מדריך: המס עבור דירה שלישית

כשדפני ליף וחבריה הקימו את האוהל הראשון בשדרות רוטשילד בתל אביב, איש לא צפה כי פחות מחודש לאחר מכן, יתכנסו מאות אלפים בכיכר העיר בדרישה לטיפול ולפתרון בעיית יוקר המחייה. המחאה הייתה אומנם כוללנית והתפזרה על מגוון נושאים, אך האוהלים, שהיוו את סימן ההיכר של המחאה, העבירו את המסר של יוקר הדיור בארץ.

הדירות בישראל הן מהיקרות בעולם. על פי נתוני ה-oecd לשנת 2016, הגידול ביחס בין השכר הממוצע במשק לבין מחירי הדיור הוא הגבוה ביותר מקרב מדינות המערב, עם גידול של 58% בין השנים 2000-2014. אומנם ניתן להבחין בהאטה בעליית מחירי הדיור בחודשים האחרונים אך המחירים עדיין יקרים מאד.

שרים וחברי כנסת רבים מכל סיעות הבית נדרשו להורדת מחירי הדיור. זכורות לכולם תכנית מע"מ אפס של שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, ותכנית מחיר מטרה של שר השיכון לשעבר, אורי אריאל. גם שר האוצר, משה כחלון, אשר מפלגתו חרטה על דגלה את הורדת מחירי הדיור, לא שקט על השמרים. במסגרת העברת תקציב המדינה, בדצמבר האחרון, עברה תכניתו - 'היטל מס על דירה שלישית' - שאמורה, לפי דעתו של כחלון, לגרום לבני אדם למכור את דירותיהם ולשחררן לשוק ובכך, מקווה כחלון, יגדל היצע הדירות והמחירים ירדו.

האם תכניתו של כחלון להצפת השוק בדירות בעקבות מיסוי על דירה שלישית תצלח? ימים יגידו. אך משעבר החוק, בעלי דירות רבים מבקשים להבין את משמעותו כלפיהם. ביקשנו מעורכת הדין חני צ׳רנובילסקי להסביר נושא מורכב זה. לפניכם המדריך המלא לחוק "מס דירה שלישית".

אז כמה מס נשלם אם נמכור את הדירה השלישית? צילום: שאטרסטוק

על מי חל החוק?

״נהוג לכנות את החוק -מס דירה שלישית- על אף שהוא חל על כל מי שברשותו 2 דירות ובעלות על 49% ויותר של דירה שלישית. קרי 2.5 דירות.״

למה דווקא דירה שלישית?

״המדינה יוצאת מנקודת הנחה כי מי שיש ברשותו דירה שלישית ויותר, משתמש בדירותיו העודפות להשקעה. ברצונה, להציף את השוק בדירות בטווח המיידי גרם למסות את הדירות להשקעה בכדי שהמשקיעים ימכרו את דירותיהם״.

מהו גובה המס?

״גובה המס הוא אחוז משווי הדירה הזולה ביותר, לאחר שייבדק מהו השווי הנמוך ביותר מבין הדירות שמחזיק הנישום. אומנם, בתחילה רצה האוצר שתקרת המס תעמוד על סך של 24,000 שקל בשנה, אך משא ומתן בין חברי הכנסת מהסיעות השונות קיבע את תקרת המס על 18,000 שקלים בשנה״.

אם ברשותי דירות זולות, האם גם עליהן אצטרך לשלם מס?

״מי שברשותו שלוש דירות ושוויין המשותף של שתיים מהן עומד על סך 1.15 מיליון שקלים, אינו מחויב במס דירה שלישית ובעבור מי ששוויין המוערך של שתיים מדירותיו עומד על סך 1.15-1.4 מיליון שקלים - המס יהיה מופחת. פה, עולה ומתעוררת בעייתיות מסוימת באשר לפרשנות השווי - האם מתכוון החוק לשווי שוק של הדירה? או שמא מדובר בשווי בעת הרכישה? החוק אינו ברור וקיימות בו קושיות נוספות שרשויות המס צריכות לתת תשובות בגינן״.

האם מי שמוכר את דירותיו זכאי למענקים?

״כדי להמריץ את בעלי הדירות להיפטר מדירותיהם המשמשות להשקעה, נותנת המדינה סכום של 85 אלף שקלים פטור ממיסים שונים. מקבל המענק יצטרך להתחייב בהצהרה כי אינו מתכוון לרכוש דירה נוספת במהלך 4 שנים מיום קבלת המענק. תנאים נוספים לקבלת המענק הם כי על המכירה להתקיים עד לחודש אוקטובר 2017 וכי לא תעשה עם קרוב משפחה או ללא תמורה. על הרוכש להיות חסר דיור או בעלים של דירה אחת אשר מצהיר על כוונתו לשיפור דיור ואשר מתחייב למכור את דירתו הנוכחית בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה, עוד נקבע כי המענק יינתן בלא יותר מ-3 מכירות דירה״.

איך אני (הנישום) יודע כמה עלי לשלם?

״משרד האוצר התחייב להפעיל מחשבון מיוחד באתר האינטרנט, בו יוכל כל מי שברשותו שלוש דירות לעשות את החישוב באופן עצמאי״.

עו"ד חני צ׳רנובילסקי צילום: רונית ינון

לסיכום

תכנית מיסוי על דירה שלישית, טומנת בחובה פרטים רבים והטבות רבות. על בעלי דירות המעוניינים למכור את דירותיהם בעקבות החוק, לפנות לעורך דין העוסק בתחום כדי לוודא שהם מנצלים זכויותיהם עד תום. בנוסף, אם אתם רואים עצמכם מקופחים בשל החוק, יש באפשרותכם לבדוק את הזכויות המגיעות לכם ולערער על גובה המס אותו דורשת מכם המדינה.

סייעה בכתיבת הכתבה עוה"ד חני צ׳רנובילסקי , העוסקת בתחום המקרקעין והנדל"ן.