"מיציתי"

בשוק התקשו להבין מדוע מנכ"ל צעיר שעומד בראש חברת הנדל"ן הגדולה בישראל עוזב אותה, ועוד בתקופה שבה העסקים פורחים. תחילה נפוצו שמועות על יחסים עכורים עם יו"ר הדירקטוריון ובעלת השליטה דנה עזריאלי; ברונשטיין דחה את השמועות האלו על הסף.

יובל ברונשטיין צילום: עמית שעל

משקיעים אחרים טענו שברונשטיין מזהה את תום תור הזהב של חברות הנדל"ן המניב — כשאמזון מאיימת בפתח, ביצועי הקניונים נחלשים, והריבית מאיימת לעלות ולכרסם ברווחי החברה. "זו פרישה בשיא", אמר עליו אחד המשקיעים המוסדיים הגדולים. כעת, בראיון ראשון לאחר הפרישה, הוא הודף את כל הטענות האלו ומנמק את עזיבתו המתוקשרת במילה אחת: "מיציתי".

"הייתי בעזריאלי 11 שנה, כמעט חמש מתוכן כמנכ"ל, והרגשתי שמיציתי את התפקיד הנוכחי", הוא אומר. "אני רוצה לעשות דברים נוספים ושונים. וחשבתי גם שמבחינת הקבוצה, לאור היקפי הפעילות שלה, יש מקום למנכ"ל חדש.

"אני מאוד מתרשם מאייל חנקין, המנכ"ל החדש, ושמח שמונה מנכ"ל מצטיין. ברור לי שהוא יצעיד את הקבוצה קדימה".

מהן תוכניותיך להמשך הדרך?

"אני עדיין בתקופת החפיפה, ועסוק בה 24 שעות ביממה. אני פחות עוסק במישור האישי. אגיד לך את האמת, לא עסקתי במה שאני הולך לעשות קדימה. ברור לי שאעשה דברים אישיים עבור עצמי. אני יודע לומר לך שאני גם אזום דברים באופן עצמאי וגם אעסוק בדברים נוספים. כרגע הדברים אינם ברורים לחלוטין".

מגדל עזריאלי שרונה צילום: יאיר שגיא

אמרת שאתה לא רואה את עצמך עומד בראש חברה ציבורית אחרת.

"נכון. עשיתי את זה 11 שנה וכרגע, כשאני מחדד את הרצונות שלי, הם לא כוללים ניהול של חברה ציבורית אחרת".

גם אם יציעו לך להיות מנכ"ל של בנק?

"כן".

"דנה ואני קרובים מאוד, גם במישור האישי"

העזיבה שלך קשורה לחילוקי דעות עם ההנהלה או עם דנה עזריאלי?

"לא היו חילוקי דעות עם דנה, רחוק מזה: יש פה מערכת עבודה משותפת באופן יוצא דופן וקרבה גדולה גם ברמה האישית. סוד ההצלחה של החברה הוא מערכות היחסים ביני לבין הדירקטוריון, ובין ההנהלה לאנשים שמתחת להנהלה. היכולת להניע את המערכת הזו היא תוצאה של חיבור נורא טוב בין כולנו".

פאלאס עזריאלי. בית דיור מוגן צילום: עמית שעל

היו מי שהעריכו שאתה פורש כי אתה מודאג מכניסת אמזון לישראל והאיום שזה מציב בפני קבוצת עזריאלי.

"המילה 'איום' מוגזמת. נכון שיש לזה השפעה מסוימת, אבל צריך לזכור שהפדיונות בקניונים עדיין עולים. נכון שהאינטרנט הולך ונהיה משמעותי בצרכנות הישראלית, אבל מצד שני הצמיחה של הכלכלה כאן והמיקום הייחודי של הקניונים שלנו מביאים לכך שבכל שנה יש גידול בפדיונות השוכרים שלנו".

השנים האחרונות היטיבו מאוד עם חברות הנדל"ן המניב, הן בזכות הריבית הנמוכה והן בגלל הביקוש למשרדים וקניונים. עזריאלי רשמה עליית שווי של 50% בשלוש השנים האחרונות. התקופה הזו תמה?

"רוב חברות הנדל"ן המניב, וגם אנחנו, הארכנו את החוב, והריביות נמוכות במשך שנים קדימה, ואין ספק שנהנה גם אם וכאשר הריבית הארוכה תעלה בשוק. אגב, כבר היו כאלו שצפו תחילה של עליית ריבית, אבל עד כה היא לא קרתה.

"בכל מה שנוגע לביקושים, אני לא צופה ירידה. צריך לזכור שהגידול בצריכה הפרטית נמשך. אני חושב שהפרמטרים הבסיסיים שהביאו לגידול ימשיכו ללוות אותנו: השכר החציוני עולה, גם תשלומי ההעברה כמו קצבאות הנכים והגמלאות, כך שאני חושב שהמגמה של גידול בצריכה תימשך.

"בתחום המשרדים אנחנו רואים גידול אדיר בהיקפי המשרדים של חברות ההייטק, שמתמקדות היום פחות בהרצליה ויותר בתל אביב. אנחנו רואים שנותני שירותים, כמו עורכי דין ורואי חשבון, צומחים וגדלים — וכשהכלכלה צומחת גדלים גם היקפי הפעילות והמשרדים".

אייל חנקין, מחליפו של ברונשטיין. "המערכת נעה קדימה כי יש חיבור טוב בין האנשים" צילום: עמית שעל

"דו"ח אחריות תאגידית? לא רלבנטי לנו"

עזריאלי פועלת כמעט רק בישראל ולא נמצאת בחו"ל, לטוב ולרע. מדוע?

"ראשית, נכון שהיו שנים שבהן חוסר הפעילות של הקבוצה בחו"ל הביא לתוצאות פחות טובות, אבל היו גם שנים שבהן זה עבד לטובתה.

"שנית, לעזריאלי יש אסטרטגיה ברורה בחו"ל: 10%–15% מהפעילות תהיה בחו"ל בתחומים של רכישת בנייני משרדים עם שוכר עוגן משמעותי או עסקאות עם מרווח הולם. הקפדנו על האסטרטגיה הזו באופן הדוק, וכיום אנחנו נמצאים מתחת לשיעור הזה. כ־8% מכלל הנכסים שלנו הם בארצות הברית. זה קרה כי לא מצאנו עסקאות שעמדו באסטרטגיה הזו.

"אנחנו צריכים לפעול במקומות שבהם יש לנו יתרון יחסי. בנדל"ן המניב בישראל יש לנו יתרון עצום על המתחרים בזכות הניסיון, ההיכרות עם השוק, ופעילות העבר שלנו — ולכן אנחנו מנסים להיות פעילים ככל שניתן.

"בארצות הברית היתרון שלנו קטן יותר, ולכן ביצוע הפעילות שם נובע מרצון להוציא חלק קטן מפעילות הקבוצה מחוץ לישראל ולא מעבר לזה".

יש תחומים נוספים שאתם חושבים להיכנס אליהם? אולי מגורים?

"היתרון שלנו במגורים הוא לא גדול, אבל הצגנו לדירקטוריון תוכנית שמסמנת את תחום מבני הלוגיסטיקה ככזה שמתאים לנו להתפתח בו. רציתי לדאוג שנהיה יותר פעילים בתחום הזה; עשינו כמה ניסיונות, ללא הצלחה.

"מעבר לזה, נמשיך את מה שאנחנו יודעים לעשות: קניונים, משרדים, דיור מוגן, קצת חו"ל ולוגיסטיקה. ככל שהאסטרטגיה יותר פשוטה וממוקדת, כך הסיכוי להצלחה גדול יותר".

שיכון ובינוי היא חברת הנדל"ן היחידה שמפרסמת דו"ח אחריות תאגידית, עם היבטי סביבה ונתונים על מוות של עובדים ותאונות עבודה. מדוע אתם לא מפרסמים דו"ח כזה?

"הדו"ח הזה לא רלבנטי לנו. דו"ח אחריות תאגידית מפורסם על ידי חברות קבלניות, ואנחנו לא חברה קבלנית.

"מעבר לזה, אחריות תאגידית היא לא תוצאה של דו"ח כזה או אחר, אלא תוצאה של דנ"א של חברה. השורשים שניטעו בקבוצת עזריאלי ביחס לאחריות תאגידית וחברתית, עוד בתקופתם של דוד עזריאלי ומנחם עינן, מלווים את הקבוצה עד היום, והראיה לכך היא היקפי התרומות של משפחת עזריאלי במשק הישראלי ובעולם היהודי.

"הדו"חות שלנו בהחלט שקופים ומתייחסים לנושאים תאגידיים בצורה מלאה".

יש מי שמאמינים שבעתיד כל ענף הנדל"ן בישראל יישלט על ידי קרנות ריט. אתה רואה את עזריאלי הופכת לקרן ריט יום אחד?

"לא. תמריצי המיסוי לקרנות ריט בישראל הם יחסית נמוכים, ולכן אני לא רואה את היתרון של קרנות הריט על הקבוצות היזמות.

"להפך: אני חושב שהעובדה שקבוצה היא יזמת, עם בעלי בית פרטיים יציבים עם מעורבות וניסיון, חשובה להצלחת החברה. קרנות הריט בעולם מתמקדות ברכישת נכסים והפעלתם, ופחות בייזום. לעומת זאת, עזריאלי קודם כל יוזמת, רוכשת את הקרקע, מתכננת, בונה, ורק אז מנהלת את הנכסים לתקופות ארוכות".

"אפילו שבאתי מהאוצר, התרחקתי מהרגולטור"

הגעת לעזריאלי ממשרד האוצר. זה שירת אותך בתפקידך כמנכ"ל?

"מאז שהגעתי לחברה ועד היום ביקרתי באוצר פעם אחת, וזה היה כדי להגיד שלום למזכירות. כשהגעתי לקבוצה הבנתי שהיא צריכה להתרכז בתחומים שבהם השפעת הרגולטור נמוכה יחסית.

"בהתאם לאסטרטגיה הזו מכרנו פעילויות מפוקחות — אם זה סונול, מתקן התפלה, מתקנים סולאריים — ונותרנו עם פעילות שבה מי שמצליח זה מי שעושה עסקים בצורה הטובה ביותר. ההצלחה שלנו לא תלויה ברגולטור אלא בפעילות העסקית".

למה לדעתך נבחרת, שנה אחרי שנה, כאחד המנהלים המוערכים במשק?

"כשאתה מנכ"ל קבוצת עזריאלי, יותר מכל קבוצה אחרת במשק, קל להיות בראש הרשימה. זו קבוצה איכותית גם בהיבט הנכסים וגם בהיבט ההנהלה והדירקטוריון.

"מעבר לזה, אני חושב שהיתה לנו דרך ברורה של היצמדות לפעילות נדל"ן מניב, הקמת תחום פעילות בדיור המוגן, ייזום אינטנסיבי ושיווק מוצלח של הנכסים שיזמנו. כל אלו הם המרכיב הכי חשוב, שבאופן טבעי משויך גם אליי.

"הבחירה הזאת היא הבעת אמון בחברה, ביו"ר ובעובדים ובהשקעה הגדולה של כולנו, גם שלי אישית. אין ספק שזה מאוד מפרגן".