וילות כיד הברון

במשך קרוב למאה שנה עלה ניחוחן החזק של הפרות מהרפת בכפר הנוער החקלאי ויצ"ו נחלת יהודה, ולא הפריע לאיש. הכפר, על הרפת שבו, הוקם ב־1922, כתשע שנים לאחר שהוקם המושב נחלת יהודה.

אולם בשנים האחרונות, השדות והפרדסים שהקיפו את המושב נעלמו בזה אחר זה, לטובת בנייני מגורים, וילות פאר, קאנטרי קלאב ומרכז מסחרי. כשהמושב הקטן הלך ונבלע בידי העיר הגדולה ראשון לציון היה ברור שגם הפרות יעשו את דרכן החוצה. וכך אמנם קרה, לאחר שהתושבים החדשים התלוננו על הריח המגיע מהרפת.

מאז העלייה השלישית (1919–1924) התפרנסו תושבי נחלת יהודה מהתוצרת החקלאית שהניבה אדמתם, אך בשנים האחרונות הם מצאו דרך חדשה להרוויח ממנה כסף. לאחר מאבק משפטי ממושך ברשות מקרקעי ישראל, זנחו התושבים את החקלאות, וחברו לקבלנים כדי להתעשר בזכות שינוי ייעודה של הקרקע. אדמותיהם חולקו למגרשים ונמכרו, ועד מהרה צצו עליהן וילות ובנייני מגורים, כשבסך הכל נוספו לשכונה 2,000 דירות, כש־1,000 נוספות נמצאות בשלבי תכנון.

נחלת יהודה, מבט לכיוון ראשון לציון. בתמונה שלד הווילה של משפחת לחיאני, שתתפרס על שטח בנוי של כ-1.5 דונם, ותכלול מרתף, שתי קומות ובריכת שחייה

הביקור בשכונת הווילות החדשות היה מסחרר. נראה היה שכל וילה מנסה להתחרות בשכנותיה בייחוד ובפאר. המגרשים, בעלי 300 עד 500 מ"ר, צרים כנראה מלהכיל את שלל השאיפות העיצוביות של בעלי הבתים — חיפויי עץ לקירות, הרבה זכוכית, שפע של עיטורים, פסלים, אריחים ענקיים, וחללים גדולים וגבוהים — מה שלעתים נותן תחושה של אולם אירועים, או מטה מפואר של חברת הייטק. וכל זאת לרוב מגיע גם בלוויית בריכה, אפילו בחצרות קטנות.

אולם הדובדבן שבקצפת הוא דווקא החלק הוותיק של השכונה, שהתפתח על הנחלות ההיסטוריות של החקלאים. בחלק זה השתמרו מגרשים גדולים, בעלי דונם ויותר, שמאפשרים לבעלי הווילות להגשים חלומות בגדול. מה שנראה מוגזם על המגרשים הקטנים בשכונה החדשה, כאן הוא אלגנטי ונאה. לצד חצרות ענק, המקיפות וילות רחבות ידיים ושומרות על פרטיות דייריהן, צצות וילות עצומות ממדים בשלבי בנייה שונים, ופה ושם עדיין עומד על תילו בית רעפים ישן שעוד לא נהרס, שריד לתקופה אחרת, פשוטה יותר. גם זמנו של בית זה קצוב.

רמז לזהותם של התושבים המתגוררים מאחורי החומות היה ניתן לקבל לפני שנתיים, אז זכתה קבוצת הכדורסל של מכבי ראשון לציון באליפות המדינה בכדורסל. באחת מהתמונות שצולמו בעת חגיגות האליפות נראים צוהלים ח"כ דוד ביטן (הליכוד), ראש העירייה דב צור, ויו"ר הקבוצה, סוכן הביטוח יצחק פרי — כולם תושבי השכונה. אמנם מכבי ראשון לציון חסרה את אבק הכוכבים של הלוס אנג'לס לייקרס, ונחלת יהודה רחוקה מלהיות בוורלי הילס, אך אם לשפוט לפי כמות הבריכות הפרטיות בה, התושבים בהחלט נהנים ממנעמי החיים.

"אני חושב שבנחלת יהודה יש את צפיפות הבריכות הגדולה בישראל. אני לא מכיר בית שם בלי בריכה", קובע האדריכל רון סלונים, תושב השכונה שגם תכנן ובנה בה כ־12 בתים. את הבריכות ניתן למצוא לא רק בבתים צמודי הקרקע — בקוטג'ים הדו־משפחתיים בשכונה החדשה או בווילות רחבות הידיים שנבנו על נחלותיהם של הוותיקים — אלא גם בכמה מבנייני הדירות. כך למשל, שתי דירות פנטהאוז בראש בניין שהוקם על ידי קבוצת רכישה מתהדרות אף הן בבריכה. גם תלמידי בית הספר בשכונה נהנים משיעורי שחייה בבריכה הצמודה לחצר, המהווה חלק מהקאנטרי המפואר.

בית בנחלת יהודה: גודל המגרשים בחלק הישן של השכונה מאפשר בניית בתים רחבי ידיים צילום: ענר גרין

למה יש כל כך הרבה בריכות בשכונה?

סלונים: "המגרשים הגדולים ברחובות הוותיקים מתאימים לכך. בנחלת החדשה יש מגרשים סטנדרטיים יותר, אבל מאחר שבוותיקה כבר היו בריכות, התושבים החדשים רצו גם, אולי בגלל תופעת העדר. מתברר שגם בבית דו־משפחתי על 300 מ"ר אפשר לבנות בריכה".

ב־1928 התיישבו סבו וסבתו של סלונים בנחלת יהודה, והקימו משק חקלאי ובו פרדס הדרים, מטע סובטרופי, גן ירק ולול. כיום ביתו שוכן על נחלת המשפחה. "תנופת הבנייה באה בזמן. זו היתה ברכה", אומר סלונים. "אחרי שבניתי את הבית שלי אמרתי לעצמי שהוא יהיה כרטיס ביקור מעולה, ואכן אנשים באו אליי בזכותו, אבל גם בעזרת המלצות מפה לאוזן. כתושב נחלת שעובד בה יש לי יתרון: אני מכיר את מגבלות הבנייה, מה אפשר ומה אסור. בשכונה יש כבר שמונה בתים שלי, אחד נוסף שנמצא בבנייה ועוד שלושה בתהליכים להוצאת היתר בנייה".

300 מ"ר ב־5.2 מיליון שקל

הבנייה בנחלת יהודה ("נחלת", בפי התושבים) מתאפיינת בשפע של דגמים, צורות וצבעים. סלונים מסביר כי "בשכונות חדשות שמתחילות להיבנות מאפס, התב"ע (תוכנית בניין עיר) די נוקשה, ומגדירה למשל את צבע הרעפים. לעומת זאת, בנחלת יהודה הוותיקה הכינו תב"ע לשכונה שבה כבר בנויים בתים, ולא היה אפשר לכפות עליהם עיצוב. קיימת גם תופעת עדר — כל אחד מנסה להיות גם דומה לאחרים וגם ייחודי. חלק מהאנשים עושים זאת באופן גרוטסקי לטעמי, אחרים עושים את זה יפה. באופן כללי, אני די מרוצה מרוב הבתים".

נועם קונס, זכיין אנגלו סכסון בראשון לציון, מסכים עם סלונים. לדבריו, "בנחלת אין דו־משפחתי אחד שדומה לאחר. זו שכונה חדשה עם אשכול גנים, בתי ספר וקאנטרי מהמתקדמים והמפוארים שיש, אבל הגורם הכי חשוב הוא גודל המגרש. בשכונות אחרות בעיר יש מגרשים של 250 מ"ר, בנחלת המינימום הוא 300 מ"ר — ומפה זה עולה.

"אם בדרך כלל מגרש דו־משפחתי לבניית שני בתים הוא בשטח של 600 מ"ר, ולפעמים גם 500, הרי שברחובות הוותיקים של נחלת יהודה המגרשים הם בגודל של 2 דונם, לשני בתים. אנשים בונים במרתף גם יחידת דיור של 100 מ"ר להשכרה, שמשלמת להם את המשכנתא. מחיר וילה על 300 מ"ר יכול להתחיל ב־5.2 מיליון שקל, ואילו בנחלות הגדולות — אין גבול למחיר".

אחד הראשונים לזהות את הפוטנציאל של השכונה הוא זאב רחמני, המוכר בעיר כמי שהקים בה את מסעדת נאפיס, יחד עם אחיו. לפני שש שנים הוא בנה בנחלת יהודה את ביתו רחב המידות, ובכך הגשים חלום ישן. "החלום נולד בגיל 17, כשחילקתי עיתונים ברחבי העיר", נזכר רחמני, שהתגורר אז במרכז הסואן של העיר, והכפר השלו הותיר בו רושם עז. כאשר יורשים של משפחת בן דוד, שסבם הקים ב־1925 משק בנחלת יהודה, הציעו לו לקנות חלקה — רחמני קפץ על המציאה: "קניתי מעשרה יורשים, והייתי מהראשונים שקנו בנחלת הוותיקה לאחר הפשרת השטחים החקלאיים. שילמתי 400 אלף דולר (כ־1.4 מיליון שקל) עבור 1.3 דונם. אני מניח שכיום לא הייתי מצליח לקנות במחיר כזה, ובכל מקרה, כבר אין מגרשים בגודל דומה". לאחר שראה רחמני כי טוב, הוא החליט להביא גם את בני משפחתו לנחלת יהודה. בשנה שעברה הוא רכש עם אחיו 8 דונם בשכונה — כשרק 4 מהם מיועדים לבנייה, כך שכל בית ייבנה על שטח קטן מ־500 מ"ר. בסך הכל שילמו האחים 16 מיליון שקל תמורת השטח. "אפשר לבנות בשטח שמונה בתים. מכרתי ארבעה, וארבעה נוספים אני ואחי בונים עבור הילדים שלנו", אומר רחמני.

ביתו של בעלי נאפיס זאב רחמני. לאחר שרכש את המגרש הביא את כל בני משפחתו לנחלת יהודה צילום: עמית שעל

בעסקת הרכישה יוצג רחמני על ידי עו"ד זיו כספי, יליד נחלת יהודה, שהוביל את הליך הפשרת השטחים החקלאיים. לדברי כספי, המגרש נקנה מכונס נכסים: "הוא היה של משה לוי (כושי), קבלן עבודות עפר שלאחר שנים של שגשוג הידרדר לכינוס נכסים. הוא היה איש רחב לב, וביתו, שנהרס על ידי רחמני, היה מוכר לכל תושבי השכונה. זה היה בית לבן, בסגנון ספרדי. הוא היה הראשון שבנה בריכת שחייה, והיה שם גם מגרש טניס".

כיום הבית של לוי כבר לא יוצא דופן בשכונה, שבבתיה המפוארים מתגוררת האליטה הכלכלית של ראשון לציון. נוסף על רחמני, ביטן (המתגורר בדירה שכורה), צור ופרי ניתן למצוא בה גם את ארז מוסצ'ו, מבעלי מסעדת הסוהו, וגרושתו; את טל בן חיים, בלם מכבי תל אביב; ואת הקבלן משה צרפתי. גם לרז קינסטליך, ממלא מקומו של צור בראשות העירייה, כבר יש מגרש בשכונה, ולדבריו, "עד שהבנייה תושלם, אשתי מתעקשת לשכור בית רק בשכונה הזו". אחד מאושיות השכונה הוותיקות היה השחקן המנוח ספי ריבלין.

אמנם רובם המכריע של הבתים החדשים באזור הוותיק גדולים ומהודרים, אך בית אחד שנבנה עתה מעיד יותר מכל על המהפך שעוברים החקלאים. על שני מגרשים, שצורפו יחד לשטח כולל של 4 דונם, נבנה ביתו של יוסף לחיאני, ישראלי ממוצא צרפתי, שעתיד להשתרע על כ־1,500–2,000 מ"ר בנוי — שטח שלא היה מבייש את אחוזת לב לבייב. לחיאני העדיף לא להתראיין, אך על פי היתר הבנייה שהנפיקה לו העירייה, הבית עתיד לכלול, בין היתר, מקווה, חדר כושר, אולם סקווש, בריכת שחייה חיצונית ובריכה מקורה.

כשמדובר בבית פרטי, זהו היקף בנייה חריג לא רק עבור ראשון לציון, אלא עבור ישראל כולה. את האתר פקדו במשך תקופה ממושכת שני מנופים, ובכל יום עובדים בו כ־22 פועלים. אנשי מקצוע שמכירים את הפרויקט מעריכים כי בניית השלד בלבד עלתה 13 מיליון שקל. תושבי השכונה מספרים כי לחיאני תרם מכספו לבניית בית כנסת בה, והכניס אליו ספרי תורה בתהלוכה שלא נראתה כדוגמתה במקום.

עו"ד זיו כספי, שהוביל את הפשרת השטחים צילום: ענר גרין

תשלום של לירה מצרית אחת בשנה

את שורשי המהפך הגדול של נחלת יהודה אפשר למצוא דווקא באחד הבתים הצנועים ביותר בה. זהו ביתם של אליק וניצה גורה, הניצב בשכונה כבר 61 שנה — אחד המעטים מאותה תקופה שעדיין לא נהרס. גורה, יו"ר ועד נחלת יהודה לשעבר, הוא מי שהוביל עם עו"ד כספי את הפשרת הקרקעות והמאבק ברשות מקרקעי ישראל; אך ביתו שלו הוא בעל קומה אחת בלבד, בלב גינה גדולה שמסתירה אותו כמעט לחלוטין מעיני העוברים ברחוב. במקום בריכה, ניצבים בחצר מחרשה ישנה שנהפכה לפסל של סוס, ועצי פפאיה שאת זרעיהם קיבל גורה במתנה לפני שנים.

גורה נולד לפני 87 שנה. הוא בקיא בהיסטוריה של היישוב, מאחר שבמסגרת המאבק המשפטי במינהל מקרקעי ישראל חיטט בארכיון כדי להוכיח בעלות על הקרקע. "את נחלת יהודה הקימו עולים מרוסיה ומזרח אירופה, שנשלחו על ידי אגודת חובבי ציון ב־1913", הוא מספר, "בתחילת הדרך היו 30 נחלות של 8 דונם. התושבים קנו את האדמות בתמורה לתשלום שנתי של לירה מצרית למשך 20 שנה. ב־1918 זכריה כהן, סבו של עמיקם כהן, לימים מנכ"ל פרטנר, היה חבר בגרעין של עולים מתימן שהתיישב בראשון לציון. הוא דרש מקק"ל לאפשר גם לתימנים לקבל אדמה חקלאית בנחלת". כך עברו לשכונה חמש משפחות תימניות.

לדברי גורה, "ב־1928 הציעה קק"ל לחקלאים להעביר לידיה את הבעלות על הקרקע, ונתנה להם בתמורה עוד 12 דונם בחכירה. הם הסכימו לכך מאחר שנהנו מ־20 דונם מניבים, בעוד לבעלות על הקרקע לא היתה משמעות בעיניהם. רק חמישה בעלי מלאכה שלא עסקו בחקלאות סירבו להצעה, והקרקע שלהם נותרה בבעלות פרטית".

באותה תקופה היו אדמותיה של נחלת יהודה בסכנה, שכן החולות בסביבה איימו לכבוש את הקרקע החקלאית, בשל הרוחות. כדי לבלום את התפשטות החולות הציעה קק"ל לתושבים לנטוע עצים, ובתמורה הובטחו לכל משפחה כ־5 דונם ממערב לכפר. אלא שהקרקע הזו לא נרשמה מעולם על שם התושבים.

"ב־1988 נחלת יהודה סופחה לראשון לציון, והיתה תוכנית בנייה שראשון החילה על המושב", מספר כספי. "התחלנו להבין שלתושבים לא יישאר כלום, ומצד אחר, שלמינהל מקרקעי ישראל יש חוב כלפיהם, אותה אדמה שהובטחה בניסיון לבלום את התפשטות החולות.

"במינהל דרשו שנגיד להם באילו גוש וחלקה היה השטח שלנו בחולות. הגענו למוזיאון בראשון, פענחנו מפה מימי הטורקים וגילינו שכבר שיווקו את הקרקע לתעשייה. זהו כל השטח שנושק לכביש 4, מצפון לתחנת כיבוי האש של ראשון לציון", מוסיף גורה, וכספי משלים: "המידע הזה היה הבסיס לתביעה של התושבים נגד המינהל בשנות התשעים, והפשרה שאליה הגענו יצרה את הבסיס לכל מה שרואים היום.

"הפשרה כללה כמה רכיבים: לקחו כל חלקה א' (שטח רצוף המיועד למגורים ועיבוד חקלאי) ונתנו לכל חוכר זכות לארבעה מגרשים. בכל מגרש אפשר לבנות שני בתים, כלומר שמונה דירות בסך הכל — מתוכן חמש יחידות ללא תשלום היטלים לרשות מקרקעי ישראל, ושלוש בהנחה", מסביר כספי.

איך צמחו מכך וילות ענק ולא קוטג'ים צנועים?

"ישנה הבנה שהקרקע היא בעלת ערך אדיר, ולכן לא כדאי לבנות עליה יותר מדי יחידות. המלצתי לחבר שני בתים ולבנות בית אחד על שטח גדול. היו מגרשים של 600 מ"ר לשתי יחידות. בית על 300 מ"ר זה דו־משפחתי רגיל; בית אחד גדול על 600 מ"ר זה כבר משהו אחר".

כל המגרשים שהוצעו למכירה נחטפו במהירות, ואחרים נשמרים על ידי הורים שמבקשים להוריש אותם לצאצאים. כך נהפכו המגרשים הנדירים ליקרים יותר. "כמעט שאין נחלות למכירה, גם אם תחפש לא תמצא. אנשים לא מוכרים", אומרת סיון קונס, אשתו ושותפתו של נועם באנגלו־סכסון בראשון לציון. "כל מה שאפשר למכור כבר נמכר בעבר הרחוק. היו לי לקוחות שחיפשו נחלה, ואף שלא חסר להם כסף, הם לא מצאו".

בריכה פרטית בשכונה. גם תושבי החלק החדש, שהמגרשים בו קטנים יותר, אינם מוותרים עליה צילום: ענר גרין

זכויות מפליגות

בהסכם הפשרה מול מינהל מקרקעי ישראל היה רכיב נוסף שאפשר לתושבי נחלת לגרוף הון. כשהתקבל ההסכם אפשרו במינהל מקרקעי ישראל לקדם תוכניות בניין עיר (תב"ע) על הקרקעות החקלאיות שחכרו התושבים בנחלת (חלקה ב’), וליהנות מפירות מדיניות ישנה ונדיבה, שמקנה 27% מערך הקרקע (מדיניות שהשתנתה בעקבות פסק הדין של בג"ץ בעתירת הקשת הדמוקרטית המזרחית, שטענה כי ההיתר שקיבלו הקיבוצים והמושבים להפשיר קרקעות חקלאיות לבנייה מעמיק את הפערים בחברה. אם לפני הבג"ץ, חקלאים שחכרו קרקע מהמדינה נהנו מ־27% מערכה לאחר הפשרתה, הרי שבעקבותיו היה הפיצוי לחקלאי כמה אלפי שקלים לדונם בלבד, א"ג). כך נולדו שתי תוכניות: נחלת התיכונה, הכוללת בנייה רוויה לגובה לצד צמודי קרקע, ונחלת הדרומית, שכולה בתים צמודי קרקע. ההסכם אפשר לקבץ זכויות של כמה תושבים בקרקע אחת. אם הצליחו להגיע ליותר מ־50% מהזכויות באותה חטיבה, מינהל מקרקעי ישראל אפשר להם לקנות את יתר הזכויות בפטור ממכרז, ובמחיר נמוך יחסית לערכי השוק באותה עת.

"חיברתי משפחות כדי שיחצו את ה־50% ואז עשינו עסקאות קומבינציה עם קבלן", מסביר כספי. העסקאות הבולטות היו עם חברות שצמחו בראשון לציון — חן ואיתי גינדי ופרשקובסקי.

תוכנית הבנייה בנחלת התיכונה כללה גם עשרות דונמים של משפחה שאינה נמנית עם תושבי נחלת, אך העסקה למכירתם קבעה רף מחירים חדש. בפברואר 2016 מכרה המשפחה לשותפות של חן ואיתי גינדי ושיכון ובינוי שטח לבניית כ־270 דירות תמורת 220 מיליון שקל. לדברי אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים לשעבר, זהו "מחיר שיא לאזור, המשקף ערך של כ־814 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור".

לשאלה אם תושבי נחלת התעשרו בעקבות ההסכם ותוכניות הבנייה, עונה כספי: "כל המשפחות שביצעו את העסקאות התייצבו כלכלית — גם קיבלו דירות בעסקאות הקומבינציה, וגם הרוויחו מחלקות א'". גורה מוסיף כי "בימי קום המדינה לא היה קל, אנשים נאלצו להפוך את הרפת לדירה נוספת ולהשכיר אותה. עד שנגמר המשפט עם המינהל לאנשים בקושי היה ממה להתפרנס. ההסכמים שעשינו שינו את המצב של כל האנשים בנחלת, כולם נהפכו לאמידים. יש להם מספיק".

למרות השדרוג הכלכלי, לא כל התושבים הוותיקים מרוצים מהאופן שבו התפתחה השכונה. "מפריע לי שהשכונה נהפכה לצפופה יותר", אומר סלונים. "לשטח שבו הילדות שלי שיחקו בצעירותן קראנו אחו, ואני זוכר גם מילדותי שדות אינסופיים. כל העניין הזה של החומות מבאס. אבל אני לא יכול להתלונן, הרווחתי מהשינוי".