התנהלות של שכונה

מי שזוכר את ראשון לציון של שנות השמונים־80, לא יצליח לזהות אותה כיום: תנופת בנייה והתרחבות שינתה את פניה ללא הכר, והפכה אותה לאחת הערים הגדולות בישראל, עם שפע של שכונות חדשות, מהודרות ומתוכננות היטב, ולצדן שכונות ששופצו וחידשו את פניהן, כמו שיכון המזרח.

אולם, שכונה אחת נשארה בדיוק כפי שהיתה. זוהי רמת אליהו, שהוקמה בשנות השלושים ובעשורים האחרונים היא החצר האחורית של העיר, מוזנחת ונשכחת. בשנים האחרונות החליטו בעירייה לקדם בשכונה פרויקט ענקי של פינוי־בינוי, שישדרג אותה.

אלא שיזמים פרטיים זריזים, שמנסים לנצל את המהלך ולהרוויח, תוקעים מקלות בגלגלי התוכנית. ובינתיים? הבתים ממשיכים להתפורר.

הזדמנות קורצת

הרעיון לחדש את פניה של רמת אליהו החל להתגלגל כבר לפני עשור, בתקופת כהונתו של ראש העירייה הקודם, מאיר ניצן. היזמים, שזיהו פוטנציאל לרווח, החלו להחתים את תושבי השכונה על מסמכים שמעניקים להם בלעדיות בביצוע תוכנית ההתחדשות. אלא שאם בערים אחרות היזמים הם אכן אלו שמובילים את התהליך, ברמת אליהו העירייה מבקשת להיכנס לנעלי היזמים, ולהוביל בעצמה את הפרויקט המורכב.

לשם כך הוקמה ביוני הקודם מנהלת פינוי־בינוי לשכונה, בראשות ניצב בדימוס דוד מנצור, שעמד בעבר בראש יחידת להב 433. מנצור והצוות שלו מנהלים דיאלוג עם התושבים, ומנגד עומדים יזמים שמנסים לפתות אותם גם כן, והם עושים זאת בהצלחה לא מועטה.

לפי הערכות, החברות הבולטות בשטח - דניאל פז של עו"ד יוסף כהן וניו הופ של אלי לוי - חולשות על כ־20% מהבניינים שמיועדים לפינוי. הדיירים בעשרות דירות בבניינים אלה רשמו הערות אזהרה בטאבו לטובת חלק מהיזמים. הערה כזו נותנת ליזמים לא רק זכות חוזית, אלא גם קניינית. המשמעות של רישום הערת האזהרה היא שכל הסכם למכירת הדירה מחייב את אישורו של היזם ששמו רשום בה.

ככלל, בפרויקטים של התחדשות עירונית היזמים הפרטיים מובילים את התהליך, אלא שברמת אליהו העירייה מעוניינת לקדם התחדשות עירונית בכל השכונה, בפרויקט מורכב וייחודי שכולל הקצאה של קרקעות מדינה בשכונות אחרות בעיר. על הקרקעות האלה אמורים להיבנות בניינים, שיקלטו את הדיירים שיפונו מבתיהם הישנים ברמת אליהו כדי שיהיה אפשר להרוס אותם. הבעיה היא שהחוק לא מאפשר למדינה לתת את הקרקעות הללו ליזמים שכבר פועלים בשכונה, ועליה לבחור יזמים באמצעות מכרז בלבד.

בעוד ניו הופ של אלי לוי מנסה להנמיך להבות, מתוך כוונה לפתור את התסבוכת בהסכמות עם העירייה, יוסף כהן פועל לקבוע עובדות בשטח: בספטמבר אשתקד הוא כינס דיירים והמשיך לשכנע אותם לחתום על הסכמים עמו, כשהוא מבטיח תמורה שספק אם יוכל לספק: דירה בשטח גדול יותר.

שכונת רמת אליהו שהוקמה בשנות השלושים צילום: עמית שעל

במקביל, גורם אנונימי מפיץ פלאיירים שעליהם חתום "מטה רמת אליהו שלנו", וקורא לתושבים שלא לחתום על הסכמים עם העירייה מחשש כי הפרויקט יהפוך את השכונה ל"גוש בטון אחד גדול". מנצור, ראש מנהלת הפינוי־בינוי, אומר כי אינו יודע מי עומד מאחורי הקמפיין, אך רומז כי רק יזמים בעלי אינטרסים כלכליים יסכימו לממן עיצוב

מנשר המופץ בשכונה ומזהיר מפני הפיכתה לגוש בטון

והפצה של מנשרים כאלה.

שכונה שקפאה על שמריה

רמת אליהו הוקמה ב־1936 בצפון־מערב ראשון לציון, כדי לספק קורת גג לתושבים שברחו מתל אביב בעקבות המרד הערבי הגדול. בעשורים הראשונים היא היתה מנותקת ממרכז העיר, וכל מי שהיה יכול עזב אותה. מנגד, מחירי הדירות הנמוכים משכו את שכבות האוכלוסייה החלשות יותר.

בשנות החמישים והשישים התיישבו בשכונה יוצאי רומניה ועדות המזרח, ובשנות התשעים - עולים מאתיופיה ומרוסיה. ראשון לציון פרחה ונהפכה לאחת הערים המבוקשות בישראל, אך השכונה קפאה על שמריה.

ב־1995 אוחדה רמת אליהו עם נווה ים, שכונה חדשה שקמה ממערב לה, ושמה שונה לנווה אליהו. אבל בנווה ים לא אהבו את האיחוד מחשש שיזוהו כתושבי שכונת מצוקה, והמהלך בוטל. המגדלים שנבנו בנווה ים משמשים גבול לא רשמי בין השכונות, וההבדלים ביניהן ניכרים לעין. בצד אחד, מגדלים שקירותיהם מחופים אבנים לבנות בוהקות; ומנגד, בנייני רכבת ארוכים, טיח מתקלף ותריסים שבורים.

"זו שכונה שנשארה מאחור", קובע אלי יהלום, שהיה מהנדס העיר בתקופה שבה קודמה התוכנית לשיקום השכונה, ופרש מתפקידו לפני כחצי שנה. "ראש העירייה הנוכחי, דב צור, בלם את כל הפרויקטים של פינוי־בינוי בעיר שקודמו בתקופת ראש העירייה הקודם מאיר ניצן, מאחר שלא רצה להוסיף דירות מגורים, אלא עוד מקומות תעסוקה - כדי לשפר את ההכנסות ולצמצם את התנועה היומית מחוץ לעיר. אבל הוא תמיד אמר שרק רמת אליהו זקוקה באמת לפינוי־בינוי. וכך, בסוף 2010 עשינו עבודה אסטרטגית שבה ניתחנו את השכונה ובחנו איך אפשר לחולל בה שינוי".

רמת אליהו. הרעיון לחידוש פני השכונה התגלגל כבר 10 שנים צילום: עמית שעל

פרויקט חסר תקדים

בשכונה כ־4,300 דירות - 2,600 מהן בבנייני רכבת ישנים, המיועדים להריסה. לפי התוכנית, הבניינים האחרים יחוזקו וישופצו; המיועדים להריסה הם שיכוני הרכבת שנבנו בשנות החמישים, ובהם דירות קטנטנות ששטחן אינו עולה על 50 מ"ר. ברבות השנים הודבקו קוביות מבטון לבניינים, כדי להגדיל את שטח הדירות. האלתור הזה לא מחזיק מעמד, וכיום רוב הבניינים מעוטרים בסדק ארוך הנמתח מהגג לרצפה, ומפריד בין החלק הוותיק להרחבה המאוחרת. בכמה בניינים ההרחבות אף נשענות על פיגומי פלדה שהותקנו בשנים האחרונות, כדי למנוע את קריסתם.

במונחים ישראליים, פרויקט פינוי־בינוי בהיקף כזה הוא חסר תקדים. ככלל, בפרויקטים של פינוי־בינוי מוטל על היזם לפנות את הדיירים, להרוס את ביתם, לבנות בניין חדש תחתיו ולממן עבורם שכר דירה לתקופת הבנייה. אולם, מחירי הדירות הנמוכים ברמת אליהו מסבכים את העניין: כדי שהפרויקט יניב רווח ליזם, יהיה עליו לבנות כ־13 אלף דירות – אך בשכונה כולה ניתן לבנות רק 7,000 דירות חדשות. "ככל שהתקדמנו, הבנו שיש בעיה רצינית", אומר המהנדס יהלום. "בערכי הקרקע של רמת אליהו צריך לבנות כמות דירות שלא מתאפשרת מבחינה תכנונית, כי התשתיות והכבישים הקיימים לא מתאימים לכך".

דודו מנצור, ראש מינהלת פינוי-ביוני בשכונת רמת אליהו צילום: עמית שעל

בתחילה עלה הרעיון לפנות רק מתחם אחד או שניים בשכונה, ואז לחכות לעליית מחירי הדירות באופן שיאפשר לצמצם את כמות הדירות החדשות שיידרש היזם לבנות. אלא שאז, לדברי יהלום, נולדה הזדמנות חדשה. "הגיע משבר הנדל"ן, והמדינה חיפשה קרקעות בראשון לציון. לא רצינו תוספת מגורים לעיר, אבל הסכמנו - בתנאי שהמדינה תתחייב לטפל ברמת אליהו. הפעלנו לחץ, ובסופו של דבר משרד האוצר ורמ"י (רשות מקרקעי ישראל) הסכימו להקצות שטח קרקע משלים".

לפי המתווה החדש שגובש, כל בנייני הרכבת שהוקמו בשכונה בשנות החמישים ייהרסו כדי לפנות מקום למגדלים חדשים. אך בניגוד לפרויקט פינוי־בינוי רגיל, מרבית הדיירים מהדירות שנהרסו לא ישובו לרמת אליהו. רשות מקרקעי ישראל הקצתה לראשון לציון קרקעות בשכונת נחלת יהודה, בצריפין ובמערב העיר, בשכונה חדשה בשלבי תכנון, המכונה כיום "מתחם האלף".

בכל אחת מהשכונות האלה ייבנו בניינים ובהם דירות חדשות המיועדות לדיירי בנייני הרכבת ברמת אליהו. כפי שמסביר מנצור: "בשלב הראשון משווקים את המגרשים שמחוץ לרמת אליהו ב־16.5% מערכם. בתמורה הזוכה נדרש לבנות 30% מהדירות למפוני רמת אליהו. הרווח שלו הוא שיווק 70% מהדירות בשוק החופשי". לאחר שיפנו בניין, יהרסו אותו וישווקו את הקרקע שעליה עמד, וכך הלאה.

על פי יהלום, לאחר שגובש המתווה התגלתה הבעיה שיצרו ההסכמים שחתמו יזמים עם הדיירים. "היזמים התחילו לפנות לעירייה והציגו חתימות. מיד הבנו שחייבים לעצור את זה, כי אם הולכים על עסקת השטח המשלים עם המדינה, היזמים יטרפדו הכל: לא נוכל לתת להם שטח משלים, שהרי אנחנו כפופים לחובת המכרזים, ויכולים לבחור יזמים לבנייה רק במכרז. לכן ביקשנו מהתושבים לא לחתום עם היזמים, והודענו כי רק כאשר העניין יבשיל, נצא למכרז ליזמים ולקבלנים. ראש העירייה קיים בעצמו מפגשים עם תושבים, והסביר למה הם צריכים לחכות בסבלנות".

בעירייה מתייחסים באופן שונה לכל אחת מהחברות היזמיות הפועלות בשכונה. שם אומרים כי לפני שגובש פתרון הקרקע המשלימה, ניו הופ קידמה תוכנית בשיתוף פעולה עם העירייה, ולכן מתקיים איתה דיאלוג. לעומת זאת, על פי גורמים בעירייה, חברת דניאל פז רק חתמה על הסכמים עם דיירים, אבל מעולם לא הגישה תוכנית כלשהי. "ניו הופ השקיעו בתוכנית וביועצים, ישבנו איתם וקידמנו תכנון", אומר יהלום. "לא עצרנו אותם כשהם אמרו שהם מכינים תב"ע (תוכנית בניין עיר), וכעת יש להם תוכנית שאפשר להפקיד מחר בבוקר. להערכתי יצטרכו למצוא דרך לשלב אותם". מנצור, מצדו, מאשר כי בשלב זה המנהלת לא פונה באופן יזום לדיירים במתחם שבו פועלת ניו הופ.

טל ברוך, בעלי חברת טאבא. "עורך דין שמייצג את בעלי הדירות היה אמור לוודא שלא ירשמו הערות אזהרה על הדירות, אלא רק על הרכוש המשותף" צילום: אסנת קרסננסקי

לעומת זאת, את הבעיות המשפטיות במתחם של דניאל פז מקווים בעירייה לפתור בשלב מתקדם יותר. "אני לא רוצה לפרט איך נטפל במארגנים, זו תחמושת שאני שומר לעתיד", אומר מנצור. אולם, יהלום מספק כמה רמזים לתוכנית הפעולה המתגבשת. לדבריו, "בדיונים עלו כמה פתרונות, למשל שהמדינה תגיד לדיירים 'נעזור לכם להגיש תביעה לבית המשפט ולבטל את הערות האזהרה'".

איך יפתרו את המגבלה החוקית שאוסרת לתת קרקע בלי מכרז?

"אפשר לעשות מכרז על מטלת פינוי־בינוי במתחם מסוים. באופן טבעי היזם שהחתים כבר את הדיירים יזכה במכרז, ואז הוא יוכל גם לקבל את הקרקע המשלימה".

אתה מדבר על מכרז "תפור"?

"לא, זה חוקי לחלוטין".

עוברים מדלת לדלת

אלירן זוהר, תושב השכונה, מספר כי הוא ואשתו החליטו לעבור אליה לאחר ששמעו על המהלך שהעירייה מקדמת. "אחרי החתונה רצינו לקנות דירה, אבל המחירים בעיר היו גבוהים מדי. אז עלתה רמת אליהו כאלטרנטיבה". זוהר, העובד בחברת בנייה, מכיר מקרוב את שוק הנדל"ן ומאמין כי התוכנית של העירייה מגלמת פוטנציאל רב לשכונה.

הסכם הגג שחתמה העירייה עם משרד האוצר ב־2014 וכלל מתווה לשיווק 2,500 דירות חדשות בשכונה חיזק את תחושתו, והוא ואשתו רכשו ברמת אליהו דירה תמורת 800 אלף שקל. להערכתם, דירה זהה בשכונה אחרת בעיר היתה עולה כ־300 אלף שקל יותר.

כמי שהגיע מבחוץ, איך השכונה?

"היא לא הכי מלבבת. הבניינים במצב ירוד מאוד, והעירייה אפילו הכריזה שהבניין שלנו במצב מסוכן. אין ועד בית ברוב הבניינים, החצרות מוזנחות, ואני שוטף את חדר המדרגות בעצמי".

התוכנית של זוהר ושל רעייתו היתה להתגורר בדירה עד שייוולדו להם ילדים, ואז לעבור לדירה אחרת בעיר, בשכונה עם מוסדות חינוך טובים יותר. אבל זוהר לא חיכה שדברים יקרו מעצמם. הוא חבר לארבעה משכניו, ויחד הם שכנעו את שאר 30 הדיירים בבניין להצטרף לפרויקט ההתחדשות העירונית של העירייה. בזכות מאמציהם של הדיירים הבניין שלהם יהיה הראשון להתפנות, ובעוד שלוש שנים הם צפויים לקבל דירה בבניין חדש בשכונת נחלת יהודה - אחת היקרות בעיר. כעת הם נמצאים בשלב קריטי, רגע לפני הוצאת מכרז לקבלן שיבנה עבורם את הבניין החדש, וחוששים שמשהו עלול להשתבש.

מה יכול לעצור את התוכנית עכשיו?

"יש כאלה שמנסים להשיב את התוכנית אחורה, בטענה שהעסקה לא טובה לדיירים. יש יזמי נדל"ן ועורכי דין חזקים בראשון לציון שמעורבים פה ורוצים לשים יד ורגל בקידום הפרויקט. כל דייר שהם מצליחים להחתים זה עוד מנוף לחץ על העירייה", אומר זוהר.

תושב אחר של השכונה מוסיף: "הם עוברים בניין-בניין, דופקים בדלת אחרי דלת, עם טפסים בני עמוד אחד, והכי חמור שלעתים אין תאריך יעד שבו היזם מחויב לעמוד, כך שהדיירים שילכו איתו יהיו כבולים לכל החיים".

תוספות מפתות

מה, אם כן, משך את הדיירים לחתום על הסכם עם חברת דניאל פז, אף שהעירייה הזהירה אותם מכך? החברה מצליחה לפתות דיירים מאחר שהיא מציעה להם דירה חדשה שגודלה כמעט כפול מזה של דירתם הקיימת, בעוד על פי המתווה של העירייה, כל דייר מפונה יקבל דירה חדשה בתוספת 12 מ"ר לגודל הדירה הקיימת, מרפסת שמש וחניה. "אנחנו נותנים לכל הפחות 100 מ"ר או תוספת של 30% מגודל הדירה", אומר עו"ד אליהו יוסף, מבעלי החברה. "לעומת זאת, העירייה הפכה אותם (את תושבי השכונה, א"ג) לסוג ב' בהשוואה לפרויקטים אחרים. למשל, בקריית האמנים דיירים קיבלו 120 מ"ר".

מנצור מסביר כי התוספת נקבעה בשיעורים אלו על מנת שאפשר יהיה לרווח את השכונה ולפנות מקום לשטחי ציבור ולשטחים ירוקים.

"מה הבעיה שהפרויקט שלי יהיה בצפיפות של 50 דירות לדונם?", תוהה יוסף בתגובה. "אין בעיה תחבורתית - הרי הוא על ציר מרכזי. ועדות מחוזיות אישרו גם 70 דירות לדונם".

"לא מנסים להתנגח עם העירייה"

ובחזרה לבעיה המרכזית של העירייה – הערות האזהרה שנרשמו בטאבו לזכות החברות היזמיות, כך שכל עסקה למכירת הדירה דורשת אישור שלהן.

"זו גישה שאומרת, 'אני לא סומך על התחייבות חוזית, אלא רוצה גם זכות קניינית'", מסביר טל ברוך, בעל חברת טאבא העוסקת בקידום פרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38. "עורך דין שמייצג בעלי דירות היה צריך להקפיד שלא יירשמו הערות אזהרה. מקובל לרשום הערות אזהרה על הרכוש המשותף, אבל בשום אופן לא על הדירות".

לטענת ברוך, יזמים דורשים הערת אזהרה לטובתם כדי למנוע מבעל הדירה למכור את דירתו מבלי שהוא מחתים את הקונה על ההסכם לפינוי־בינוי. לדבריו, יש פתרון אחר לבעיה - הסכם המחייב כי בעת מכירת דירה יוחתם הקונה על הסכם ההתחדשות העירונית עם היזם, כך שאין צורך בהערת אזהרה שכובלת את הדייר.

אולם יוסף מתעקש כי הערת אזהרה דווקא נדרשת: "אני חייב רישום הערת אזהרה כדי להוכיח שיש לי זיקה לדירה. כדי להגיש תוכנית לבניין אני חייב להציג את הערות האזהרה, אבל במקרה של מכירת דירה אני משחרר אנשים מהן".

מדוע המשכת להחתים דיירים בשכונה על הסכמים בספטמבר 2016, גם אחרי שהעירייה הבהירה היטב את כוונותיה?

"עצרנו את רישום הערות האזהרה. בספטמבר המשכתי להחתים דיירים כדי להגיע לרוב הדרוש שיחייב את עמידר. אנחנו לא מנסים להתנגח עם העירייה".

לדברי יוסף, 20% מהדירות במתחם שבו הוא פועל שייכות לעמידר, וכדי לקבל את הסכמתה לקידום הפרויקט, היה עליו להוכיח כי 65% מתוך 290 הדיירים חתמו על הסכם עמו. צירופה של עמידר לפרויקט שהוא מקדם יאפשר לו להגיע למאסה קריטית של 85% מהדירות. אולם מעמידר נמסר ל"מגזין כלכליסט": "אין לנו קשר מול היזם. נדגיש כי כל הפעולות ייעשו בהתאם להוראות מנהלת ההתחדשות העירונית".

מדוע לא הגשת עד עכשיו תוכנית למתחם?

יוסף: "ראש העירייה אמר, 'אין לכם מה להגיש תוכנית, חכו שנכין תוכנית מתאר חדשה לרמת אליהו'. לא אני זה שמעכב אותה". לדבריו, הוא פועל להגשת תוכנית בהקדם, כדי לעמוד בהסכם עם הדיירים הדורש ממנו לעשות זאת בפרק זמן קצוב. "אם לא אעמוד בהסכם יוכלו למחוק את הערות האזהרה, על זה בונים בעירייה", הוא אומר, ומציין כי הוא מתלבט בין משרדי האדריכלים יסקי מור למוטי כסיף לשם הכנת התוכנית.

העירייה, אם כך, נשמעת נחושה בכוונותיה, אבל במאבק הזה גם יוסף לא מתכוון לוותר בקלות: הוא טוען כי השקיע 7–8 מיליון שקלים בפרויקט, ומאיים כי אם לא יראה פתרון, "נלך להליך משפטי". לדבריו, הוא אמנם לא הוציא כסף מכיסו, אך בהסכם עם חברת גמול נדל"ן, שהיתה שותפתו בתחילת הדרך, ויתר על חלקו בחברת תמ"א 38 משותפת בתמורה לפרויקט ברמת אליהו, להערכתו, חלקו באותה חברה שווה את הסכום שבו נקב.