אמדוקס תרכוש מטבע קרקע ברעננה ב-200 מיליון שקל

יומיים בלבד לאחר שקור שולץ מונה למנכ"ל החדש של טבע וכחצי שנה אחרי שהחברה הודיעה על הקפאת הקמת הקמפוס החדש ברעננה, הודיעה ענקית התרופות שהשטח שעליו אמור היה לקום הקמפוס יימכר לאמדוקס, על פי הערכות בכ־200 מיליון שקל.

העסקה היא תולדה של צירוף נסיבות בשתי החברות. בטבע הקפיאו את הקמת הקמפוס בשל מצב החברה הרעוע בשנה האחרונה, וזאת לאחר שכבר החלו בבנייה ואף התקדמו בחפירת החניון.

בעת ההקפאה כבר היה ברור שהקמפוס שתכננה טבע כבר לא יקום. באמדוקס, מצד שני, ביטלו בחודש יוני הסכם שנחתם עם חברת אמות לרכישת קרקע בכפר סבא, לאחר שוועדת הערר המחוזית ביטלה את היתר הבנייה שניתן לפרויקט.

מאז ביטול הפרויקט של אמדוקס, התבקש שהחברה תתעניין בקרקע של טבע ברעננה מכמה סיבות, בהן שאיפת החברה להקים קמפוס ירוק שיתוכנן לפי צרכיה ויוכל לאכלס כמות גדולה של עובדים. באמדוקס מתכוונים להעביר את המטה — שיושב כרגע במבנה שכור בצומת רעננה — למבנה החדש שיוקם, כולל כל העובדים. זמן קצר לאחר הביטול החלו מגעים בין החברות שהתפתחו למשא ומתן של כמה חודשים והסתיים אתמול בחתימה.

אחד החסרונות המהותיים במהלך מבחינת אמדוקס הוא שבקרוב צפויה להתחיל לפעול בצמוד למתחם שבו היא ממוקמת כיום תחנת רכבת חדשה, כך שהנגישות — אחד השיקולים העיקריים של החברה — דווקא תיפגע עם המעבר לרעננה צפון.

המרוויחה הגדולה מהעסקה היא העיר רעננה, שמצליחה פעם אחר פעם למשוך אליה חברות בינלאומיות שמבקשות להקים בה את המטות שלהן.

מנכ"ל טבע החדש, קור שולץ

קרקע מקוללת או סתם שרשרת החלטות גרועות

הקרקע ממוקמת ברחוב התדהר פינת רחוב דולב, באזור התעשייה הצפוני של רעננה, ובעבר החזיקה בה חברת קומברס. האחרונה תכננה להקים בה מתחם משרדים ענק, אך גם במקרה הזה החברה נקלעה לקשיים והפרויקט ירד מסדר היום. ב־2010 נמכרה הקרקע לאיש העסקים ג'ורג' חורש, יבואן טויוטה וזכיין H&M בישראל, תמורת 31 מיליון דולר. הקרקע היתה חלק משטח גדול יותר שהחזיק חורש והשתרע על כ־55 דונם עם זכויות בנייה של כ־90 אלף מ"ר.

ב־2013 מכר חורש 11 דונם מתוך החלקה לחברת סאפ (SAP) תמורת 40 מיליון שקל וזו הקימה במקום בניין בן שבע קומות המשתרע על פני כ־15 אלף מ"ר. כעת נותרו לקרקע זכויות בנייה של כ־70 אלף מ"ר, לא כולל שטחי חניות. ביוני 2015 חתמה טבע על רכישת הקרקע מחורש במחיר שהוערך גם אז בכ־200 מיליון שקל. בטבע התכוונו לאחד במתחם החדש את פעילות המטה הגלובלי, הפזורה כיום באתרים רבים, וכך להביא לחיסכון משמעותי.

בענף המשרדים משווים לא מעט בין המקרים של טבע וקומברס — שתיהן קיבלו החלטה להיכנס לפרויקט ענק שעלותו נאמדה בסכום שעלה על חצי מיליארד שקל ושתיהן נאלצו לסגת מהפרויקט על אותה הקרקע בשל מצב החברה. עם זאת, לא מדובר בקרקע מקוללת אלא בשני מקרים של קבלת החלטות אומללות בעיתוי בעייתי לחברות ובמידה מסוימת גם על יהירות שליוותה את התהליך.

הקרקע שרכשה אמדוקס מטבע צילום: יאיר שגיא

אמדוקס חתומה על חוזה שכירות עד 2027

במקרה של אמדוקס, ימים יגידו אם ההחלטה לעזוב את המתחם הנוכחי נכונה, אך בשלב זה בחברה נחושים לעבור. אמדוקס, ששוכרת כיום את המתחם שבו היא ממוקמת ברעננה, השתעשעה ברעיון המעבר זמן רב, עד שבמהלך 2016 פרסמה מכרז לשכירת 70 אלף מ"ר של משרדים לתקופה של 15 שנה בהיקף של כמיליארד שקל. לשלב הגמר הגיעו שלושה מתחמים: נצבא בצומת קסם, אמות השקעות בצמוד לשכונת כפר סבא הירוקה והמתחם שבו ממוקמים כיום משרדי החברה בצומת רעננה.

באמדוקס החליטו לבחור בקרקע של אמות בכפר סבא והפרויקט החל להתקדם ומשלב התכנון עבר לשלב ההיתר, שהתקבל ביולי 2016 וכלל בשלב הראשון, בטרם אושר מבנה הקמפוס העיקרי, חניון תת קרקעי של תשעה מפלסים הכולל 3,300 מקומות חניה — זאת בהתאם לתנאי הסף במכרז.

אבל אז החלו העניינים להסתבך. תושבים משכונת כפר סבא הירוקה התאגדו לוועד והתנגדו לתוכנית של אמדוקס בטענה כי תקן החניה מאפשר מספר נמוך משמעותית של מקומות חניה, וכי לשם כך צירפה האמות את מספר החניות שניתן לקבל מהמגרשים הסמוכים, שגם הם בבעלותה, וכך הצליחה להגיע למספר שביקשה אמדוקס במכרז.

ועדת הערר המחוזית מרכז ביטלה את היתר הבנייה שהוציאה הוועדה המקומית כפר סבא להקמת חניון של כ־3,300 מקומות, וכך סתמה את הגולל על הפרויקט של אמדוקס, שמיד הודיעה שתוותר עליו. לאחר הביטול מיהרו באמדוקס להודיע על הארכת הסכם השכירות במתחם הנוכחי לשער שנים נוספות. באותה עת החזיקה החברה בהסכם שכירות עד 2019, אך בשל המצב שאליו נקלעה העדיפה לחתום על הסכם חדש מול בעלות המתחם ריט1 וחברת ס.ע.ן.

לפי ההסכם החדש, אמדוקס תשלם דמי שכירות שנתיים של כ־41 מיליון שקל, לעומת כ־35 מיליון שקל בהסכם הקודם. אמדוקס שילמה כאן פרמיה של 15 מיליון שקל עבור חתימה מיידית על ההסכם והבטחת הישארותה במתחם לתקופה ארוכה שתאפשר לה למצוא קרקע חדשה. תחנת היציאה הראשונה של אמדוקס תהיה ב־2022. בנוסף לתחנת היציאה, לאמדוקס יש אפשרות לצאת מהסכם השכירות בתוך חמש שנים ממועד הדיווח לריט1.

משרדי אמדוקס ברעננה צילום: אוראל כהן

מחברת טבע נמסר בתגובה: "טבע מאשרת כי החליטה למכור את הקרקע ברעננה שבבעלותה. טבע שוקדת על מציאת פתרון מיטבי להקמת המטה הגלובלי של החברה בפתח תקווה, אשר יביא לייעול עבודתו ולחיסכון בעלויות הקמתו. טבע מחויבת ליצירת סביבת עבודה נוחה ומתקדמת העולה בקנה אחד עם התרבות הארגונית והערכים המנחים אותה".