חשוב לדעת: השלכות התיקון לחוק המכר

תיקון 9 לחוק המכר (החוק הצרכני) שתכליתו להגן על רוכשי הדירות מפני הקבלנים ולהבטיח את כספם ואת חבויות הקבלנים כלפי הרוכשים יוצר מצב הפוך. התיקון, לא מטיל או מוסיף חובות והגבלות על הקבלנים, אלא מסיר כשלים בירוקרטיים שהפריעו לעבודתם השוטפת, מאפשר מסגרת האשראי גדולה יותר ומטיב עם השוק.

התיקון קובע כי הבטחת כספי קונה דירה חדשה, קבלן באמצעות ערבות בנקאית, לא תכלול בתוכה את רכיב המע"מ. כך נקבע כי רכיב המע"מ יופקד בקרן ממשלתית לשם הבטחת החזרת מרכיב המע"מ במקרה של ביטול העסקה ומימוש הערבות. שר האוצר ושר הבינוי והשיכון בהתייעצות עם שר המשפטים ונגיד בנק ישראל ובאישור ועדת הכספים של הכנסת, רשאים, בתום חמש שנים מיום פרסומו של חוק זה, לקבוע כי ההסדר לעניין הקרן והוצאת רכיב המע"מ מסכום הערבות יפקע, בהתקיים תנאים המראים שיישום ההסדר אינו יעיל ומטרתו לא הושגה.

בענף הנדל"ן, היה נהוג ובטוח להשתמש בערבות בנקאית. הקבלן מצדו, היה נדרש לערבות במחיר הדירה שכלל בתוכו את המע"מ, למרות שלאחר מכירת הדירה, סכום המע"מ היה מועבר לרשויות המס ולא אליו. כלומר, קונה הדירה היה מוגן, אך הקבלן היה נדרש לסכום שלא היה מממש.

לאחר התיקון, במקום שהקבלן יציב ערבות גם על המע"מ, המדינה תהיה שותפה לערבות באמצעות קרן ממשלתית. קונה הדירה נשאר מוגן, הקבלן מפקיד ערבות בנקאית רק על עלות הדירה, כולם מרוצים. אך עדיין ממשיכים לשאול את עצמנו, למה הדבר לא נעשה קודם ואיך לא דואגים להסיר חסמים ובירוקרטיה כאלה, במקום לנסות ולהשפיע על כול שוק הנדל"ן במכה אחת. מה שלא עמד במבחן הזמן אף פעם מסתבר.

עו"ד אלה רודניק צילום: אלי מעייני

אז מה בעצם הולך להשתנות בערבות התיקון?

כ-2,500 שקלים נחסכים מהנפקת הערבות לכל דירה שנמכרת, עכשיו תכפילו את סך הדירות שנמכרות פה בשנה. מעשרות מיליוני שקלים שהיו "הולכים לאיבוד" עד היום וסתם. חסך עצום לשוק.

בגלל שלא כל הקבלנים יכולים להרשות לעצמם לממן את הקמת הפרויקט, הרבה פרויקטים נתמכים בעזרת הבנקים והם, כפופים למגבלות של בנק ישראל בכול הנוגע לסיכונים כספיים. בנוסף, כשקבלן היה מגיש בקשה לאשראי, לאחר בדיקת תזרים ההכנסה שלו, היו מחשיבים לו 50% רווח מהמחיר המשוער יחד עם תשלום המע"מ. אחרי ביטול תשלום המע"מ מצדו, יוכל לקבל יותר משאבים בזמן הפרויקט וכנגזרת מכך, יותר אשראי.

בנק ישראל קובע, כשסך כל ההתחייבויות של ענף כלשהו לבנק, יהיו יותר מ-20% מסך כל התחייבויות הציבור לבנק, העודף, ייחשב כחבות חריגה. שחרור אשראי בסדר גודל כזה בחישוב שנתי, יקנה לשוק מרווח תמרון שמוערך במיליארדי שקלים. הדבר היחידי שנותר הוא, לקוות שהבירוקרטיה מצד המדינה לא תהיה מסובכת וארוכה, כשחלילה נצטרך לקבל את כספינו חזרה מהקרן בה הופקד סכום המע"מ.

עו"ד אלה רודניק עוסקת בתחום המקרקעין.