הציבור מסתער על דירות שהוא לא באמת זקוק להן

הבעיה העיקרית של שוק הנדל"ן כיום היא הביקוש המקדים מאוד את זמנו, ולא בעיית ההיצע. הציבור מסתער על דירות שהוא לא באמת זקוק להן כיום ומוכן לבלוע מכל הבא ליד בלי להיות מודע לסיכונים שהוא לוקח, אבל ההתנפלות הזו תסתיים בקול דממה דקה.

משום שבאופן אמיתי, אין כיום (להבדיל מהסיטואציה בשנת 2009 ואילך) בעיה של היצע. יש די דירות למכירה בישראל והמהלכים האחרונים של האוצר, וכאלה שעוד יינקטו ביחד עם ההתחדשות העירונית יתרמו לסגירת הפער בין הביקוש הדמוגרפי האמיתי לבין ההיצע, במידה והוא קיים בכלל. מחקר שערך בנק ישראל מראה, שאם יש פער, הרי שהוא קטן מאוד. מחקר נוסף שפורסם לאחרונה מטעם מכון שורש מאשש את הקביעה שאין שום בעיה של היצע ואפילו מזהיר מפני מפולת במחירי הדירות בגלל עודף ההיצע שצפוי.

בשוק המניות יש תופעה מוכרת מאוד של מגמה שמזינה את עצמה: ככל שמחירי המניות עולים יותר ויותר והשוק הופך לשיחת היום, כך מצטרפים עוד ועוד מעגלי משקיעים שמעוניינים להרוויח, מה שמחזק את המגמה של עליות עד שהמגמה מתהפכת. אותה פסיכולוגיה פועלת גם בשוק הדיור. עליית מחירי הדירות מזינה את עצמה, וגורמת למשקי בית שכלל לא עלה על דעתם לרכוש דירה עד לא מכבר, לגלות לפתע אפיק השקעה אטרקטיבי בעיניהם, כשברקע אפס ריבית בפיקדון בנקאי, תשואות נמוכות בשוקי אגרות החוב והסיכונים הכרוכים בהשקעה באגרות חוב ובמניות.

אגב, אותה פסיכולוגיה עובדת גם הפוך,כאשר שוקי המניות יורדים, וגם כאשר מחירי הדירות ירדו בעבר, לפתע יצאו למכירה דירות שקודם לא נחשבו כסחורה המיועדת למכירה. ההבדל שבכל זאת קיים בין שני השווקים הוא, שבשוק המניות התגובה היא מהירה ואילו בשוק הנדל"ן מדובר בתהליך איטי והדרגתי שגם כרוך בהוצאות משמעותיות.

את הפסיכולוגיה הזו שהתקבעה על כך שמחירי הדירות יודעים רק לעלות, מה שכמובן מאוד לא נכון, והחשיבה שזו השקעה ללא סיכון, חייבים לשנות, כי היא מכתיבה ביקוש לא אמיתי, שמכתיב מצידו עליית מחירים. הדרך המרכזית כיום לשנות זאת היא ע"י הנפקת אג"ח צמודות למדד מחירי הדירות.

מחירי הדירות הריאליים בישראל לאורך זמן (מקור: הלמ"ס)

 

מה הממשלה צריכה לעשות?

המדינה תנפיק לראשונה אג"ח צמודות למדד מחירי הדיור כפי שהם מחושבים מידי חודש ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. ההנפקה תהיה מיועדת לכל משקי הבית, ואולי גם לקרנות נאמנות, גופי גמל, ביטוח ופנסיה, וחברות עסקיות – מלכ"רים. זוהי החלטה שיש לה פנים לכאן ולכאן. היקף ההנפקה הראשונה יעמוד על כ-3 מיליארד שקל. הריבית יכולה להיקבע ע"י המדינה בגובה התשואה לפדיון ברוטו שמניבה באותה עת אגרת חוב צמודת מדד שהונפקה ע"י המדינה לאותו פרק זמן. המכרז יהיה על המחיר. הריבית תהיה צמודה למדד הדיור באותו אופן שהריבית באג"ח הצמודות למדד המחירים לצרכן, צמודה אליו, הקרן תהיה צמודה אף היא למדד מחירי הדירות.

אגרת החוב תונפק לתקופה של 10 שנים, שכן מדובר בהשקעה לטווח ארוך כפי שמדובר במקרה של מי שרוכש דירה להשקעה, אבל זוהי אגרת חוב שתיסחר בבורסה מדי יום ובמובן זה היא תהיה השקעה נזילה שניתן לקנות וגם למכור אותה מידי יום בעלויות נמוכות, בניגוד לדירה שהיא השקעה שלא נהנית מנזילות, ושרכישתה, אחזקתה ומכירתה כרוכים בעלויות גבוהות בהרבה.

מובן, שבהמשך להנפקה זו תהיינה הנפקות נוספות של אותה סדרה, ואולי גם הנפקה של אגרות חוב לטווחי זמן נוספים.

אני, אישית סבור, שייתכן מאוד שלא רחוק היום בו מחירי הדירות יתייצבו ויירדו גם ללא התוכנית, אבל במצב הנוכחי הרתיחה היא כה גדולה שאסור לקחת סיכון ולא להפעיל את התוכנית, כי מחיר הטעות עלול להיות קטסטרופלי.

בנוסף, ישנו, כמובן, החשש שתתפתח ספקולציה סביב אגרות החוב האלה, אבל גם אם כך יקרה, אזי עדיף שהיא תתרחש בשדה הפיננסי, ולא כפי שקורה היום – בקרקעות ובדירות.

אתר בנייה. מחירי הדירות יודעים גם לרדת צילום: זהר שחר

מדוע האוצר מתנגד לתוכנית האג"ח צמוד המדד?

באופן בלתי מוסבר, חלק מאנשי האוצר שמתנגדים לתוכנית זו מוכנים לאמץ את התוכנית של פיקדון בנקאי, שנחותה מאוד מול התוכנית שלי, כולל בנושא הסובסידיה.

חוגים מסוימים באוצר לא אוהבים, בלשון המעטה, את התוכנית ונימוקיהם עימם. לטענתם, ישנה סכנה ממשית של עלייה ביחס חוב-תוצר של ישראל, ועד כדי כך הסכנה גדולה, שהמהלך הזה עלול להסתיים בהורדת הדירוג של ישראל. המדינה, לטענתם, נותנת כאן סובסידיה בגובה שאינו ידוע מראש וסופו אינו ידוע.

מוצרים חינמיים ועוד המדידה של תוצר מאוד לא מדוייקת.

לא זו בלבד שהמהלך הזה אינו מסוכן, אלא הפוך. המהלך הזה מהווה ניהול סיכונים מושכל של המדינה, לצד הקטנת הסיכון של הבנקים, של המשקיעים בדירות ושל משפרי הדיור רוכשי דירה ראשונה. זהו, איפוא, מצב של Win-Win לכל המעורבים האלה, פרט אולי לקבלנים וליזמי נדל"ן.

בכל מקרה, מובן, שאם המדינה תאמץ את התוכנית להנפקת אג"ח צמודות למדד הדיור, היא תצטרך להשקיע בקמפיין שמסביר את יתרונות ההשקעה באגרות חוב אלה.

לסיום, סיפור קטן, אבל מאוד מייצג את הביקוש המקדים ו/או הספקולטיבי. לפני כשבועיים שאל אותי בעל עסק קטן, האם כדאי לו ולאשתו לקנות דירה להשקעה כדי להבטיח דירה לילדו שגילו פחות מ-10, וגם כהשקעה שעדיפה בעיניו על פני "סתם" פקדון בבנק. הוא מתלבט בין שתי דירות, האחת גדולה בבאר שבע, והשנייה, קטנה יותר בעיר באזור המרכז. בכ"א משתי האפשרויות, ההשקעה הנדרשת היא כ-1.3 מיליון שקך, כאשר לרשותו בבנק כ-400 אלף שקל הון עצמי.

אמרתי לו את דעתי, וביקשתי ממנו שיבדוק מה יהיה החזר המשכנתא החודשי שלו ואיך הוא יעמוד בו לפי מצב העסק שלו כיום, וגם בהנחה, שהעסק בעתיד לא יילך כ"כ טוב והרווח שלו יפחת בחצי, שזה לא התרחיש הכי גרוע שאפשר לחשוב עליו.

כשחשבתי שהוא הבין את הסיכון הכרוך בהחלטה כזו, ודי בכך, הגיעה שאלת המחץ. עכשיו, הוא אמר, יש לי עוד שאלה אליך.בנוסף למה שדיברנו, אני יכול לקבל היום הלוואה משני בנקים (באיזה תנאים הוא לא ידע לומר) בסכום מצטבר של 400 אלף שקל. מה דעתך, שבנוסף לדירה הראשונה, אני אקנה דירה נוספת, כאשר ה-400 אלף ישמשו כהון עצמי? מדובר במשפחה לא אמידה, וזוג שהבנתו בפיננסים דומה, ושלא באשמתו, להבנתי בריקודי בלט, וזו, לצערי, דוגמא אופיינית לרבים, רבים אחרים שלא מבינים משמעות של סיכון ושל מינוף מהם, ולא מבינים למה הם מכניסים את עצמם.

הכותב הוא מבעלי בית ההשקעות מיטב דש