האם מותר למשכיר נכס לסרב לבקשת החלפת שוכרים?
בימ"ש קבע, כי כאשר שוכר מבקש לסיים את ההתקשרות או מפר אותה מסיבות שונות, על המשכיר לפעול להקטנת נזקיו, גם במחיר של קבלת דמי שכירות נמוכים מזה שנהג לקבל עד אז
שוכרים רבים מכירים את הסיטואציה: נסיבות שהשתנו – מצב כלכלי שהידרדר, זוגיות שהתפרקה או להבדיל הצעת עבודה קורצת במקום אחר - מחייבים אותם לעזוב את הנכס ששכרו בטרם הסתיימה תקופת השכירות שבהסכם וכפועל יוצא להפר את חוזה השכירות באופן חד צדדי.
במקרים רבים, ומתוך ראייה מסחרית שתכליתה להביא לרציפות בקבלת תשלום דמי השכירות, מסכים בעל הנכס להחלפת השוכר בשוכר חלופי אחר שיאושר על ידו. אולם לא אחת יש מקרים שבהם לא נמצא שוכר חליפי או למקרים בהם נמצא שוכר חלופי אולם זה, נניח, מבקש לשנות את תנאי הסכם השכירות והמשכיר מסרב לכך או אף למקרים בהם נמצא שוכר חליפי אולם זה אינו מאושר על ידי המשכיר. מחלוקות שלא נפתרה בין הצדדים בעניינים אלה מובילות משכירים ושוכרים, לא אחת, להתדיינויות משפטית.
בית המשפט התייחס לאחרונה לנושא בפסק דין, הקובע את הקריטריונים לבחינת פרשות מסוג זה. שוכר (זכיין של רשת) שכר נכס לתקופה של 10 שנים. בשנים הראשונות הכל התנהל כשורה. ואולם, ריבוי נכסים בסביבה ופעילות אכיפה של הרשות המקומית באזור גרמו לשוכר בעיות כלכליות ודמי השכירות הפכו למעמסה שבסופו של יום גרמה לזכיין לחדלות פירעון ולעזיבת הנכס המושכר.
אילוסטרציה צילום: אוראל כהן
בשלב זה, ביקשו הרשת והזכיין מבעל הנכס לאפשר לשוכר חלופי להיכנס לנכס, תוך הפחתה קלה בדמי השכירות. בעל הנכס סירב לאפשרות של שוכר חלופי, סירב להצעת פיצוי כספי בסכום לא מבוטל שהוצע לו על ידי הרשת והזכיין והתעקש לקבל את מלוא דמי השכירות עד לתום תקופת החוזה.
כאשר הרשת והזכיין סירבו לדרישותיו של המשכיר, הוא הגיש תביעת לקבלת מיליוני שקלים שגילמו קבלת דמי שכירות וכל עלויות החזקת המושכר עד לתום תקופת השכירות.
בפסק דינו בפרשה, קבע בית המשפט כי בעל נכס אשר התנהל בצורה אטומה ובחוסר תום לב של ממש, וסירב לקבל שוכר חלופי (גם במחיר של הפחתה בדמי
השכירות) – לא תתקבל תביעה שלו לקבל את מלוא דמי השכירות עד לתום ההסכם
עוד קבע בית המשפט כי בעל הנכס אינו יכול להסתמך על המוסכם בחוזה תוך עצימת עיניים מהנסיבות, כי על בעל הנכס מוטלת החובה להקטין את נזק, וכי בפרשה זו הוא כשל בעמידה בחובה זו.
לפיכך, בעל נכס אינו יכול להסתמך על חוזה שכירות כעל פוליסת ביטוח. במקרה בו שוכר מבקש לסיים את ההתקשרות או מפר את ההתקשרות ובכל נסיבה רלבנטית אחרת מחויב המשכיר לפעול להקטנת נזקיו, גם במחיר של קבלת דמי שכירות בשיעור נמוך מזה שנהג לקבל עד אז.
לא זו בלבד, בבואו להקטין נזקיו, על המשכיר לנהוג בתום-לב ובהגינות, שכן דרך פרמטרים אלו ייבחנו מעשיו. משכיר שלא יעשה כן חושף את עצמו לתביעה פוטנציאלית מצד שוכרים ואף עלול להפסיד ככל שתביעה תוגש על ידו.
הכותבת עומדת בראש משרד עורכי הדין לימור בן נון ושות', המתמחה במשפט מסחרי
