תמ"א 38 - איך להתנהל נכון?

על מנת שנוכל להגדיר פרויקט תמ"א 38 כהצלחה, יש להתנהל באופן יסודי ונכון עוד בטרם תחילתו ולכל אורכו. ליווי מקצועי של עו"ד שיסייע לדיירים לבחור ביזם אשר ביכולתו להביא להצלחה המרבית של הפרויקט, הוא שיקבע אם הפרויקט יוכתר כהצלחה.

תמ"א 38, על גלגוליו הרבים, מהווה אחד מן הפרויקטים הבולטים החלים כיום על מבני מגורים ברחבי הארץ. הפרויקט נולד בשל העובדה שישראל, הממוקמת על השבר הסורי-אפריקאי, מהווה מדינה בה קיים סיכון גבוה להתרחשותה של רעידת אדמה רבת עוצמה. מטרתה העיקרית של תמ"א 38 הוא בחיזוק מבנים קיימים ואף הריסת מבנים ישנים ובנייתם מחדש תוך הפיכתם לעמידים בפני רעידות אדמה חזקות.

על מנת להפוך את תמ"א 38 להליך כדאי, מובטח לדיירי הבניין כי במסגרת חיזוק המבנה או בבניית בניין חדש על אותה הקרקע, הם יוכלו ליהנות מדירות אשר יזכו להרחבת החלל, הוספת מרפסות ואף שטחי אחסון וחנייה. היזם, שמקבל מן הדיירים את זכויות הבנייה, נהנה מתוספת של דירות חדשות בבניין אותן הוא רשאי למכור ובכך להפוך את הפרויקט למניב ולכדאי עבורו.

קיימת חשיבות רבה עבור הדיירים בבחירת עורך דין שייצג אותם נאמנה מן הרגע הראשון. דיירי בניין אשר הגיעו להסכמה ביישום הפרויקט חשוב שישכרו את שירותיו של עורך דין המגיע מתחום המקרקעין ומתמחה בייצוג דיירים בפרויקט של תמ"א 38 עוד בטרם יפנו ליזם.

עורך דין, המייצג את הדיירים, ירצה ראשית כל להכיר מקרוב את הנתונים של הבניין. בין היתר, חשוב לבדוק מול העירייה את זכויות הבנייה המתאפשרות עבור הבניין ובהתאם לכך לשמוע את שאיפתם של הדיירים. עם כל אלו מתאפשרת התשתית הנכונה באיזון שחשוב ליצור בין הדיירים ועורך דינם ובין היזמים אשר מציעים עצמם לפרויקט.

עו"ד שי הראל

לאחר שגיבשו לעצמם הדיירים, יחד עם עורך דינם, את התנאים להסכם, עליהם לבחור בהצעה המשתלמת ביותר תוך התייחסות לנתוני היזם לרבות, ניסיונו והביטחונות אותן יספק. לאחר שנבחר היזם, אשר יוציא את הפרויקט אל הפועל, יהא על עורך הדין להתעכב על מספר נקודות חשובות ומהותיות במסגרת ההסכם בין הדיירים ליזם. בין היתר, קיימת חשיבות רבה בייסוד לוח זמנים ברור מול היזם וכן ערבויות מספקות. בתוך ההסכם חשוב לציין את התאריך בו מוגשת הבקשה להיתר, תאריך תחילת הפרויקט וסופו, פירוט מעמיק אודות הפיצוי הכספי שישולם על ידי היזם לדיירים במקרים בהם לא יעמוד בהסכם (פיצוי כספי על אי עמידה בזמנים, איחור בתשלום מיסים) ועוד.

נקודה חשובה ביותר שעל עורך הדין לציין בהסכם נוגעת למחויבותו של היזם בביצוע הפרויקט מתחילתו ועד סופו וזאת מבלי לאפשר לו להעביר או לתווך חלק מהעבודה או עיקרה לידיו של יזם אחר. בהתאם לכך, יש אף לדרוש ערבות ביצוע של היזם בהיקף אשר תשקף את גודל הסיכון ובכך להבטיח לדיירים את השלמת ביצוע הפרויקט במקרה והיזם אותו בחרו נקלע להליך של פשיטת רגל או הקפאת הליכים.

ערבות נוספת שיש להתייחס ולהעמיק בה בהסכם מול היזם הינה ערבות בדק. תפקידה של ערבות זו להחליף את ערבות הביצוע לאחר שהסתיים הפרויקט ובה הבטחה מצד היזם לביצוע תיקוני בנייה במידה ויופיעו ליקויים במהלך תקופה שהוגדרה מראש .

על הדיירים להכיר בכך שהבחירה בעורך דין, עוד בטרם בחירת היזם, אשר יוכל לייצג נאמנה את זכויותיהם, הינה קריטית וכזו המהווה ערך מוסף אמיתי ומגדיל את סיכויי הצלחת הפרויקט. לא פעם עורך הדין של הדיירים יבחן את האפשרות לביצוע תמ"א 38 ויבין שיישום הפרויקט נוכח הנתונים הקיימים אינו אפשרי ואז יפעל למציאת פתרונות אשר יגדילו את סיכויי היתכנות הפרויקט. התנהלות הדיירים מול היזם באופן עצמאי, יש בה סיכון רב ומקטינה משמעותית לא רק את התמורות שאמורים לקבל הדיירים, אלא אף את סיכוי ביצוע הפרויקט כולו.

עו"ד שי הראל עוסק בתחום המקרקעין ומלווה תהליכי תמ"א 38 באזור המרכז.