כאן גרים בכיף. ובפיקוח

אלה הם הסטודנטים של מכללת תל חי הסמוכה לקריית שמונה, שייסדו את "פרויקט הדיור — תל חי". הפרויקט כולל מחירון שכירות מפוקח המופיע בחוברת קטנה, קבוצת פייסבוק ובה כ־12 אלף חברים המפגישה בין שוכרים למשכירים, והתוספת מהשנה שעברה — מעין תו תקן המעיד על כך שהדירה המועמדת להשכרה היא "דירה מפוקחת מטעם אגודת הסטודנטים של מכללת תל חי". הציור שעל התו מציג מגן אבירים ירוק בתוך מסגרת זהובה, ובתחתיתו אריה שעומד חבוק ידיים, מחייך ומניף את אגודל ידו הימנית, מסמן שהכל בסדר.

צילום: אפי שריר

תו התקן הזה נהפך למבוקש ביותר בקרב בעלי דירות בקריית שמונה והיישובים שבסביבה, ואבוי למי שיזכה לתו השלילי — המציג ציור דומה, אך עם איקס אדום שמסומן עליו לצד המילים הרות המשמעות "דירה לא מפוקחת", כשה"לא" זועק בצבע אדום אף הוא. לתווים הללו אחראי צוות של סטודנטים מפקחים מטעם האגודה, הבודקים אם הדירה ובעליה עומדים בתנאי מחירון השכירות המפוקח, שנהפך לאורים והתומים של שוק השכירות בקריית שמונה והסביבה, שם מתגוררים כ־5,000 הסטודנטים הלומדים במכללה.

"הרוב המוחלט של שוכרי הדירות בקריית שמונה הם סטודנטים, ולכן אנחנו עובדים רק לפי הלוח", אומר אילן בוקאי, זכיין אנגלו סכסון בקריית שמונה. "מי שקונה דירה להשקעה בקריית שמונה מבטיח לעצמו השכרה בתנאי שהוא עושה את זה לפני תחילת הלימודים, ובתנאי שהוא הולך לפי המחירון המפוקח". וכך, אפשר לראות בעלי דירות שמציגים בגאווה בתמונת הפרופיל שלהם בפייסבוק את התו הירוק שקיבלה הדירה, כמעין הכשר. בכמה מקרים, מספרים הסטודנטים, בעלי דירות שהעלו את דירותיהם ללוח המפוקח הסכימו, לאחר מו"מ מול מפעילי הלוח, להוריד במאות שקלים את שכר הדירה שהם דורשים, כדי לקבל את התו.

כדי להבטיח את שליטת השוכרים בשוק ולשפר את תנאיהם, האגודה מבקשת מהסטודנטים לשכור את דירתם רק באמצעות לוח הדירות המפוקח שלה, ולדלג מעל שפע הלוחות האחרים הקיימים באינטרנט בכלל וברשת החברתית בפרט. "כך נצליח להוריד את מחירי הדיור", הם מצהירים בקבוצת הפייסבוק, שבה מנהלי העמוד מדרבנים עוד סטודנט חדש שמגיע לאזור: "שים לב למחירים המפוקחים בסביבה ואל תתפשר!".

המחירון כולל טבלאות המפרטות את המחיר המומלץ לשכירת דירה בקריית שמונה על פי מספר החדרים והמטראז', עם תוספת של 10% לדירה משופצת ו־6% לדירה מרוהטת. נוסף על כך, המחירון כולל את מחירי השכירות ביחידות הדיור — היקרות יותר — במושבים ובקיבוצים הסמוכים. למחירון קדמה עבודת מחקר מקיפה של האגודה: איסוף נתוני השוק, התייעצות עם שמאים וסקר שנערך בקרב כ־1,000 סטודנטים.

צילום: אפי שריר

מאחורי היוזמה עומדים סטודנטים צעירים, בשנות העשרים לחייהם, חדורי רצון לפעול ולשנות. בקיץ 2011 הם עוד היו בצבא או בתיכון, צעירים במעט מהדור שהקים עיר אוהלים בשדרות רוטשילד התל־אביביות; אבל רוח המחאה ההיא נצרבה בתודעה שלהם, כפי שהיה אפשר לשמוע בשיחה שניהלנו בפאב הקואופרטיבי "קשיו", שהוקם השנה בקריית שמונה, ושרווחיו מיועדים לפרויקטים קהילתיים בעיר.

"אחרי המחאה החברתית נוצר ואקום. מה עושים עכשיו? הרי לא מספיק לשיר שירים ברוטשילד. צריך לעבוד", אומרת ליאת הלפרין (24), העומדת בראש מדור הדיור באגודה, שתפקידו לוודא שהדירות באזור יושכרו לסטודנטים במחירים הוגנים ובתנאים ראויים למגורים. "בוגרי המחאה — ואני לא חלק מהם — שחזרו לאקדמיה, אמרו שצריך לבחור נושא ולפעול בו, וכך החלו להיווצר נקודות של פעילות, אחת מהן כאן בתל חי.

"לפני כשלוש־ארבע שנים היתה קפיצה גדולה מאוד במחירי השכירות בקריית שמונה והסביבה. בכל שנה אוכלוסיית הסטודנטים גדלה, כך שהביקוש לדירות עלה, אבל היצע הדירות נשאר קבוע. וכך, אם פעם השכירו בקריית שמונה דירת ארבעה חדרים ב־1,000 שקל, כיום זה כבר 2,000 שקל. גם במושבים ובקיבוצים ליד המחירים קפצו. נבנו הרבה צימרים קטנים, לא משהו שמתאים לחיים רגילים, וביקשו עליהם 2,000-1,500 שקל. אז התחלנו לחשוב מה עושים".

הלפרין, במקור מהוד השרון, היא סטודנטית שנה ב' בחוג לעבודה סוציאלית בתל חי — שבו פועלת "הפרקטיקה לשינוי מדיניות", שהחלה לשתף פעולה עם ועד שוכרי הדירות הארצי שקם לאחר המחאה, ושם לו למטרה לקדם שינוי מדיניות ברמה הארצית כדי להיטיב עם שוכרי הדירות. הפעילות בפרקטיקה בתל חי היתה אקטיביזם במיטבו: הסטודנטים יצרו את קבוצת הפייסבוק השוקקת ואת הלוח המפוקח כדי לעשות סדר בשוק הפרוץ, שבו הם הרגישו כקהל שבוי בידי בעלי הדירות.

"המטרה שלנו היא ליצור חיזוק חיובי, כמו תו תקן שניתן לבעלי מקצוע", אומרת הלפרין. "אנחנו משתפים פעולה עם אתר מדלן כדי ליצור מעין waze של מחירי הדירות, שיהיה שקוף לכולם. גם הנהלת המכללה משתפת איתנו פעולה, וכל סטודנט שנרשם ללימודים מקבל מייל מהאגודה בנושא הדיור".

קיבוץ טוב, קיבוץ רע

"הסטודנטים היו מתוסכלים. הם אמרו שהמחירים פה עלו מאוד והם כבר גבוהים מדי בשבילם", מתאר יו"ר אגודת הסטודנטים בתל חי, רון־אל תשובה (27), כיצד החלה היוזמה לפני שלוש שנים, בתקופת קודמיו בתפקיד. "אמרנו שצריך לשקף את רמת המחירים לסטודנטים וליצור חוברת שתאפשר לכולם לראות את סדר הגודל של המחירים באזור. אנחנו גם עורכים ימים פתוחים ומסבירים על הדיור, איפה כדאי לשכור ואיפה לא. עם השנים זה הלך והתרחב לפעילויות נוספות, כולל הקמת מערך בשטח: לכל יישוב ולכל קיבוץ יש רכז שנמצא בקשר מול הסטודנטים השוכרים ומול מנהלי הקהילה והנציגים של אותו יישוב, כך שהעסק מנוהל היטב".

ואמנם, בגזרת הקיבוצים והמושבים נעשתה פעילות רבה. האגודה ניסחה "אמנה חברתית", שעליה הסכימו לחתום עד כה שלושה קיבוצים באזור — משגב עם, שמיר ומנרה — והיא כוללת התחייבות לא להעלות מחיר במשך שלוש שנים, סעיפים הנוגעים לחובת תיקון ליקויים ואיסור להתנות כניסה לדירה ברכישת ריהוט. גם הוגדר שדירה ראויה למגורים תהיה בשטח של 25 מ"ר לפחות ויהיו בה מטבח, שירותים ומקלחת, ולפחות שני כיורים. במקביל יצרו הסטודנטים פרויקט חברתי ששמו סל"ה (סטודנטים למען הקהילה), ובו סטודנטים מתנדבים שלוש שעות שבועיות בקיבוץ תמורת הנחה בשכר הדירה.

צילום: אפי שריר

עם זאת, לאגודה הגיעו בשנה החולפת תלונות רבות על התנהלותם של כמה קיבוצים בסביבה בתחום הדיור. עוז אלהרר (29), ראש מדור הרווחה באגודה, קידם לאחרונה בעמוד הפייסבוק של הלוח המפוקח פוסט של האגודה, המציין כי "למען השקיפות אלה שלושת הקיבוצים שהתלוננתם עליהם הכי הרבה: קיבוץ הגושרים, קיבוץ נאות מרדכי וקיבוץ דפנה".

אלהרר מספר כי "קיבוץ הגושרים החליט לא מזמן להוציא את הסטודנטים השוכרים ביוני, באמצע תקופת המבחנים, כי הוא מתכנן לשייך את הדירות לבנים ממשיכים. בעקבות זאת נאלצה האגודה להפעיל לחץ, ורק אחרי מגעים מול הקיבוץ הצלחנו להאריך את השהייה עד ספטמבר. בקיבוץ דפנה הקפיצו פתאום את החיובים בחשמל ובמים לסטודנטים".

כיאה לגישת החיזוק החיובי, באותו פוסט כתבה האגודה כי הקיבוצים המומלצים הם שלושת אלה שחתמו על האמנה החברתית, "ואנו ממליצים בחום על קריית שמונה ובדגש על קהילת תוצרת הארץ". תוצרת הארץ ואיילים הן שתי קהילות סטודנטים בקריית שמונה. הסטודנטים מתנדבים בעיר ובסביבתה כחלק מהשאיפה לחיות בה עם התושבים המקומיים, ומקבלים בתמורה מלגה מסוימת.

"אנו בהחלט מנסים למשוך לכיוון קריית שמונה ולהפוך אותה ליותר סטודנטיאלית. בקריית שמונה מבינים את הכוח של הסטודנטים", אומר אלהרר. "העירייה גם מגדילה ראש ומעניקה להם הנחות של 50% בארנונה".

כאילו לא די בכך, בשבועות האחרונים יצאו הסטודנטים ביוזמה אקטיביסטית חדשה: פרויקט המדבקות של קריית שמונה, הקורא לבעלי דירות העומדים בקריטריונים לבקש מדבקה המעידה על תו התקן למחיר שכירות הוגן. לפרויקט החדש אחראית נופר ג'ורג' (25), סטודנטית לחינוך ורכזת הדיור של קריית שמונה. "המדבקה על הדירה מסמלת שזו דירה שמושכרת במחיר הוגן, ושבעל הדירה שומר על זכויות הסטודנט השוכר. כך אנחנו מעודדים את בעל הדירה לשמור על המחיר ההוגן".

רון-אל תשובה, יו"ר אגודת הסטודנטים בתל חי צילום: נמרוד גליקמן

איך בעלי הדירות מגיבים ליוזמה הזאת?

"יצאנו עם זה רק עכשיו ובינתיים נרשמו עשרות בעלי דירות. חשוב שאותם משכירים יֵדעו שהם עושים את הדבר הנכון, ואנו רוצים שהם גם ימשיכו עם זה. לכן למדבקה יש תוקף לשנה אחת בלבד. היתה בעלת דירה שאמרה שזה המחיר היום, אבל היא שוקלת להעלות אותו. עניתי שרק אם היא תישאר עם אותו מחיר נאריך את תוקף המדבקה".

ומה לגבי מדבקה עם איקס אדום, כמו הלוגו בפייסבוק?

"אנו לא עושים את זה. רק בפייסבוק. וגם שם, זה לא שאנו עושים חרם על אותה דירה, אבל זה מעין רמזור אדום שאומר ‘תתיישרו’. לכן אנחנו גם לא מורידים מהלוח את המודעות שלא עומדות בתקן. אנחנו רוצים לפתוח בפני אותם בעלי דירות את האופציה לשנות – כך שיוכלו לקבל את התו שלנו".

"בהתחלה הורדנו מהלוח בפייסבוק מודעות שלא עמדו בתנאים", מוסיף אלהרר, "אבל החלטנו להשאיר אותן עם סימן איקס, כדי שכולם יראו. אנחנו רוצים ליצור אווירה שבה אנשים ישפיעו זה על זה. כשסטודנטים מגיעים אלינו ואנחנו אומרים להם 'תתרחקו מפה, זה מחיר לא נכון, אל תשכרו ממנו אלא מההוא', יש לזה השפעה מטורפת".

מנקודת מבט של בעלי דירות זה יכול להיראות כמו שימוש בכוח מוגזם, לא?

"זה נשמע מרתיע. מי אנחנו שנקבע פה מדיניות מחירים ונסמן מודעות לחיוב ולשלילה. אבל רוב בעלי הדירות לגמרי איתנו כי הם מזדהים עם הנושא. זה יוצר שיח, והמשכיר מבין את העניין ומחבק את הסטודנט ששוכר ממנו".

מדבקה על דלת של דירה צילום: נמרוד גליקמן

לדברי יו"ר האגודה תשובה, בקרוב תשכלל האגודה את המחירון המפוקח עוד יותר, ותכניס בו פרמטרים נוספים, כמו מיקום הדירות בעיר וגיל הנכס. "אנחנו מבינים שדמי השכירות לדירה משנות השישים בשכונת שפרינצק לא יכולים להיות זהים לאלה של דירה משנות התשעים בשכונת הוורדים. אנחנו צריכים לבדוק את עצמנו בנושא, ויש מה לשפר ולשדרג. מצד אחר, פרויקט הפיקוח שלנו הגיע לאוניברסיטת אריאל. נפגשנו עם אגודת הסטודנטים שם והם למדו ושמעו ואימצו אותו, וכל שנה אנו מציגים את הפרויקט בסמינר של התאחדות הסטודנטים כדי לנסות לפתח אותו בעוד מקומות".

פייסבוק יש גם תוים עם איקס אדום שמתריעים על אי־עמידה בתקן צילום: נמרוד גליקמן

"אם בעל בית יבקש יותר, יעשו עליו עליהום"

לא כל הסטודנטים בתל חי מבינים על מה המהומה. אחרי הכל, רובם מגיעים מהמרכז, ובהשוואה אליו, המחירים בקריית שמונה וסביבתה אטרקטיביים במיוחד. לכן, לאנשי האגודה חשוב מאוד להגביר מודעות אצל הסטודנטים ולגרום להם להבין כי מדובר בסוג של ערבות הדדית. "יש סטודנטים שלהורים שלהם יש כסף והם יכולים להרשות לעצמם לשכור דירה בקיבוץ, במושב או באזורים היקרים יותר בקריית שמונה, ב־2,500 שקל", אומרת ליאור דרומי, סטודנטית שנה ג' לעבודה סוציאלית ודוברת אגודת הסטודנטים. "כך, בעלי דירות חושבים שהם יכולים להעלות את המחיר, וזה פוגע בכולם. אנו נלחמים בכך ומנסים להנחיל שינוי".

"אנחנו עורכים כנסים ומסבירים לסטודנטים שמגיעים לכאן ‘אל תהיו פראיירים, בואו נילחם בזה’", מוסיפה ג'ורג' בהתלהבות. "לצערי, יש מי שאידיאלים לא נמצאים במקום הראשון אצלם, וחשובה להם יותר הנוחות. זו מלחמה גדולה. ועדיין, מגיעים לכאן לא מעט אנשים שעניינים חברתיים מדברים אליהם, בניגוד לתל אביב או ירושלים, שבהן כל אחד לעצמו".

"יש סטודנטים שלא אכפת להם", אומרת הלפרין, "אבל זו רק תחילת המחאה וזה תהליך הדרגתי שידרוש זמן. ככל שנעבוד יחד נהיה חזקים יותר ונשפיע. הגישה שלנו מערכתית, אנו יוצרים שיתופי פעולה ועובדים עם מי שאפשר. המטרה היא שבעלי דירות יסתכלו על הסטודנט כבן אדם ותיווצר סיטואציה של ווין־ווין לשני הצדדים".

אחד משיתופי הפעולה המשמעותיים של האגודה הוא עם משרד התיווך כפיר נכסים. ביוזמה ששמה "אריה המתווך" המשרד מעניק הנחה של 50% בדמי תיווך לסטודנטים, כלומר תשלום של חצי חודש שכירות במקום חודש מלא, ואפשרות לפרוס אותו ל־12 תשלומים. "הוא נתן לנו התחייבות שהדירות שהוא מתווך לסטודנטים יהיו במחיר הוגן על פי הקריטריונים שלנו, והוא גם מלווה אותם בשוטף, ולכן אנו ממליצים שיֵלכו אליו", אומרת ג'ורג'.

כמי שהגיע לפני שמונה שנים למכללת תל חי כסטודנט ופתח משרד תיווך כבר במהלך הלימודים, כפיר בן ארי (31) מכיר היטב את עולמם של הסטודנטים. "אני מבין את הצרכים שלהם ודואג שלא יעבדו עליהם. הניסיון מאפשר לי גם לייעץ לבעלי דירות איך לשפץ ולרהט באופן שיתאים לסטודנטים. הדירות היום פה משופצות, מרוהטות, ממוזגות, רק צריך לבוא עם מזוודה ולפרוק. הסטודנטים הם שוכרים מצוינים. הם מגיעים עם ההורים, הכל מסודר, משלמים בזמן, לא היה לי אף מקרה של מישהו שלא שילם מעבר לעיכוב קל".

בעלי דירות בקריית שמונה יכולים לבקש שכר דירה גבוה מהמחיר המפוקח של האגודה?

"לפני הלוח המפוקח, אנשים היו יכולים לבקש שכר דירה גבוה יותר, אבל גם היו כאלה שביקשו שכר דירה נמוך יותר. עכשיו אם מישהו יבקש יותר, יעשו עליו עליהום. מצד אחר, יש משקיע שהתקשר אליי אחרי שראה שהוא מקבל פחות ממה שכתוב בלוח המפוקח, וביקש להעלות את שכר הדירה. בסוף יש פה עניין של היצע וביקוש וזה מתכנס לשיווי משקל מסוים. מובן שהמחיר תלוי גם בפרמטרים נוספים כמו השכונה שבה ממוקמת הדירה, הקרבה למכללה, הקומה וכדומה".

צילום: אפי שריר

החוק להסדרת השכירות סורס

היוזמה המקומית של הסטודנטים בתל חי היא אחד הניסיונות להסדיר את היחסים בין שוכרים למשכירים, עניין שכיום החוק הישראלי לא מתייחס אליו כלל. לוואקום הזה נכנס לפני ארבע שנים ועד שוכרי הדירות שהוקם על ידי פעילים מהמחאה החברתית, ובהם דפני ליף. מייסדי הוועד הגיעו לתובנה שרבים מהצעירים כיום לא יכולים לרכוש דירה, ולכן עדיף להסדיר מנגנונים חוקיים לשכירות לטווח ארוך.

בשיתוף ציבור השוכרים נוסחה "אמנת שוכרי הדירות", שעליה חתמו יותר מ־30 אלף איש. על בסיס האמנה הזאת קידמו ח"כ סתיו שפיר (המחנה הציוני) וח"כ רועי פולקמן (כולנו) את הצעת "חוק שכירות הוגנת". בנוסח המקורי של הצעת החוק הפרטית ביקשו שני הח"כים להגביל למשך שלוש שנים את היכולת של בעלי דירות להעלות את שכר הדירה. ואולם לאור התנגדותה של שרת המשפטים איילת שקד רוכך החוק וסעיף ההגבלה הוצא ממנו. בשבוע שעבר עבר הנוסח המרוכך בוועדת חוקה לקראת העלאתו לקריאה שנייה ושלישית במליאת הכנסת.

כעת הצעת החוק מתמקדת בהגדרה מהי דירה ראויה למגורים ובהסדרת היחסים בין המשכירים לשוכרים (למשל הגבלת גובה הערבות, אחריות לתיקונים בדירה, הסדרת סוגיית דמי התיווך, הסדרת הודעה מוקדמת עם תום חוזה ועוד).

"אמנם בסיבוב הזה לא הצלחנו ליצור פיקוח על העלאת שכר הדירה, אבל אנו מעדיפים שהחוק יעבור, ההסדרה תתקדם ותהיה לפחות מסגרת חוקית לשכירות ארוכת טווח", אומר יובל שטלריד, העומד בראש ועד שוכרי הדירות. שטלריד מסביר שלצד יצירת תנועת שוכרים שתקדם שינוי ברמה הארצית, חשוב גם לייצר פתרונות מקומיים, כמו בתל חי. "יוזמות מקומיות כאלה משפיעות ברמה התודעתית והנורמטיבית והן נותנות לנו לגיטימציה ויכולת להוביל תהליכים ארציים, וליצור שיתופי פעולה עם ארגונים מהחברה האזרחית בתחום הדיור.

אילן בוקאי, מתווך צילום: נמרוד גליקמן

"עניין הפיקוח היה יוזמה ייחודית של החבר’ה בתל חי, שהיו הראשונים לפעול כך באופן מאורגן, אבל יש עוד מוקדי פעילות בערים אחרות שלאו דווקא קשורים לאגודות הסטודנטים. בבאר שבע, למשל, ב'עונת הנדידה' של השוכרים, בקיץ, ציירנו עם גירים על מדרכות מול דירות שבהן מחירי השכירות לא היו הוגנים, כדי ליצור באזז. פעולה אחרת היתה ללכת לבתים בעיר, לדפוק על הדלת, ולבקש מהשוכרים לרשום בחוץ מה שכר הדירה שהם משלמים כדי ליצור שקיפות. ברחובות פתחנו בשנה שעברה מחירון שכירות בדומה לזה של תל חי, והמדד להצלחתו הוא שמשכירי דירות מעלים פוסטים בפייסבוק ומודיעים שהם עומדים בתנאים של המחירון. בראשון לציון יש מישהי שמנסה להפעיל משהו דומה לפיקוח בתל חי, אבל היא כרגע עושה זאת באופן עצמאי. אפשר בהחלט ללמוד הרבה מהמודל המוצלח שבנו הסטודנטים בתל חי, ולהעתיק אותו למקומות נוספים".

תשואה של 5%-5.5% על דירות להשכרה

שוכרי הדירות בקריית שמונה הם בעיקר סטודנטים מהמכללה, לצד תלמידי ישיבה ולא מעט משפחות צעירות בנות המקום, שידן אינה משגת לרכוש דירה. מחירי דירות יד שנייה סטנדרטיות — בדרך כלל בבלוקים ישנים במרכז העיר ובסביבתו, משנות השישים והשבעים — נעים סביב 450-380 אלף שקל לדירת שלושה חדרים, ו־500-450 אלף שקל לדירות ארבעה חדרים, בהתאם למיקום, לקומה ולמצב הדירה.

על פי מחירי השכירות המפוקחים, דירה ממוצעת במרכז או בשכונות הישנות תניב תשואה שנתית של 5.5%-5% בממוצע, גבוה בהרבה מהתשואה ברוב חלקי הארץ. החיסרון הוא המרחק, כשעתיים וחצי נסיעה מתל אביב, מה שמצריך סיוע מקצועי בניהול הנכס ומציאת שוכרים. רבים מהמשקיעים באזור נעזרים בשרותי משרדי התיווך המקומיים, בעלות של חודש שכירות.

יש גם מי שבטוח שהשקעה בעיר תניב רווח על הנכס עצמו. "המחירים בקריית שמונה לא עלו כמו בכל הארץ, אלא בצורה מינורית", אומר בוקאי מאנגלו סכסון. "בעוד כמה שנים קו הרכבת יוארך מכרמיאל לכאן, ולכן ברור שקריית שמונה לא תימלט מעליית מחירים". לדברים אלה מצטרף רונן שטרית, בעלי רשת אנגלו סכסון. "ברמה הארצית הגענו לקצה של מחירי הנדל"ן, יש הרבה נורות אזהרה שמרמזות על כך ויש גבול לכוח הקנייה של האנשים", הוא קובע. "מצד אחר, יש מקומות בפריפריה שבהם רמות המחיר נמוכות, ויש להן עוד לאן לעלות ולהדביק את ההפרש מול המרכז. לכן, אני משוכנע שרמות המחירים בעיר כמו קריית שמונה יעלו".