בלעדיות בתיווך - לא מילה גסה

בעל נכס מקרקעין, חתם על חוזה תיווך במקרקעין למכירת הנכס, הכולל תניית 'בלעדיות' למשרד התיווך, לפעול עבור המוכר למציאת רוכשים לנכס. לאחר החתימה על הסכם הבלעדיות, ביצע משרד התיווך מספר פעולות שיווק ופרסום לנכס, הן במודעות באינטרנט והן בעיתונות המקומית והארצית, ואף הביא אל הנכס מספר לקוחות כולל הצעה מרוכש מעוניין, אלא שהמוכר דחה אותה.

לרוע מזלו של משרד התיווך, במהלך תקופת הבלעדיות נמכר הנכס לרוכשים שביקרו בו מספר ימים טרם החתימה על הסכם הבלעדיות עם מתווך ממשרד תיווך אחר. משרד התיווך דרש מהמוכר לקבל את דמי התיווך שסוכמו ביניהם בגין מכירת הנכס אך הוא דחה את הדרישה וטען כי שילם כבר את דמי התיווך למשרד התיווך האחר שסייע בביצוע המכירה.

אילוסטרציה. מי אחראי למכירה? צילום: shutterstock

מהו הדין במקרה כזה? לאחרונה דן בית המשפט העליון באמות המידה לבחינת היותו של מתווך שחתום על הסכם בלעדיות בבחינת 'הגורם היעיל' שהביא להתקשרות בין המוכר לבין הרוכשים.

ברקע הדברים חשוב כי על מנת לקדם ולאפשר את קיומו של מוסד התיווך הבלעדי בישראל – המחוקק עיגן בחוק המתווכים במקרקעין חזקה לפיה המתווך הבלעדי הוא הגורם היעיל שביסוד העסקה שנחתמה בתוך תקופת הבלעדיות, ככל שביצע את פעולות השיווק הנדרשות לפי החוק (החוק נוקב בשורה של פעולות שיווק אשר מתווך במקרקעין יהיה חייב לבצע בתקופת הבלעדיות).

ההנחה היא כי המתווך הבלעדי פועל בכל דרך למציאת רוכשים לנכס, ומתחייב להשקיע מאמצי פרסום ושיווק נרחבים, התחייבויות ופעולות שלא היה מבצע, אילולא הוקנתה לו ההגנה של חוק המתווכים. בשל אופיו המיוחד של שוק התיווך, המתווך חשוף לא אחת לסיטואציה של ניצול, אך לצד זאת אין לשכוח - קיימים לא מעט גם ניסיונות של לקוחות להתחמק מתשלום דמי התיווך.

בפסק דינו, קובע העליון כי החזקה שבחוק המתווכים בדבר היותו של מתווך "הגורם היעיל" אם ביצע פעולות מסויימות שהוגדרו מראש בהסכם הבלעדיות, היא חזקה הניתנת לסתירה. זאת למשל, במקרים בהם המתווך הפר את חובתו לפעול על פי התחייבויותיו. אולם, לא בנקל ניתן יהיה לסתור את החזקה.

ביהמ"ש קבע בפסק הדין מספר שאלות מנחות, שיסייעו בהכרעה בשאלה (שצפה ועולה כמעט בכל פעם מחדש), האם נסתרה החזקה הקבועה בחוק, ביניהן: המועד שבו ראו הרוכשים את הנכס – לפני תקופת הבלעדיות או במהלכה; המועד שבו נחתמה העסקה – בסמוך לחתימה על הסכם הבלעדיות, כאשר פעולות השיווק של המתווך הבלעדי היו באיבן, או בעיצומה של תקופת הבלעדיות, לאחר שכבר בוצעו אי-אלו פעולות שיווק על ידי המתווך הבלעדי.

כמו כן יבחן תום הלב של הצדדים: האם יש חשש שהלקוח עקף ביודעין את הסכם הבלעדיות והתקשר עם מתווך אחר בתקופת הבלעדיות או האם מזמין שירותי התיווך פעל באופן כלשהו על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך בדרך של דחיית התקשרות שנרקמה במהלך תקופת הבלעדיות - למועד שלאחר סיום תקופת הבלעדיות.

עוד ייבחן האם המוכרים דאגו להחריג רוכשים פוטנציאלים מהסכם הבלעדיות, וכן האופן שבו הגיעו הרוכשים לנכס – האם באמצעות מתווך אחר או בדרך אחרת, למשל מתוך היכרות קודמת או מקרית עם בעל הנכס או מי ממכריו.

לסיכום, חשוב לזכור, שהסכם בלעדיות איננו "כסף בטוח". זכאותו של מתווך שהחתים לקוח על הסכם בלעדיות לתשלום דמי התיווך, לעולם מותנית בכך שיוכח כי הוא שימש 'הגורם היעיל' בעסקה. לא סתם "גורם יעיל", כי אם - בה"א הידיעה.

והערה למוכרים - אם ברצונכם להימנע מהסכנה של 'תשלום כפול' עליה הצביע ביה"מ העליון, מוטב לציין זאת בהסכם הבלעדיות וכך להחריג את אותו רוכש פונטנציאלי. אם, לעומת זאת, אותו רוכש פוטנציאלי מובא לנכס על-ידי מתווך אחר במהלך תקופת הבלעדיות, חייב בעל הנכס לעדכן את המתווך הנוסף על חוזה הבלעדיות, ולסרב (כן, לסרב) להתחייב כלפיו לתשלום דמי תיווך נוספים (ביה"מ העליון "מזכיר" שעל-פי החוק, תשלום דמי תיווך מותנה בחתימה על חוזה עם המתווך הנוסף).