליון דולר כדי לממן התרחבות נוספת, הציגה בדו”חות תיק נכסים עולמי של 1.3 מיליון מ"ר והתחייבויות של 18 מיליארד דולר לדמי שכירות. בצד ההכנסות נרשם אמנם זינוק של 100%, אך קצב הגידול המהיר הוביל להפסד נקי של 934 מיליון דולר. קשה להסתכל על הצמיחה המהירה בלי לעצור ולשאול אם התהליך טבעי ומוצדק או שמדובר בבועה שדינה להתפוצץ.

כשאין נאמנות לקוחות, המתחמים לא מפסיקים להזיע

בישראל, החשש מבועה מתגבר לנוכח סגירתם של כמה מתחמים. ההערכה בענף היא כי חללים נוספים ייסגרו הן בגלל מחסור במזומנים שאינו מאפשר לצלוח תקופות קשות, הן בשל התחרות הגוברת, והן בשל הקושי להחזיק מתחמים קטנים בגלל העלויות התפעוליות הבסיסיות שנחשבות גבוהות. אילון מ־hubz לא מתפלא שחלק מהמתחרים מתקשים להחזיק את הראש מעל המים. "אני מכיר את המספרים מצוין. כדי להביא מתחם לרמת גימור מינימלית, ההשקעה מתחילה ב־5,000 שקל למ"ר. זה לא קל גם להשקיע את הכסף הזה וגם לשלם שכירות — ואז צריך למלא את המקום בתוך זמן סביר, כשמנגד התחרות קשה מאוד".

שרון חן, מייסדת ומנכ"לית חלל העבודה AYEKA בפלורנטין, אינה סבורה שהצמיחה בתחום מהירה מדי, אך מסכימה כי אינה מבוקרת. "עכשיו מתחיל תהליך של בקרת איכות: מי שישרוד הוא מי שיידע לייצר לעסקים תוכן שיגרום לאנשים להרגיש פרודוקטיביים, שייכים ובבית. מי שלא יצליח בזה, לא ישרוד". חן מטילה ספק בדיווחים האופטימיים על אחוזי התפוסה בחלק מהרשתות: "יש מתחמים שאני יודעת שאינם רווחיים, למרות שהם מציגים אחוזי תפוסה גבוהים. יש מתחמים שנותנים לחברים חודש חינם או הנחות לחודשיים הראשונים; שמעתי גם על חברות שפיתו אותן להיכנס בלי לשלם שכירות כלל, רק כדי שיהיו אבן שואבת לעוד סטארטאפיסטים". הטבות נוספות שמקובלות בחלק מהמתחמים הן תוספת קרדיט לחדר ישיבות, כרטיסי הסעדה ועוד, בהתאם ליכולת המתחם וליצירתיות שלו.

גם בהיבט הנדל"ני נראה כי לא מדובר בתופעה חולפת. אופטימיות רבה אפילו יותר מגלה ג'קי מוקמל, מנכ"ל CBRE ישראל. "זה תחום שעדיין נמצא בחיתולים", הוא פוסק. "בעתיד נראה במרכזים מסוימים חללי עבודה שיתאפיינו בבעלי מקצועות שיכולים לחלוק שטחים".

לפי דיווחי החברות, הביקושים בתל אביב ובהרצליה עדיין גבוהים מההיצע. "מתחם כמו LABS הגיע בתוך שלושה חודשים ל־100% תפוסה וגם מיינדספייס, WeWork ,AYEKA ואחרים נמצאים בתפוסה גבוהה כי הם מספקים חבילה משתלמת לשוכרים", אומר איתן זינגר, מנכ"ל ספייסינג. אלא שלדעת רבים, המודל העסקי הבסיסי של השכרת שטחים נהפך למסוכן, ולכן פספוס בהיבטים תפעוליים או תוכנית עסקית אופטימית מדי יכולים להקשות מאוד על יזמים אשר אינם בעלי אורך נשימה, הנדרשים גם להחזיר את ההשקעה האדירה.

לכך יש להוסיף את העובדה שמדובר בענף שיתרון הגמישות שלו הוא גם החיסרון. כל החברות מציעות למנויים שלהן גמישות בהגעה ובעזיבה, שבדרך כלל יסתכמו בהודעה של חודש מראש. היתרון ללקוח ברור אלא שהתוצאה עבור החברות היא שוק תזזיתי ומנהלי מתחמים שלא יכולים לנוח על זרי הדפנה וצריכים לעבוד ללא הפסקה בשימור לקוחות. "אני רואה אנשים שעוברים ממתחם למתחם, הם מקבלים מחיר אטרקטיבי או חודש חינם ועוברים למתחם הבא", מדווחת חן. תקופות מסוימות בשנה נהפכות לתזזיתיות במיוחד: כך למשל, ריבוי ימי החופש בפסח, שחל במרץ האחרון, הוביל מנויים רבים לבטל את התשלום לאותו חודש ולהימנע מתשלום של חודש מיותר. בחברות מנסים להילחם בתופעה, בעיקר באמצעות אזהרה שהמקום במתחם אינו מובטח. מסיבה זו, חללי העבודה לא דוחים איש: הם מכניסים את הפונים לרשימת המתנה ויוצרים אובר־בוקינג שיבטיח יציבות מסוימת באחוזי התפוסה.

מתחם Be All. "אנחנו מביאים לכאן משלחות של משקיעים כדי לעזור ללקוחות להגיע לתוצאות טובות יותר" צילום: עמית שעל

למטבע הזה יש גם צד אחר, והוא שחללי העבודה המשותפים משתלבים היטב בתמונת שוק העבודה העתידי. השוק נשען כולו על השינוי המהיר בתרבות העבודה במדינות המערביות, שהופכת גמישה ומסתמכת יותר ויותר על ספקים חיצוניים. המגמה הזו דוהרת: על פי תחזיות חברת ניהול הנדל"ן JLL, למשל, עד 2020 יורכב שוק העבודה מ־40% עסקים קטנים ופרילנסרים, ועד 2030 כמעט 30% מכלל שטחי המשרדים יהיו חללי עבודה משותפים, לעומת כ־5% כעת.

"זו לא בועה: זו טרנספורמציה, שינוי תרבותי", אומרת חן. "פעם אנשים היו צריכים להגיע למשרד, כי זה היה תנאי לקיום של עסק. היום ההבנה היא שיש מקום לגמישות, לא צריך משרד לכל אחד, ויש צמיחה במספר הפרילנסרים והעצמאים".

לפי דן זכאי, מייסד משותף ומנכ"ל מיינדספייס, השינוי בשוק העבודה בולט כבר כעת: "בשנתיים האחרונות הרבה חברות זזות ממקום למקום ושוק המשרדים משתנה. אפילו חברות כמו מיקרוסופט הבינו שחללים משותפים מציעים יתרונות גם לחברות גדולות: חברות כאלה שוכרות מאיתנו עמדות עבודה בכל העולם וזה משנה את הביקוש לחללים הללו".

מציעים שירותי אקסטרה כדי לצמצם תלות בתפוסה

התעצמות התחרות הביאה לכך שהמודל העסקי נמצא כיום בתהליך של שכלול, שבסופו של דבר יאפשר למפעילי המתחמים לצמצם את התלות באחוזי התפוסה. כך, למשל, כמו בכל עסק של נדל"ן מניב בעלי המתחמים ישמחו לחתום על חוזה עם חברה גדולה שתקבל אזור משלה במתחם, גם אם תשלם להם מעט פחות: בעלי החללים מניחים, ובצדק, שחברות שמגיעות אליהם יהיו תזזיתיות פחות מפרילנסר שכל חפציו הם לפטופ וקלסר, וכך ייווצר עוגן הכנסה עם תזרים חודשי קבוע.

מעבר לכך, יש מגמה של מכירת שירותי "אקסטרה" לחברי הקהילה — השכרת המקום לכנסים ואירועים, הכנסת רשת מזון למתחם, ועוד. "יש אפשרויות הכנסה רבות מלבד שכר הדירה, כמו הפקת אירועים בתשלום נוסף", מסבירה חן. "אני מתייחסת לכל מי שמגיע אלינו כאל יוזר: יש שכר דירה בסיסי ויש שירותים נלווים. אנחנו מתנהלים כמו מלון, ויש לנו הרבה מוצרים". וכמו בענף המלונאות גם כאן יש כמה גישות, כאשר במקומות מסוימים לקוח הקצה מקבל עסקת "הכל כלול", שבה הוא קונה את כל השירותים במחיר אחד.

על אף השונות בין החללים המגוונים, ישנה הסכמה כיום בין רוב הגורמים על כמה פרמטרים שצריכים לעמוד בבסיס כל תוכנית עסקית בתחום חללי העבודה. אחד מהם הוא כי שטח המתחם חייב להיות גדול מ־800 מ"ר כדי שיוכל להתמודד עם הוצאות קבועות כמו פקידת קבלה, הוצאות שיווק, ביטוח והוצאות בסיסיות נוספות. גם באשר לתפוסה יש קונצנזוס, שלפיו הקו של 70% תפוסה הוא הנקודה שממנה והלאה החברה עוברת לרווחיות.

לצד היזמים המתמחים בתחום, מגלות בו עניין עוד ועוד חברות נדל"ן מניב, שמנסות גם הן להכניס רגל לטרנד. יש לכך היגיון עסקי מוצק, שכן המשאב היקר של שטח המשרדים כבר נמצא בידן: הצלחה במיזם תגדיל את התשואה על הנכס ואילו כישלון לא ישפיע דרמטית.

ההיגיון הזה הוא שהוביל את רד בינת, למשל, בכניסתה לענף. "בהתחלה ניסינו לעניין יזמים מהתחום כדי שייכנסו לבניין שלנו במגדלי זיו, אבל זה לא יצא לפועל, ואמרנו, 'בואו נלמד בעצמנו איך עושים את זה, יש לנו את כל הכלים'", מספר אילון. "היתה לנו תקופת למידה, אבל בסופו של דבר זה לא מדע טילים. השוכרים שלנו תמיד היו חברות הייטק שרגילות לפינוקים, ומראש המתחם שלנו פונה לאנשים מבוגרים יותר שבאים לעבוד. החלטנו להיכנס לזה בשטח קטן של 1,000 מ"ר, ובקרוב נרחיב אותו ב־1,000 מ"ר נוספים. אנחנו בוחנים גם הקמת מתחם בעוד בניין שלנו, בהר חוצבים בירושלים. היתרון שלנו כיזמים בתחום המשרדים הוא שאם זה לא עובד ולא מתאים אפשר בקלות להפוך את זה בחזרה לשטח רגיל להשכרה".

החלום: לפגוש את טדי שגיא במסדרון

אחת השאלות שמעסיקה לא מעט את מנהלי המתחמים היא מה מחפשים האנשים שמגיעים לעבוד בחללי העבודה. התשובה לכך אינה חד־משמעית, ומורכבת מפרמטרים רבים. הטריוויאליים שבהם, המשותפים גם לבנייני משרדים רגילים, הם כמובן המיקום ומידת הנגישות התחבורתית. מעבר לכך יש את נושא העיצוב: בעוד בתחום המשרדים הוא בעל חשיבות מסוימת, בתחום חללי העבודה חשיבותו גדולה פי כמה, והחברות משקיעות הון כדי ליצור את סביבת העבודה האטרקטיבית ביותר. עדות לכך אפשר למצוא במינויו של האדריכל הדני הנחשב ביארקה אינגלס, כוכב עולה בשמי האדריכלות ומי שסומן על ידי "וול סטריט ג'ורנל" ו"טיים" כאחד המוחות המבריקים בתחומו, לאדריכל הבית של WeWork. בישראל מדברים כיום על ממוצע השקעה של כ־6,000 שקל למ"ר רק כדי להביא את המתחם לרמה סטנדרטית.

עוד נושא שמיוחסת לו חשיבות גדולה בתחום הוא יצירת קהילה במתחם וסביבו: החלל המשותף נתפס לא רק כנכס נדל"ני אלא כרשת חברתית שיכולה לסייע לעובד בדרכו המקצועית. "חללי העבודה הם חלק מהתופעה של הרשתות החברתיות", טוען מוקמל מ־CBRE. "כשאתה בהייטק ואתה נכנס ל־WeWork, אתה נכנס לרשת חברתית בינלאומית שמסייעת לך למצוא יזמים ומנטורים". עוזי סורקיס, מנכ"ל משותף של BE ALL, מאשר את הדברים: "אנחנו בקשר עם שגרירויות, מביאים לכאן משלחות של משקיעים ומאפשרים ללקוחות להגיע לתוצאות טובות יותר", הוא מדווח.

מתחם AYEKA בפלורנטין. "יש שכר דירה בסיסי ויש שירותים נלווים" צילום: עוזי פורת

זינגר מספייסינג מסביר שניהול לא נכון של הקהילה עלול להוביל לכישלון עסקי מהיר. "זה לא נכס נדל"ן רגיל", הוא מסביר. "חלק מבעלי המתחמים עושים הכל נכון בהיבט התפעולי והטכני, אבל נופלים במתן הערך המוסף: היכרות אישית עם הדיירים, מפגשי מנטורים, יכולת חיבור למשקיעים, אפילו הפי־האוור בבר. אתמול התקשרה אליי נציגת חברה שאמרה שהיא מאוכזבת מאוד מהמתחם שלהם כי פקידות הקבלה לא יודעות אנגלית, וזה מביך מול אורחים מחו"ל".

אילון, מנגד, טוען כי לבניית הקהילה חשיבות מוגבלת מזו שנהוג לייחס לה: "גם אצלנו יש אירועים וחיי חברה, אבל נושא הקהילה הוא אובר־רייטד. השאלה היא אם אתה בא לעבוד או לפתח חיי חברה".

שיקול נוסף המנחה את המשתמשים הוא זהות השכנים בבניין. "את הישראלים מעניין אילו עוד חברות יושבות באותו המתחם", מסביר זינגר. לדבריו, מדובר בשיקול שמשלב ענייניות — חיפוש אחר חברות שקשורות לתחום העיסוק שלך — עם פנטזיות על אבק כוכבים. "ב־LABS למשל יש כאלה שמצפים לפגוש את טדי שגיא במסדרונות. ויש אנשים שמגיעים ל־WeWork וחולמים על עסקים גלובליים".

פריסה גלובלית של רשת נתפסת על ידי היזמים כמעניקה אפשרות לפתח פעילות מחוץ לישראל: ככל שבחלל עבודה יש יותר חברות שהצליחו ליצור קשרים עסקיים עם חברות ומשקיעים בחו"ל, כך גדל הבאזז סביב המתחם ומתעצמת תדמיתו כמקפצה עסקית. גם החברות שמקורן בישראל מודעות לכך, וחלק מהן מתרחבות אל מעבר לים: מיינדספייס, למשל, מחזיקה כיום 18 סניפים בחמש מדינות, וכן התרחבו מֵרקספייס ו־LABS.

בהקשר זה, נראה כי ליזמים הישראלים חשוב לפרוץ לחו"ל באותה מידה שלרשתות מחו"ל (ובהן רנט24 האמורה) חשוב להיכנס לישראל. זינגר טוען כי לחברות הבינלאומיות נחוץ להיות בישראל, כיוון שהשילוש של ניו יורק־ברלין־תל אביב עובד עסקית. "בתל אביב יש יזמים וסטארטאפיסטים וחשוב להם לתפוס את הטריטוריה, הם רואים את זה קורה", הוא אומר. "מבחינתם, כדאי בשלב הזה לרוץ ולתפוס לוקיישנים במקומות הטובים ביותר".

כשחלל עבודה פוגש גן ילדים

מתחמי עבודה אולי מוכרים כנחלתם של סטארטאפיסטים מגניבים, אבל קהל היעד שלהם מתרחב במהירות: היום הם מציעים אלטרנטיבות גם לעצמאים ואפילו לשכירים. לא מדובר רק בבידול שיווקי אלא גם בצרכים אמיתיים, למשל, הצורך של בעלי משפחות לשלב את חיי היומיום והמשפחה במירוץ של עבודה וקריירה, שמעסיק לא מעט אנשים. מתוך הצורך הזה נולד לאחרונה מאמי וורק (Mommy Work), חלל עבודה ראשון מסוגו בארץ ואחד הראשונים בעולם, שמאפשר לעובדים בו להגיע לעבודה עם הילדים.

עבודה לצד הילדים בסלון של Mommy Work. "זה יוצר משהו קהילתי מאוד" צילום: אייל תגר

במתחם, הממוקם ברעננה, יש שלושה חללים: חלל עבודה שאליו אין כניסה לילדים, גן שבו עובדות מטפלות ביחס של אחת לכל ארבעה־חמישה ילדים, וחלל משותף שבנוי כסלון. המתחם עובד רק במתכונת מקבילה, כלומר אין אפשרות לעבוד במתחם ללא ילדים בגן או להפך. "הכל נתון לשליטת ההורה", מסבירה המייסדת גל חיים. "הוא יכול לעבוד כל היום אם הוא ביום לחוץ, והוא יכול להגיע בהפסקות אל הילד, לקחת אותו לחלל המשותף או סתם להישאר איתו קצת בגן". המסלול המלא, שכולל גן פרטי ללא חופשים מיותרים וכמובן את חלל העבודה, עולה כ־4,300 שקל לפני מע"מ, מחיר תחרותי לשילוב הזה; חיים מדווחת כי בקרב הלקוחות יש גם שכירים שהעבודה מממנת להם את מרכיב חלל העבודה.

מאמי וורק הוקם לאחר שחיים הגיעה למסקנה שהיא לא מעוניינת להשאיר את הילד שלה בפעוטון ולצאת לעבודה. היא פגשה נשים נוספות במצבה, והבינה שהחשש הזה משותף למשפחות רבות. בישראל, כידוע, אין מסגרת ממוסדת עד גיל שלוש, והצורך במתחם משותף פשוט הציף את עצמו. "המטרה היא שאמא או אבא יבואו לעבוד וגם לגדל את הילד, במקום למסור אותו בבוקר לפעוטון או למטפלת ולראות אותו שוב אחר הצהריים", היא מסבירה. "ככה הם יכולים להמשיך לפתח את הקריירה, ובמקביל לטפל במשפחה. זה יוצר משהו קהילתי מאוד, מעבר למתחם עבודה שבאים לעבוד בו ויוצרים קונקשנים".