מה יעלה בגורל הסכמים שהופרו בעקבות גל השריפות הנוכחי?

גל השריפות הנוכחי פגע קשות ברכוש רב וסביר שחלק מהאירועים כתוצאה מגל השריפות יהיה הפרה של מגוון הסכמים. בין ההסכמים ניתן למצוא הסכמי שכירות, הסכמי רכישה של דירות ובתים, הסכמים מסחריים, הזמנות סחורה וכיוב'. מה יעלה בגורל הסכמים כאמור אשר לא ניתן לקיימם בעקבות גל השריפות?

באופן עקרוני, בישראל אחריות החוזים היא אחריות מוחלטת. אולם מה קורה אם לא ניתן לקיים את ההסכם? לרוב, מקרים כאמור נחשבים ל"סיכול הסכם" והחוק קובע כי סיכול הוא מקרה שההסכם הופר כתוצאה מנסיבות שלא ניתן לצפות או למנוע ("כוח עליון"). במקרה של סיכול הסכם, הצד המפר לא יהיה חייב הפיצויים ולא ניתן יהיה לאכוף את ההסכם.

ייתכן ובחלק מהמקרים בהסכמים השונים ישנו סעיף "כוח עליון" הקובע מה קורה בעת אירוע שריפה, אולם במידה שאין בהסכם הוראות בנושא, סעיף 18 לחוק החוזים קובע מהו פטור בשל סיכול ההסכם. הסיכול נקבע על ידי 3 תנאים מצטברים: 1. המפר לא ידע ולא צפה את האירוע – השריפה. 2. הצד המפר לא יכול היה למנוע את הנסיבות שהביאו לסיכול. 3. התקיימו התנאים אשר מהווים סיכול.

השריפה בחיפה, היום צילום: דוברות כבאות והצלה מחוז חוף

לעניין הסכמי שכירות, עצם השריפות שהביאו לשריפת הדירה או הבית גורמים לכך שלא ניתן לעשות כל שימוש בדירה. האם במקרה זה יש להמשיך לשלם דמי שכירות? האם במקרה שלא מבטלים את ההסכם מחמת סיכול, האם ישנה חובה להמשיך לשלם? האם חובה על בעל נכס להמשיך את הסכם השכירות תוך שהוא נותן פטור מדמי שכירות עד לשיקום הנכס?

חוק השכירות קובע בסעיף 15 כי אם לא ניתן להשתמש בדירה למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות ברכוש המושכר, והשוכר לא ביטל את ההסכם בשל כך, פטור השוכר מתשלום דמי שכירות במהלך התקופה שלא ניתן היה לעשות שימוש. סעיף זה יחול רק אם בעת כריתת ההסכם, לא ידע השוכר על הנסיבות שגרמו לסיכול ולא היה יכול לראותם מראש. כמובן שבכל מקרה לגופו ויש צורך לבחון את רמת השימוש ואם ניתן לבצע שימוש כלשהו.

בפסיקה נקבעו בעבר מקרים בהם נקבע כי לא ניתן לעשות כל שימוש בנכס שנשרף ועל כן ההסכם סוכל ובעל הנכס משוחרר מההסכם, וזאת אף אם השוכר מעוניין להמשיכו. כמו כן, היו מקרים בהם ניתן פטור מתשלום לתקופות מוגבלות בעקבות שריפה עד לשיקום הנזקים. כמובן שכל מקרה נבחן לגופו בעקבות הנזקים שנגרמו, השיקום הנדרש, אופי הנכס ומיקומו (בין אם בית פרטי, דירה במגדל, נכס מסחרי, משרד, חנות וכד').

הכותב הוא עורך דין שותף במשרד מורה-טובים, המתמחה במשפט מסחרי