מה בעלי הקרקעות בצפון ת"א צריכים לדעת
תוכנית 3700 חילקה את השטח ל-5 מתחמים לבניית יח"ד, מבני ציבור, מלונאות ומסחר. מה המשמעות של התאגדות בעלי זכויות לצורך שמירה על האינטרסים של כל אחד מהם, ואין ניתן פגיעה בזכויות?
תוכנית 3700 (צפון מערב ת"א) חילקה את השטח ל-5 מתחמים הצפויים להכיל אלפי יחידות דיור, עשרות אלפי שטחי תעסוקה, מסחר ומלונאות, מבני ציבור ואפילו דיור בר השגה. והחומר שפרסמה עיריית ת"א עולה כי קיימים ליקויים שונים ועיוותים המהווים פגיעה משמעותית בבעלי מגרשים.
אך מה יעשה בעל זכויות בקרקע שבתוכנית איחוד וחלוקה שמציעה העירייה, שונה יעוד הקרקע שלו ממגורים לתעסוקה? או שהקרקע שלו סומנה כשטח ציבורי?
לא בכל יום מתממשת לה תוכנית בסדר גודל שכזה ועבור אותם אלפי בעלי קרקעות שחלקם יורשים, חלקם משקיעים ויש שאפילו לא מודעים לכך שיש להם קרקע, מדובר בהחלט בבשורה חשובה אולם חוסר עירנות ואי נקיטת פעולה עלולה לפגוע בזכויותיהם באופן אנוש.
מה זה איחוד וחלוקה? בעל זכויות במקרקעין שנמצאים בהליכי תכנון, שאינו מאוגד, עלול לאבד זכויות ואף עלול להיות חשוף למכירה כפויה עקב תביעות פירוקי שיתוף, שכן החוק מעניק יתרון להתאגדויות של בעלי קרקעות המאוגדים במסגרת של קבוצות המאורגנות על ידי גורם אחד.
יש דוגמאות רבות של מתחמים שממחישים את חשיבות ההתאגדות. מתחמים שבהם הבעלים התארגנו יחד והתחילו לבנות מיד עם אישור התוכנית, ואילו האחרים שלהם הוקצו זכויות לא מאוגדות, מבלים בתביעות פירוק שיתוף.
טבלאות האיחוד והחלוקה מאפשרות לכל בעל קרקע לדעת מה יהיה יעוד הקרקע בחלקה שבבעלותו, עם מי הוא חולק אותה וכו'. כאמור, לא כל בעל קרקע יקבל זכות לדירת מגורים ויש בעלי קרקע שיקבלו זכויות לפי אותו שווי יחסי, אבל ביעודים שונים.
לברר את הסטאטוס של הקרקע
העירייה מתחשבת בהתאגדויות במסגרת של הסכמי שיתוף במתחמים וגם החוק מחייב. בעלי קרקעות צריכים לברר את הסטאטוס של הקרקע שלהם על מנת לשקול אם להגיש התנגדות, כיצד למנוע פגיעה אפשרית בזכויות כתוצאה מהתוכנית וכן מה המשמעות של התאגדות בעלי זכויות כקבוצה לצורך שמירה על האינטרסים של כל אחד ואחד בה. מי שאינו מאוגד עלול לאבד זכויות.
כאשר מדובר בחטיבות קרקע גדולות מרובות בעלים אשר עוברות הליך הפשרה ושינוי יעוד, חלוקת הזכויות יוקצו במגרשים מסוימים במסגרת הליכי איחוד וחלוקה. במסגרת ההליך זכויות כולם מאוחדים ומחולקים מחדש כך שבסופו של תהליך יקבע כי זכויות פלוני/ אלמוני יוקצו במגרש עם אחרים.
אזור תוכנית 3700 בצפון תל אביב
אם אותו בעלים לא ידאג מראש להתאגד עם אחרים המחוייבים להקמת פרויקט משותף במסמכים משפטיים מחייבים, הוא ימצא עצמו בסופו של יום שותף עם בעלים אחרים אשר אינם ששים לשתף פעולה.
מכאן - הדרך לפירוק שיתוף, מכירה כפויה של זכויות או לחילופין, יצירת קיפאון - קצרה. דוגמה לכך היא קרקע שהופשרה לפני מספר שנים בחלקה הדרומי של גבעת שמואל. בעלים שהשכילו להתאגד מראש ולבקש מהעירייה הקצאה משותפת נמצאים בהליכי בנייה מתקדמים. מנגד, במגרשים אחרים מתנהלים הליכי פירוק שיתוף.
הדין מונה את העקרונות שעל פיהם תתבצע חלוקת זכויות ושעל הרשות המקומית להתחשב בהם. כך למשל על העירייה למקם את המגרש החדש קרוב ככל האפשר למגרש המקורי. בנוסף, על הרשות המקומית להתחשב בהתאגדויות בעלים, דהיינו בעלים אשר יתאגדו מראש בהסכם שיתוף יוכלו לפנות לעירייה לקבלת מגרש משותף.
חשוב לדעת, כי הדין אינו אוהב בעלות משותפת. זה מצב שמביא לבעיות והעדר אפשרות לניצול נכון של הקרקע. על פי חוק המקרקעין כל שותף במקרקעין, יהא שיעור בעלותו אשר יהא זכאי לפנות בכל עת לבית משפט ולבקש את פירוק השיתוף במגרש.
במקרה כזה ובבנייה רוויה - אז לא ניתן לחלק מגרש בין הבעלים - הדרך היחידה היא מכירה כפויה של הזכויות בדרך שנמכרים מעוקלים - מינוי כונס נכסים ומכירה למרבה במחיר. מרגע שהכדור מתחיל להתגלגל, אין חזרה.
לפיכך הדרך היחידה להימנע מכך היא חתימה מראש על הסכם שיתוף חזק עם מלווים מקצועיים. הדרך אינה קצרה, אך היא משתלמת.
עו"ד מרים דונין מתמחה בתחום התכנון והבנייה, ומייצגת בין היתר אלפי בעלים במתחם 3700 המאוגדים במסגרת של הסכמי שיתוף
