האם החלה מהפכת שיווק הקרקעות החקלאיות?

בשנים האחרונות אנו נחשפים לפרסומות אגרסיביות המציעות לנו לרכוש קרקע חקלאית במחיר אטרקטיבי תוך הבטחה כי הייעוד שלה ישתנה בקרוב למגורים. תקנות שאושרו באחרונה מבקשות לטפל בשוק הפרוץ ומטילות על המוכר חובה לגבות את הבטחותיו בנתונים.

בעשור האחרון זינק הסחר בקרקעות חקלאיות בעשרות אחוזים וכיום מדובר בשוק המגלגל מאות מיליוני שקלים מידי שנה. במקביל למצוקת הדיור הגוברת ולמחאה החברתית, המשווקים זיהו את הפוטנציאל הגלום בקרקעות חקלאיות ופנו לציבור בפרסומות המציעות קנייה של קרקע במחיר אטרקטיבי, תוך הבטחה כי הפשרתה בתוך שנים ספורות תניב לרוכשים רווח עצום.

הצעה לרכישת קרקע שיום אחד תהפוך לדירת מגורים מפוארת מפתה בדיוק כמו הנחה של מאות אלפי שקלים ברכישת דירה והדבר הביא אנשים רבים להיענות לפרסום. זאת, מבלי להבין לגמרי כי מדובר בהשקעה ספקולטיבית שייתכן שלא תתממש.

על רקע מפח הנפש בו נתקלו לא מעט רוכשים אישרה לפני כשבוע ועדת הכלכלה של הכנסת תקנות המטילות על מוכרי קרקעות חקלאיות חובות של שקיפות וגילוי.

קרקע חקלאית בנגב (ארכיון)

הקרקע כאופציה

כשמדובר ברכישת קרקע חקלאית כל אדם יכול לבדוק ברשות מקרקעי ישראל או באתר האינטרנט שלה האם פורסמה תכנית בניין עיר (תב"ע) לשינוי יעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה.

עם זאת, חשוב להבין כי שינוי הייעוד מתבצע בפועל רק לאחר שהתוכנית אושרה וניתן לה תוקף חוקי. עד אז, אין כל ודאות שהקרקע תופשר לבנייה ומי שרוכש קרקע חקלאית בנסיבות אלה קונה למעשה אופציה שיכולה להתממש, אך עלולה גם שלא להתממש.

במצב זה רוכש הקרקע ניצב בפני שני תרחישים: האחד, ששינוי הייעוד יאושר ושווי הקרקע יעלה משמעותית. תרחיש השני הוא ששינוי הייעוד לא יאושר והוא יישאר עם קרקע נטולת ערך ממשי. לכן, שאלת כדאיות העסקה היא למעשה שאלה של סבירות – מה הסיכוי שהתוכנית תאושר.

התקנות החדשות מבקשות לטפל בדיוק בנקודה זו והן מטילות על המוכר חובה להציג בפני הקונה תמונה ברורה ביחס לסיכויי הפשרת הקרקע.

התקנות מחייבות את המוכר עוד בשלב הפרסום לציין מפורשות באותיות הגדולות ביותר המופיעות בפרסומת כי הקרקע אינה זמינה לבנייה. עוד מחויב המוכר לספק לקונה עד 7 ימים לפני החתימה על חוזה המכר שומת מקרקעין שנערכה על ידי שמאי מוסמך. בשומה יצוין כבר בכותרת שמדובר בשומה היפותטית והיא תפרט עבור מי נערכה ומה מידת הסבירות של אישור התב"ע, כלומר של הפשרת הקרקע לבנייה (סיכוי נמוך, סיכוי סביר, סיכוי ממשי וכד').

במידה שהסיכוי להפשרת הקרקע סביר או גבוה, על השמאי לציין מה ערך הקרקע העתידי לדעתו. עליו לפרט בנוסף את השלבים הבירוקרטים הנדרשים עד להפשרת הקרקע, המועדים הצפויים לכל שלב וכמובן את כל העלויות הצפויות (הוצאות ומסים) במקרה של הפשרה.

מידע זה יאפשר לרוכש לקבל החלטה מושכלת האם לרכוש את הקרקע או לא.

שאלה של הימור

יחד עם זאת, המידע שיספק המוכר לקונה על פי התקנות החדשות לא יבטל את מרכיב "ההימור" שקיים בעסקה שכן מובן כי מדובר בהחלטות תכנוניות שאינן בשליטתו. על רוכש קרקע חקלאית לזכור כי תמיד קיים סיכוי שהתב"ע לא תאושר והוא לא יוכל לבנות עליה.

אלמנט נוסף שצריך לקחת בחשבון הוא האפשרות שהקרקע תהפוך לשטח ציבורי או תופקע והרוכש יקבל קרקע חלופית במקום אחר.

לסיכום, חובת השקיפות החדשה תביא לכך שהרוכש הפוטנציאלי יהיה מודע יותר לסיכויים ולסיכונים בעסקה וגילוי המידע על ידי המוכר, אם אכן יבוצע בתום לב, יוכל להביא להפחתה של מקרי המרמה והניצול של רוכשים תמימים.

עם זאת, בהיעדר וודאות, עדיין תישאר לשיקול דעתו של הרוכש השאלה המשמעותית ביותר שאין עליה תשובה בהווה והיא האם הקרקע תופשר לבניה ומהי התוכנית שתחול עליה בפועל. בכל מקרה, החלטת הרוכש בנסיבות האמורות תיוותר בגדר ספקולציה.

* עורכת דין נורית בנדורי שם טוב עוסקת בדיני מקרקעין

** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer

אתר המשפט הישראלי פסקדין