בלי עסקאות ומתווכים: כך מנסה סין לבלום את מחירי הנדל"ן

יש הרבה מספרים שמספרים את הסיפור של שוק הנדל"ן הרותח בערים הגדולות בסין. הנה אחד מהם: על פי נתונים שפרסמה התאחדות הנדל"ן הסינית, מחיר דירה ממוצע בבייג'ינג עמד בפברואר השנה על 60,700 יואן למטר מרובע (כ-32 אלף שקל) לעומת 52,500 יואן (כ-28 אלף שקל) באוקטובר האחרון, עלייה של 15.6% בתוך ארבעה חודשים.

המצב בערים גדולות אחרות בסין לא טוב בהרבה. לפי הלשכה הסינית לסטטיסטיקה, מחיר דירה ממוצעת בשיאמן, עיר נמל בדרום-מזרח סין, עלה ב-36.5% בפברואר בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. בנאנג'ינג במזרח סין עלה מחיר דירה ב-31.8% באותה התקופה.

העלייה שנמשכת כבר יותר מעשור במחירי הנדל"ן יוצרת לא מעט מצוקות חברתיות בסין, מדינה שבה מסורתית לבעלות על דירה יש חשיבות עצומה. בנוסף, ההר הגדל והולך של משכנתאות שנוטלים הסינים לרכישת דירות מגביר את החשש ליציבות המערכת הפיננסית.

במהלך חודש מרץ יותר מ-40 ערים בסין פרסמו צעדים לוויסות שוק הנדל"ן. בייג'ינג הובילה את המגמה כשפרסמה לא פחות מתשע הגבלות על רכישת נדל"ן בתוך 10 ימים. הצעדים נועדו בין השאר ליישם את הקריאה של המנהיגות הבכירה בסין להילחם נגד ספקולנטים המשתמשים בנדל"ן כאפיק השקעה, הנחשב אמין יותר מאשר הבורסה הסינית. גם הבנק המרכזי של סין פרסם הוראות משלו במטרה להקטין את החשיפה לשוק הנדל"ן.

את הצעדים בהם נקטו הערים הסיניות אפשר לחלק באופן גס לשש קטגוריות. כפי שאפשר בוודאי לנחש, אישור הצעדים בסין היה קל יותר מאשר אישור חוק מיסוי על דירה שלישית בישראל התקוע בבג"ץ. האם מתקפת ההגבלות הסינית תסייע לקרר את השוק או שהספקולנטים ימצאו פרצות חלופיות, כנראה שרק הזמן יגיד.

1. הגבלת חסרי תעודת תושבות

הערים הגדולות בסין מבחינות בין בעלי תעודת תושב (חוקואו) בעיר למי שאינם. משפחות מהגרי העבודה מהכפר אל העיר, שאינן מחזיקות בתעודה היוקרתית, לא יכולות לרכוש דירה שנייה בניגוד למשפחות מקומיות. למעשה כדי לרכוש דירה ראשונה חייבות המשפחות ללא תעודת תושב להוכיח כי שילמו מסים באופן רצוף בעיר לאורך תקופה שנעה בין שלוש שנים (בטיינג'ין) לחמש שנים (בגוואנג ג'ואו). על רווקים נאסר לרכוש דירה שנייה בערים הגדולות גם אם הם בעלי חוקואו.

בנייה בשנזן, סין צילום: ZUMA PRESS

2. הגבלת משכנתאות

משפחות שמחליטות לקנות דירה שנייה יצטרכו להעמיד אחוז גדול יותר מהעלות כמקדמה. בבייג'ינג הועלתה המקדמה הדרושה לרכישת דירה שנייה מ-50% ל-60% על דירות זולות ומ-70% ל-80% על דירות יקרות. לבנקים הסינים אסור לתת ללקוחות הלוואות לכיסוי המקדמה. בנוסף הבנק המרכזי הורה לבנקים הסינים להקפיא הענקת משכנתאות בפריסה ל-25 שנים ומעלה. לפי התקנות החדשות, גם מי שנטל משכנתא בעבר ואף שאין ברשותו דירה יחשב מעתה לרוכש דירה שנייה.

בעיר גוואנג ג'ואו בדרום סין נכנס לתוקף חוק לפיו בעלי דירה יוכלו למכור את הנכס רק שנתיים אחרי שרשמו את הבעלות עליו. החוק החדש אמור להרתיע את מי שמנסים להפיק רווח מהיר משוק הנדל"ן.

ערן זהבי במדי קבוצת גוואנג ג'ואו צילום: נדב צנציפר

4. סגירת סוכנויות תיווך

הרשויות בבייג'ינג הורו על סגירה לצמיתות של 53 סניפים של חברות תיווך בגין מה שהוגדר כהפצת שמועות שקריות בנוגע למחירים. פרקטיקה מוכרת אחת היא שכירת אנשים שיעמדו ליד משרדי הפרויקטים כדי ליצור אשליה של ביקוש גבוה. הרשויות בעיר אף הורו ל-15 חברות תיווך לתקן את אתרי האינטרנט שלהם ולהוריד פרסומות המבטיחות החזר גבוה על השקעה בנדל"ן ואפילו עצות לעיצוב הבית ברוח הפאנג שווי.

ראש הממשלה בנימין נתניהו נשיא סין שי ג'ינפינג בייג'ינג צילום: חיים צח / לע"מ

5. עצירת עסקאות

לעיתים אין מנוס כנראה מצעדים דרסטיים ממש. לאחר שהממשלה הסינית הודיעה בתחילת החודש על הקמת אזור כלכלי מיוחד במחוז חביי הסמוך לבייג'ינג, זינקו בין לילה הביקוש ומחירי הנדל"ן באזור העתיד לעבור פיתוח מואץ. בתגובה הנהיגו הרשויות איסור גורף למכור נכסים באזור עד הודעה חדשה. הממשלה המקומית אף סגרה 71 משרדי מכירות ועצרה שבעה בני אדם שניסו להפר את ההוראה.

תרגיל ידוע הוא ששני בני זוג מתגרשים פיקטיבית כדי לקנות דירה שנייה להשקעה בתנאים מועדפים של דירה ראשונה. פרצה זו נסגרת חלקית בעקבות הוראה של הבנק המרכזי לפיה זוגות בעלי דירה לא יוכלו ליהנות מהטבות של רוכשי דירה ראשונה גם במשך שנה אחרי הגירושין.

טרנד פופולרי אחר הוא רכישת דירות שנבנו בבנייני משרדים. הרשויות בבייג'ינג אמנם עודדו בעבר יזמים למכור דירות שנבנו על שטחים שיועדו לנדל"ן מסחרי כדי להתמודד עם מצוקת הדיור, אך כעת החליטה העיר לאסור באופן גורף על מכירתן, שולחת את היזמים לתהות מה יעשו עם המלאי הקיים. על הבנקים נאסר לחלק הלוואות ללקוחות פרטיים עבור רכישת נדל"ן מסחרי.