"יש לחץ לייצר מלאי גדול של דירות אבל לא על חשבון איכות"

בעיצומו של הראיון עם דקלה פרסיקו, המתכננת הראשית של הותמ"ל (ועדה לתכנון מתחמים מעודפים), אני מקבל למייל שלי הזמנה שנשלחה על ידי חברי הכנסת יעל פארן, תמר זנדברג ומיקי לוי, וקראה לי להשתתף בכנס שיעסוק בשאלה האם הותמ"ל מכבה את השריפה — כלומר את משבר הדיור — או רק מלבה אותה. פרסיקו לא מתרגשת לשמוע על הכנס המתוכנן. "הותמ"ל סופג המון אש מספסלי הכנסת ומאירגוני איכות הסביבה", היא אומרת, "למרות שאנחנו משוכנעים שאנחנו עושים עבודה טובה ואחראית".

הראיון נערך במשרדה של פרסיקו, במינהל התכנון שבקרית הממשלה בירושלים. למרות שהמנהל עבר למשרד האוצר הוא עדיין שוכן בקומה השנייה של בניין משרד הפנים, "אבל לא לאורך זמן", מספרים במנהל.

דיקלה פרסיקו. "במדינה כמו שלנו צריך לצופף שכונות" צילום: אלכס קולומויסקי

הותמ"ל נוסד במטרה לסייע בפתרון משבר הדיור, ותפקידה הוא להאיץ את הליכי התכנון וליצור מלאי גדול של קרקעות בשלות לבנייה. "הרעיון הוא לקדם תוכנית אחת בוועדה אחת, בלי תחנות ביניים", מסבירה פרסיקו. כדי שהותמ"ל תהיה אפקטיבית העניקו לה סמכויות נרחבות: כך, לדוגמה, היא יכולה לאשר תוכניות החורגות מהוראות הקיימות בתוכניות ארציות. מנגד, עם תחילת פעילות הוועדה, נשמעה ביקורת נוקבת על ההשפעות השליליות של קיצור תהליכי התכנון, העברת תוכניות שלא נשקלו עד הסוף ופגיעה בערכים סביבתיים שייזנחו לטובת מהירות התכנון.

"אנחנו זרוע מבצעת של ממשלה שהחליטה שכעת המדיניות היא לבנות כדי לפתור משבר חמור", מגיבה פרסיקו. "אנחנו מתייחסים לזה מאוד ברצינות. אם עובדי ציבור לא יתייחסו ברצינות להחלטות הממשלה, זה סופה של הדמוקרטיה. נכון שיש לוועדה סמכויות נרחבות, כמו לפגוע בשטחים פתוחים או לסתור תוכניות ארציות — אבל במסגרת השיקולים שלנו אנחנו לא מתעלמים מעולם שלם של תוכניות שנבנה בעבר. אנחנו בודקים מה היה בכל אחת מהתוכניות. בפועל, למעט שתי התוכניות שאישרנו בניגוד לתמ"א 3 (תוכנית מתאר ארצית לדרכים — א"ג), לא אישרנו אף פעם תוכנית שסותרת תוכנית מתאר ארצית".

מה הצדיק סטייה מתוכנית המתאר הארצית במקרים האלו?

"בבַּסמֶת טַבּעוּן (מועצה בדואית סמוכה לקרית טבעון, א"ג) יש דרך שלא מובילה לשום מקום, אבל מוגדרת בתוכנית ככביש, ולכן אי אפשר לבנות במקום. אם התוכנית הייתה מקודמת בוועדה המחוזית הם היו צריכים לעבור הליך ארוך של שינוי תמ"א. זה עשוי לעכב את התוכנית למשך כמה שנים.

"במקרה השני, באזור תל השומר ואור יהודה, אישרנו להתחבר לכביש 451. הכביש מוגדר דרך פרברית מהירה ומותר להתחבר אליו רק באמצעות מחלפים, אלא שלאורך השנים אושרו לאורכו צמתים רבים. למעשה אין שום סיכוי להקים שם מחלף, בגלל ההתחברויות הקודמות. תוכנית לבנייה ביהוד נתקעה שנים בגלל ההוראה הזו, ולכן היא עברה אלינו".

תוכניות המקודמות בותמ"ל. מתחם צריפין

זה נשמע מאוד מנומק, אבל בכל זאת חטפתם המון ביקורת מהאירגונים הירוקים.

"לאף אחד אין מושג מה אנחנו עושים כדי למזער פגיעות בשטחים פתוחים. יש לי עובדת שמשתתפת כיום בקורס מקצועי ולא מפסיקים לתקוף אותה. אמרתי לה שהיא צריכה לזכור שהיא עושה עבודה טובה. המחשבה הזו מאפשרת לי להתמודד עם הביקורת".

עוברות תחת ידך תוכניות בנייה ענקיות שישפיעו על המדינה בשנים הקרובות. איך תראה המדינה בעוד עשור?

"נראה הרבה יותר שכונות חדשות. חלק מהתוכניות של רמ"י כבר מתממשות: היא החלה בפדיון קרקע מחקלאים ויציאה לתכנון מפורט של הבתים, למשל באשקלון. ועדיין, צריך לייצר עוד תוכניות.

"נוסף על כך, בשנים הקרובות נראה הרבה התחדשות עירונית. התכנון של השכונות החדשות כולל מנגנון כספי של 'ישן מול חדש' (רמ"י מקצה לישובים תקציב לחיזוק העיר הוותיקה, המחושב על פי כמות הדירות החדשות שנבנות — א"ג). אלה מנגנונים כלכליים שיאפשרו פינוי־בינוי, ולכן הערים ישנו את פניהן".

מתחם תל השומר

האם יווצרו כאן פרברי שינה, בניינים בלי שום דבר לצידם ופקקים אינסופיים?

"השכונות יהיו טובות. אנחנו, וגם הוועדות המחוזיות, מקדישים תשומת לב לתכנון בר קיימא. כרגע אין חלופות לתל אביב, כולם רוצים לגור בה כי היא הכי מעניינת. אנחנו מנסים לייצר לה חלופות עם תוכניות מגוונות, וזה יוריד גם את הביקוש למגורים בתל אביב.

"תכנון בשטחים חדשים מייצר המון אתגרים. מצד אחד צריך לייצר שכונה מספיק אטרקטיבית, כדי למשוך תושבים; מצד שני היא עלולה להחליש את העיר הוותיקה. במקומות שזה מתאים וראוי אנחנו יוצרים עירוב שימושים בקרקע לדיור, משרדים ומסחר, ומפתחים תנאים לתחבורה ציבורית. וכמובן דואגים לצרכים של השכונה עצמה. אין אף שכונה שתיכננו שלא מספקת לעצמה את צרכי הציבור. יותר מכך, ברוב השכונות אנחנו מספקים חוסרים לישוב קיים".

"מקומות שונים דורשים תכנון שונה"

אחת הטענות השכיחות נגד הותמ"ל היא שאינה קשובה לתושבים שליד בתיהם היא מקדמת בנייה. זה קורה, למשל, גם ביישוב בת חפר, שבו אני גר, נוכח תוכנית להרחבת היישוב שמקודמת גם היא בותמ"ל.

כשאני מעמת אותה עם הטענות הללו, פרסיקו מסבירה כי אנשי הוועדה ביקרו בבת חפר, נפגשו עם התושבים ובעקבות הדיון החליטו לשנות את התוכנית: כך, למשל, תוכנית להקמת דיור מוגן הועתקה ללב הישוב, כדי לדלל מעט את כמות הדירות שיוקמו בשכונה חדשה בצד אחד של הישוב. "כל ישוב שמחליט ללכת איתנו יד ביד, אנחנו הולכים איתו", היא מצהירה. "אנחנו מבינים שבמדינה קטנה כשלנו צריך לנצל כמה שיותר את משאב הקרקע, לכן צריכים לצופף שכונות. אלה איכויות שכל העולם מכוון אליהם — עירוניות ועירוב שימושים.

שר האוצר משה כחלון. "השיח עם האוצר על מצוקת הדיור מורגש, אבל אני לא מתחייבת לאשר תוכניות בעייתיות" צילום: עומר מסינגר

"באותו זמן, אנחנו גם מבינים שזה לא מתאים לכל מקום. מקומות שונים דורשים תכנון שונה. נכון שיש עקרונות תכנוניים שכולנו מאוד מכוונים אליהם, אבל עדיין יש את הייחודיות של כל מקום, ואנחנו מנסים לעשות שילוב. בבאר שבע, למשל, הבנו שצריך לייצר משהו אחר; אנשים לא יבואו לגור שם אם זה יהיה כמו תל אביב", היא מתייחסת להחלטה שזכתה לביקורת רבה, לאשר תוכנית לבנות בבאר שבע שכונה בת 4,000 דירות, רבות מהם בצמודי קרקע, למרות שבשטח אפשר היה לבנות 16 אלף דירות.

היו עוד מקרים שבהם שונתה תוכנית בגלל בקשה של הרשות המקומית?

"בתוכנית פרדס וחסכון באור יהודה רצו להגדיר משק בית גדול, כי רצו אוכלוסיה חזקה. הם רצו משקי בית של 3.7 נפשות, אנחנו רצינו להגדיר משק בית של 3.2 נפשות. המספרים אלה הם נתונים סטטיסטיים שמשפיעים על כמות החדרים בדירות, וכמות שטחים לצרכי ציבור. בסוף הגענו לפשרה כך שמשק בית יוגדר כ־3.5 נפשות".

"יוצרים לוח זמנים מחייב"

המנדט של הותמ"ל הוא לפתוח "כביש עוקף בירוקרטיה": גופים כמו רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי, החברה הממשלתית דירה להשכיר ורשויות מקומיות יכולים לבקש לקדם תוכנית בותמ"ל, במקום בוועדה מחוזית, בתנאי שהתוכנית תאפשר בניית לפחות 750 דירות (או 500 במגזר הערבי). על העברת תוכנית לקידום דרך הותמ"ל מחליט קבינט הדיור, בהתאם להמלצת מינהל התכנון. הותמ"ל, כמו הוועדות המחוזיות, אינה הגוף המתכנן בפועל, אלא משמשת כמעין שופט: היא בוחנת את התוכנית ומחליטה אם לאשר אותה או לדרוש שינויים.

במה שונה הותמ"ל מוועדה מחוזית, ואיך זה מאפשר לקדם תוכניות מהר יותר?

"אין את הפינג פונג בין מוסדות התכנון השונים. אנחנו תחנה אחת שיכולה לאשר הקלות או חריגות. נוסף על כך, החוק קצב לוח זמנים להשלמת תוכניות בותמ"ל: בפועל אישור תוכנית בותמ"ל אורך כשנה, וזה הרבה יותר מהר מלוחות הזמנים בהליכים אחרים.

אפולוניה (הרצליה) הדמיה: מנעד אדריכלים

"עוד יתרון משמעותי הוא שההסתכלות של צוות הותמ"ל היא פרויקטלית: כל עובד מקבל אחריות על תוכנית ומתבקש להתייחס אליה כפרויקט שלו. זה מעבר לתפקיד הפורמלי שלנו — רק לבדוק את התוכנית ולוודא שהיא בסדר. לפי התפיסה שלנו, אם למדינה יש אינטרס לקדם את התוכניות, צריך לעבור עליהן יחד עם הגוף שיזם אותן. אנחנו עושים הרבה ישיבות מקדימות, מגדירים צרכים ביחד ויוצרים לוח זמנים שמחייב אותם ואותנו.

"יש מקומות שאנחנו יכולים לעזור: למשל, היתה תוכנית שהשתייכה מוניציפלית למועצה המקומית דרום השרון, למרות שהיה ברור שהשטח יעבור ליהוד. כדי להשלים את ההעברה היה חסר הליך פורמלי וחתימת שר הפנים, אז פנינו למשרד הפנים וביקשנו שהשר יחתום. זה משהו שוועדה מחוזית לא יכולה לעשות".

עד כמה את מרגישים את הלחץ של האוצר להוכיח הצלחה בפתרון משבר הדיור?

"השיח בנושא מצוקת הדיור מאוד מורגש. יחד עם זאת, אני לא מתחייבת לאשר תוכנית בעייתית. יש לחץ לייצר מלאי גדול של דירות אבל לא על חשבון איכות. אנחנו מתחייבים על כמות ולא על תוכניות ספציפיות. אין התערבות בתוכניות ובתכנים שלהן".

האם תוכניות להתחדשות עירונית יעברו אליכם?

"לאחרונה עבר תיקון חוק שיאפשר העברת לותמ"ל של תוכניות פינוי־בינוי בהיקף של 500 יחידות דיור ומעלה. כרגע זה נמצא בפני קריאה שנייה ושלישית".

"חשוב שהתכניות יתקיימו לאורך שנים"

פרסיקו (35) נשואה לעמית, יועץ לשר החינוך, ואם לשלושה ילדים, הצעיר שבהם בן שנה. היא בעלת תואר שני בתכנון ערים. את הקריירה המקצועית שלה החלה במינהל התכנון: "קידמתי תוכניות מתאר כוללניות לישובים, במסגרת יחידה שנותנת שירותים לערים שלא יכולות לתכנן בעצמן", היא מסבירה. "זה כרוך בניהול של צוות תכנון ובחירת מתכננים במכרזים. בתחילה היחידה טיפלה במגזר הערבי, ובהמשך זה התפתח לכל הישובים בארץ. בין היתר הייתי אחראית על תוכנית המתאר של באר שבע, קדימה־צורן, אל פורה בנגב, והרבה ישובים ערביים ובהם קלנסווה וטייבה".

באוקטובר 2014 הוקם הותמ"ל ופרסיקו נבחרה לסגנית מתכנן הוועדה, אך לוועדה לא מונה מתכנן ראשי. בפועל היא שימשה מתכננת ראשית מיום הקמת הוועדה, אבל לא ניגשה למכרז פנימי לבחירת המתכננת; "הרגשתי שזה מוקדם מדי", היא מסבירה. המכרז הפנימי לא הניב תוצאות מספקות, ולאחר כמה חודשים נפתח מכרז חיצוני שאליו היא ניגשה ואף נבחרה.

היית מעורבת בתוכניות לישובים ערבים. עד כמה המדינה מתאמצת לפתור את מצוקת הדיור בהם?

"הנושא הזה קרוב ללבי גם כיום. רק לאחרונה אישרנו להפקדה שלוש תוכניות בטמרה ובמזרעה. אנחנו מנסים לתת מענה למצוקה בשני אופנים: ראשית אנחנו מכריזים ביוזמתנו על מתחמים מועדפים לדיור, במקומות שאנחנו חושבים שזקוקים לסיוע; ושנית, מכיוון שהמצוקה היא בעיקר של תושבים מחוסרי קרקע, אנחנו מקדמים תוכניות על קרקעות מדינה עליהם אפשר לשווק דירות לציבור הרחב. בטמרה, למשל, אישרנו תוכנית לבניית 4,000 יח"ד על קרקע מדינה".

איפה יזמת הכרזה על מתחם מועדף לדיור?

"בפוריידיס, לדוגמה, יש שטח לבניית 1,600 דירות, אבל יש בו סוגיה מאוד סבוכה של תשתיות — נפט, גז, מקורות, חשמל, כביש 4. את כל המארג הזה צריך להסיט כדי להקים את השכונה. פניתי ללשכת התכנון המחוזית ולראש המועצה, וכולם תמכו במהלך לקדם את התוכנית בותמ"ל".

תוכניות ענקיות כמו אלה שאתם מקדמים מתממשות לאט ועשויות ללוות אותנו שנים ארוכות. איך מבטיחים שהן יהיו רלוונטיות גם בעתיד?

"חשוב לנו שהתוכניות יתקיימו לאורך שנים ולא יצטרכו לחזור כל הזמן לוועדות. אחרי שיח מאוד ארוך עם משרד המשפטים הצלחנו לגבש נוסחה שתאפשר מרווח של גמישות לרשות המקומית בשטחים הציבוריים. אנחנו לא רוצים להגיד להם אם במגרש מסוים יבנו בית ספר תיכון או משהו אחר. אי אפשר לדעת מה יהיה הצורך בעוד כמה שנים. מצד שני, משרד המשפטים רצה שהניסוחים יהיו כמה שיותר מדויקים. המתווה שהוחלט עליו הוא שבמגרשים גדולים מצמצמים את מגוון האפשרויות, למשל אומרים יהיה שם מבנה חינוך אבל לא מגדרים מאיזה סוג. במגרשים קטנים מאפשרים רשימה ארוכה של שימושים".