פסק הדין שיעצור את הבנייה? העליון אוסר על רשויות מקומיות לדרוש כתבי שיפוי מקבלנים
הרכב של שלושה שופטים קבע שכתב שיפוי, שבו יזם נדל"ן לוקח על עצמו תביעות של שכנים נגד הרשות המקומית, הוא בגדר מס בלתי חוקי. בהיעדר חקיקה אחרת, מי שיישא בתשלומים על תביעות על ירידת ערך יהיו הרשויות המקומיות, שצפויות להסס לפני שיוציאו היתרי בנייה
פסק דין של בית המשפט העליון שניתן שלשום (ה') צפוי להפוך את הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה להססניות בהוצאת היתרי בניה ליזמים, עד כדי עצירת ההיתרים. זאת לאחר ששלושה שופטים בראשות השופט יורם דנציגר קבעו שהרשויות המקומיות לא רשאיות לדרוש מיזמים שיחתמו על כתב שיפוי כתנאי להוצאת היתר בנייה לפרויקט שלהם. דנציגר קבע כי השיפוי – שבו היזם לוקח על עצמו את התביעות של גורמים שונים על ירידה בערך הנכס שלהם בשל הקמת הפרויקט - "כמוהו כהטלת מס ללא צו מפורש של המחוקק", וכי הוא עומד "בסתירה לעיקרון חוקיות המינהל".
- האם קבלנים בדרום הכשילו בכוונה מכרז מחיר למשתכן בב"ש?
- הקבלנים מוחים על הקנסות שהציע השר חיים כץ: "יוצא בספינים ומכשכש בזנב"
- הקבלנים וההסתדרות מקימים ועדה לקידום הבטיחות בעבודה
סעיף 197 בחוק התכנון והבנייה קובע שכאשר ועדה מקומית מאשרת תוכנית בנייה, יכולים בעלי המקרקעין הגובלים בה לתבוע את הוועדה אם ערך הנכס שלהם נפגע. כך למשל דיירים בבניין שמולו ייבנה מבנה שיסתיר את הנוף או יחסום את האוויר, יכולים לתבוע על כך את הוועדה המקומית. לאורך השנים השתרש הנוהג שהוועדה דורשת מהיזם להתחייב שישפה אותה על התביעות האלה – כלומר שייקח על עצמו את התשלום שלהן – כך שהרשות המקומית לא תספוג את הנזק.
שופטי העליון דנציגר, ניל הנדל וענת ברון הפכו פסק דין של בית המשפט המחוזי בתביעה שהגישה הוועדה המקומית ראשון לציון נגד חברת הבנייה פרשקובסקי ונגד חברת פרחי ביקל, שבבעלותו של היזם גדעון ביקל.
הוועדה המקומית ביקשה לקבל כתבי שיפוי משתי החברות, לאחר שאישרה תוכנית על קרקע שאת רובה רכשה פרשקובסקי מביקל. מבחינת ראשון לציון, שתי החברות היו יזמיות הפרויקט. פרחי ביקל טענה שהיא איננה היזמית אלא רק בעלת הקרקע, ולכן הדרישה לכתב שיפוי לא חלה עליה. פרשקובסקי, באמצעות עוה"ד אלי וילצ'יק ורוית צימנט ממשרד כהן, וילצ'יק ושות', טענה שגם היא איננה היזמית משום שזכותה בקרקע הותנתה בכך שהתוכנית תאושר, כך שאי אפשר לחייב אותה בכתב שיפוי.
"סתירה לעקרונות היסוד"
ביוני 2015 קבע בית המשפט המחוזי שלוועדה המקומית ראשון לציון יש זכות לקבלת כתבי שיפוי מיזמי התוכנית, וכי ביקל מהווה יזמית במקרה זה. פרחי ביקל ערערה לעליון וצירפה את פרשקובסקי כמשיבה. את ביקל ייצגו עוה"ד עמי אסנת וורדה לבון ברמן ממשרד מ.פירון ושות'. ואכן, הערעור התקבל. השופט דנציגר קבע כי "החובה המוטלת בסעיף 197 על הוועדה המקומית היא חובה מוחלטת שלא ניתן להתנות עליה. מתן רשות לוועדה המקומית להעביר את החיוב בתשלום פיצויים ליזמים, כמוה כהטלת מס ללא צו מפורש של המחוקק. גם אם הפקדת כתב שיפוי אינה עולה כדי הטלת חיוב כספי ממש, הרי שמדובר בנטילת כספו של האזרח".
הוא הוסיף כי "עיקרון החוקיות, הפורש עצמו על פעילותן של הרשויות הציבוריות כחופת-על, מחייב לקבוע כי הטלת חובה על יזם להפקיד כתב שיפוי כתנאי לאישורה של תוכנית, עומדת בסתירה לעקרונות יסוד במשפט הציבורי ובראשם עיקרון חוקיות המינהל. תוצאת הדברים היא כי הערעור מתקבל ופסק דינו של בית המשפט המחוזי מתבטל. משמעות הדבר היא כי הוועדה המקומית לא היתה רשאית לדרוש מהיזמים של התוכנית כתב שיפוי".
"הלכה תקדימית"
עו"ד וילצ'יק, שייצג כאמור את פרשקובסקי, תמך בעמדתה של פרחי ביקל, ואמר בעקבות פסק הדין של העליון: "ההחלטה של בית המשפט העליון, שלפיה הדרישה לכתב שיפוי היא בלתי חוקית, הינה הלכה תקדימית שיש לה השלכות תכנוניות מידיות על כמעט כל התוכניות הקיימות במדינת ישראל וכן על כמעט כל ההליכים לפי סעיף 197 שמתנהלים כיום ואף שהתנהלו בעבר.
(צילום אילוסטרציה) צילום: עמית שאבי "אין כיום כמעט תוכנית המקודמת על ידי מוסדות התכנון, שלא נדרש מהיזם להפקיד כתב שיפוי כתנאי לקידומה. ועדות מקומיות ועיריות (וגם ועדות מחוזיות) מבקשות להבטיח, כי אם תוגש תביעה לירידת ערך בגלל התוכנית שהגיש היזם, הן לא יצטרכו לשאת בנטל הכספי. תוכניות רבות התעכבו ומתעכבות עקב סירוב של יזמים לחתום על כתבי שיפוי, אך בסופו של יום אין כמעט אף תוכנית שמקודמת ללא כתב שיפוי”.
עוד העריך וילצ'יק כי "בעקבות פסק הדין, הוועדות יצטרכו להחליט אם וכיצד לקדם תוכניות, כאשר הן חשופות לתשלום פיצויים בגינן. לגבי תוכניות שכבר נמצאות בהליכי תכנון, לאחר שהופקד כתב שיפוי, לכאורה המצב של הוועדות עוד יותר גרוע: במקרה זה התוכנית כבר רצה ואילו כתב השיפוי שניתן בגינה בטל לכאורה. אם התוכנית עדיין לא אושרה, ייתכן שיש דרך חזרה, אבל בתוכניות שכבר אושרו, הוועדות המקומיות חשופות לתביעות ללא כל הגנה מפניהן בשל היות שכתב השיפוי מבוטל. יתר על כן, במרבית תביעות הפיצויים שמתנהלות בגין תוכניות שאושרו בעבר, יזם התוכנית הוא צד להליך בשל כך שנתן כתב שיפוי. כעת, לכאורה, היזמים יוכלו להיפטר מהתביעות בטענה שכתב השיפוי בטל".
עוד אומר וילצ'יק כי עולה גם השאלה האם יזם ששילם פיצויים בעקבות כתב שיפוי שנתן יוכל לדרוש השבה שלהם.
ההערכה היא שכעת ינסו הרשויות ליזום חקיקה שתאפשר להן להמשיך ולדרוש כתבי שיפוי בעת אישור תוכניות, אך עד שתאושר חקיקה שכזו אם בכלל צפויים עיכובים ואף ביטולים של היתרי בניה מחשש של הרשויות לשאת בנטל הכספי.
