איך להתמודד עם סרבני תמ"א 38

בשנים האחרונות תוכניות להתחדשות עירונית צוברות תאוצה, אך בלא מעט מקרים, פרויקטים של תמ״א 38 נופלים בשל סרבנות הדיירים. תמ״א 38 הינה תכנית שאושרה על ידי מדינת ישראל לטיפול במבנים מסוכנים מפני רעידות אדמה. בנוסף, התוכנית עצמה רלוונטית אך ורק למבנים שנבנו לפני שנת 1980.

מדינת ישראל מעוניינת בחיזוק אותם המבנים ולכן, על מנת לעודד את בעלי הדירות לחזק את המבנה, היא מעניקה זכויות בנייה נוספות לצורך מימון הפרויקט. חברות קבלניות רבות זיהו את הפוטנציאל ובשנים האחרונות הן מתקשרות עם אותם הדיירים ומציעות להם לחזק את המבנה בחינם. בתמורה, מעניקים הדיירים לקבלן חלק מזכויות הבנייה שקיבלו במסגרת התמ"א.

תמ"א 38 מתחלק לשניים: תמ"א 38-1 ותמ"א 38-2. מטרת התוכנית בתמ"א 38-1 היא חיזוק ושיפוץ המבנה הקיים. בתמ"א 38-2 מדובר על הריסה ובנייה מחדש של המבנה – משמע פינוי בינוי.

פרויקט תמ"א 38. לא תמיד כל הדיירים חותמים צילום: אוראל כהן

בתמ"א 38-1, מגיעה לכל דייר תוספת של ממ"ד ומרפסת לדירה הקיימת ובתמ"א 38-2, הדייר נהנה מדירה חדשה בתוספת של עד 25 מ"ר (הכוללים ממ"ד) לשטח הדירה בהשוואה לדירה הקודמת. כמו כן גם מרפסת. בתמורה, יקבל הקבלן זכות לממש תוספת של עד 2.5 קומות של בנייה בבניין.

כמו כן, לתוכנית יתרונות ותועלות רבות עבור כלל הדיירים שכוללות בין היתר: מעלית, שיפוץ הלובי, חיפוי חדש לבניין, שיקום התשתיות וכמובן עליית ערך הדירה הקיימת.

אך יחד עם זאת התוכנית טומנת בחובה גם מספר חסרונות. בתמ"א 38-1 הדיירים יאלצו להתגורר בתוך אתר בנייה לתקופה של לפחות 18 חודשים. ואילו בתמ"א 38/2, קרי פינוי בינוי, על הדיירים לעזוב את מקום מגוריהם הקיים לתקופה של לפחות 24 חודשים.

כדי ששיפוץ הבניין יצא לפועל, בתמ"א 38/1 נדרשת הסכמה של כ -66% מדיירי הבניין ואילו בפרויקט פינוי בינוי (תמ"א 38-2) נדרשת הסכמה רחבה יותר של כ-80% מהדיירים. לא פעם נתקלים הקבלנים והדיירים בסרבנות מצד מספר שכנים. בכל פרויקט שהוא קיימת גם קבוצת דיירים אשר מקשה על התקדמות הפרויקט - אלו הידועים בכינויים "הדיירים הסרבנים".

את קבוצת הדיירים הסרבנים ניתן לחלק לשתי קטגוריות מרכזיות, אלו המתנגדים להליך מסיבות אובייקטיביות, אשר חלקן יוברר כמוצדק בהמשך הדרך ואלו המתנגדים להליך ממניעים אינטרסנטים או טקטיים. יש להתייחס לנושא הסרבנות בכובד ראש שכן, במידה ולא מגיעים לשיעור הסכמה מינימאלי הקבוע בחוק אצל הדיירים, ידם של הסרבנים על העליונה ואין כל אפשרות להמשיך ולקדם את הפרויקט.

עו"ד אלה רודניק צילום: אלי מעייני

דוגמה למקרה שכיח של סרבן "אובייקטיבי": דייר מבוגר או ערירי או חולה, אשר מבחינתו פרויקט של תמ"א 38 מהווה פגיעה באיכות חייו. אותו הדייר יטען ובצדק כי את התקופה הקצובה שנותר לו לחיות, יעדיף לבלות מבלי להיות נתון לרעשי בנייה או מבלי שיצטרך לעקור לסביבה חדשה אליה יהיה קשה לו להסתגל, ואף סביר כי יזכה ליהנות מהדירה החדשה או המחודשת לפרק זמן קצר, אם בכלל. מבחינתו הפרויקט אינו מפצה על אי הנוחות שיחווה לאורך התקופה. המפקחת ובית המשפט מטפלים במקרים שכאלו ביתר שאת ובכובד ראש למרות שהנטייה בפועל, היא לא למנוע את המשך הפרויקט בשל סיבה זו. בדרך כלל ביהמ"ש ימליץ ליזם ללכת לקראת אותו דייר על מנת שהאחרון יתרצה. לרוב גם שאר דיירי הבניין יבינו כי הדייר אכן ראוי למתן הטבות נוספות מעבר למה שהם קיבלו, שכן האלמנט האנושי - חברתי במקרה זה ברור לכולם והם יתמכו במתן הטבות אלו ובלבד שהפרויקט יתקדם.

לעומת זאת, בצדו השני של המתרס, ישנם דיירים מסוימים אשר מסיבות שונות חושבים כי מגיע להם יותר ומתנים את הסכמתם בתמורה כלכלית נוספת, שבמקרים רבים שקולה לתשלום כספי נוסף לצד תוספת הבנייה. במקרים שכאלו, ברור ליזם שאם יבחר ללכת להליך משפטי בסופו של יום הוא יזכה, וביהמ"ש יכפה על הדייר את הפרויקט. אך התהליך כמובן ארוך וסבוך וקיים חשש כבד לעיכובים בלוחות הזמנים. כך שעל פניו אולי עדיף יהיה ליזם להסכים לדרישות אותו סרבן על מנת שהאחרון ייתן לו את הסכמתו להליך - שיקול אשר מלווה את הסרבן מלכתחילה להביע את הסתייגותו להליך.

לסיכום, למרות שתופעת הסרבנות מצטמצמת, עדיין לא נראה כי בקרוב תיעלם מהנוף אך יחד עם זאת ככל שהשוק משתכלל וממציא עצמו מחדש, כך גם על הסרבנים להיות 'יצירתיים' יותר – מה שמקשה עליהם יותר.

עו"ד אלה רודניק עוסקת בתחום המקרקעין.