"הברקזיט לא נעים, ולי זה גם קשה רגשית"
מארק אלפר, מנהל חטיבת הנדל"ן במרקט־טק שמחזיקה בקמדן מרקט, מתמודד עם האי־ודאות שעוררה ההחלטה לצאת מהאיחוד האירופאי, ומסביר למה מקור הכסף של הבוס, טדי שגיא, לא מעניין אף אחד בלונדון
26% — זהו שיעור הצניחה במניית מרקט־טק (Market Tech), מאז הצביעו אזרחי בריטניה על יציאה מהאיחוד האירופי ועד לסוף השבוע האחרון. המשקיעים מצביעים ברגליים. מרקט־טק, שבשליטת טדי שגיא, מחזיקה ומנהלת נדל"ן מסחרי בשוק קמדן במרכז לונדון. כמו כל מניות מגזר הנדל"ן בבריטניה, גם היא נפגעה מההחלטה לפרוש מהאיחוד האירופי — החלטה שיצרה חוסר וודאות לגבי עתידה של בריטניה והובילה קרנות נדל"ן בממלכה להקפיא את האפשרות למשוך מהן כספים. "כמובן שאני מצטער שזאת התוצאה", אומר מארק אלפר, מנהל חטיבת הנדל"ן במרקט־טק, ביחס לתוצאות משאל העם, "אבל למרות שלונדון הצביעה להישאר באירופה וכך מרבית הצעירים בבריטניה, צריך לכבד את התוצאה שהתקבלה בהליך דמוקרטי.
"אני מאמין בהגירה ובהישארות באיחוד האירופי, ולכן זה מצער אותי. המהלך זה מצביע בין היתר על מגמה של תזוזה ימינה, ששוטפת את כל העולם. לי אישית זה קשה רגשית, כיוון שלונדון היא מה שהיא בגלל הגוון התרבותי והצבעוניות שלה. זה מעציב אותי, וגם את הבת שלי שנולדה פה ולא ציפתה לזה, ואת כל הצעירים שנפגעים מזה ולא מבינים איך המבוגרים עשו להם את זה".
מארק אלפר על רקע הבנייה בפרויקט קמדן. "שוק קמדן הוא ספינה גדולה שמסתובבת לאט. אבל כשהיא תעגון, זה יהיה דבר מדהים" צילום: Arin O'Aivazian
מהן ההשפעות של הברקזיט על קמדן מרקט?
"התהליך יצר חוסר ודאות שמשפיע על כל השוק. משקיעים מחכים לראות מה יקרה לריביות. האי־ודאות פגעה במגזרי נדל"ן רבים בממלכה, ועצרה את מכירת הדיור היוקרתי ביותר. השוק כמעט מת כרגע מבחינת משקיעים, עד שהאי־ודאות תיעלם ויהיה ברור איך אירופה תיראה: אם מבחינה מנהלתית היא תישאר כפי שהיא היום, או תשתנה. אבל נדל"ן זאת השקעה לטווח ארוך, ובטווח הארוך לא צפויה השפעה מהותית על העסק שלנו. אנחנו ממשיכים לקדם את החזון שלנו, המבקרים מגיעים לכאן כרגיל, כך שאנחנו לא מודאגים".
בנוסף לירידות המשמעותיות לאחרונה, המניה שלכם במגמת ירידה מאז ההנפקה ב־2014. זה משקף ירידה באופטימיות של המשקיעים?
"אין סיבה לירידה באמון מצד המשקיעים. תוצאות החברה רק הולכות ומשתפרות. בנדל"ן, בשלבי פיתוח יש ירידה במנייה. כשהפרויקט יושלם ערך הנכסים יעלה".
בין הכובען המטורף לחליפן המטורף
סיבוב עם אלפר בקמדן מרקט, שוק הקניות הפופולרי בלונדון, דומה להליכה עם אב גאה. "פה אלטון ג'ון קונה את המשקפיים, ושם זה המקום שבו איימי וויינהאוס היתה מתמוטטת בכל שישי מאלכוהול", הוא מספק הצצה לצדדים המוכרים־פחות של השוק הידוע, שנהפך לאייקון לונדוני. המקום מאכלס חנויות נעלי נשים מעוצבות בקיטש פרוע לצד חנויות בגדים גותיים, להקות רחוב מנגנות, ואדם בדמות הכובען המטורף מ"אליס בארץ הפלאות" בגרסה הגותית של טים ברטון מצטלם עם עוברים ושבים. דווקא אלפר — שמגיע לפגישה בחליפה ועניבה — מצטייר כדמות הפרועה והחריגה מכולם. "מצטער על ההגזמה, חזרתי מפגישות עם משקיעים. מקסימום יחשבו שאני החליפן המטורף", הוא צוחק.
שוק קמדן
אלפר הוא ג'ינג'י כריזמטי מאוד, חברותי ונמרץ, ומדבר מהר — תכונות שמסייעות לו לגייס משקיעים ולרכוש את אמונם. במיוחד הוא יודע לאפשר לטדי שגיא, בעלי מרקט־טק ומי שעשה הון רב מפלייטק (פלטפורמה מובילה לאתרי הימורים ברשת), להישאר בצל. אלפר מנהל את המתחם עבור שגיא בשנתיים האחרונות, מאז רכש אותו מהמיליארדר הישראלי בבו קובו ושותפיו תמורת 400 מיליון ליש"ט (2.4 מיליארד שקל). קודם הוא ניהל אותו בשביל הבעלים הקודמים. במצטבר הוא מעורב במתחם זה 16 שנה, תשע מתוכן כמנהל.
"היו המון רכישות של חלקים כדי להרכיב את האתר השלם", הוא מספר. "אני מכיר פה כל לבנה, עברתי מדלת לדלת כדי לקנות את הנכסים, אז זה הבייבי שלי. בכל פעם שאני רואה בור נחפר לבנייה זה מרגש".
באזור שנרכש מקובו, בצדה הצפון־מערבי של ריג'נטס קאנאל, דחפורים ומנופים מכשירים כעת את הקרקע לבניית המתחם החדש של השוק. המתחם ישתרע על פני 55 אלף מ"ר, ויכלול שמונה מבנים ובהם שטחי מסחר, 220 יחידות דיור, שלושה שטחים ציבוריים גדולים, מתחמי אמנות, מזון, בתי קפה ומסעדות, בית קולנוע ובית ספר יסודי. על פי התכנון הפרויקט יושלם עד סוף 2018, והוא מתבצע במקביל לחידוש של המתחמים הקיימים.
עוד מבט על קמדן
נוסף על השטח שנרכש מקובו, רכש שגיא גם את שוק קמדן לוק הצמוד לשווקים האחרים שבבעלותו, תמורת 90 מיליון ליש"ט, ועוד שטחים סמוכים. התוצאה היא מאחז משמעותי בלב לונדון: רצף אורבני ייחודי הנמצא בין שתי תחנות רכבת תחתית, מתחנת קמדן טאון עד תחנת צ'וק פארם. "הנדל"ן המסחרי שרכשנו בהרבה רכישות 'קטנות' כמעט הכפיל את היקף השטח של הרכישה הראשונה של טדי שגיא", אומר אלפר. "כיום מצויים בבעלות מרקט־טק 15 נכסים שיושבים על פני 70 דונם. איפה אפשר לקנות שטח בהיקף הזה במרכז לונדון? זה בלתי אפשרי, פשוט לא קיים. השטח אמנם לא רציף, אבל הנכסים האסטרטגיים בבעלותנו".
"רוצים לפנות לאוכלוסיה מבוגרת"
למרות התנועה השוקקת, אי אפשר שלא להסתכל על השוק גם באכזבה מסוימת, לאור ריבוי חנויות המוכרות מזכרות תיירותיות וחיקויי מותגים. "זה צריך ללכת מפה", אומר אלפר, בעודנו הולכים ברחוב הראשי החוצה את קמדן ובו חנויות מן הסוג הזה. "חיקויים והעתקים של מותגי אופנה? את מי זה מעניין? רוב הבניינים באזור הם שלנו ובהם אנחנו נשלוט, נביא לפה דיירים חדשים לגמרי, נעלה את הרמה של השוכרים.
"לאט לאט הדברים יקרו. זה מקום שהוא פּאנק במובן של לשבור את המוסכמות או לפחות לא להגדיר אותן. הוא תמיד היה מוסד עצמאי ותמיד יהיה. לאורך השנים היה פה רק כישרון; היו שנים שבהן הוא הפך קצת 'מייד אין צ'יינה', אבל זה לא המהות של המקום הזה. קבוצה אחת של נכסים באותו מקום עם אותם בעלים — זה מה שיאפשר את השינוי.
"כאן למשל", הוא אומר כשאנחנו עומדים בשטח שנרכש מקובו, "זה אזור של מורשת תעשייתית, אז הכל פלדה מושחרת ועץ. יהיו מתחמים שניצור ביניהם חיבור פיזי שלא היה עד היום".
מנגנים ברחוב
איזה שינוי אתה רואה לנגד עיניך?
"רוב הקהל שלנו הוא בין הגילאים 16–38, ואנחנו רוצים לשנות את הדמוגרפיה. הפרויקט החדש יפנה לשכבה מבוגרת יותר. הוא יהיה של בוטיקים לא ממותגים. אנחנו רוצים שמותגים יצאו מכאן. הפעם אנחנו רוצים לעשות את המקום ל'לונדונים תחילה': שידברו פה אנגלית, אוכל ברמה גבוהה, להביא סוחרים בסטנדרטים גבוהים, להביא מגוון אפשרויות".
מדוע שהשינוי יתחולל דווקא עכשיו?
"לאורך השנים הבעלות על קמדן היתה נפרדת, מפורדת ומפוזרת. זה מצב שמונע יצירת שינוי. עכשיו, כשיש לנו שליטה על מרבית הנכסים האסטרטגיים, יהיה אפשר להעלות את הרמה של חלק מהאזורים, להוציא סוחרים לא מתאימים, להכניס חדשים. הרבה מהבעלים הקודמים בכלל לא היו מאנגליה, אלא תושבי חוץ שקנו את זה בתור השקעה.
"גם תחנת הרכבת התחתית לא תישאר כמו שהיא. אנחנו מחכים לאישור לשפץ אותה כך שהיא תיראה אחרת לגמרי, יותר כמו תחנת קינגס קרוס".
איזה תמהיל עסקים תבנו כדי למשוך את האוכלוסייה שאתם מעוניינים בה?
"אנחנו רוצים לגרום למבקרים לרצות לחזור לכאן שוב ושוב. נביא לכאן הרבה אופנה עצמאית, של סטודנטים בוגרי לימודי אופנה".
הדמיה של פרויקט קמדן. "איפה אפשר לקנות שטח כזה במרכז לונדון?
השכירות כאן תישאר תחרותית?
"המחיר למטר להשכרה תלוי מאוד במיקום ובאופי של בית העסק. השכירות פה עדיין נמוכה יחסית לעומת אזורים מתחרים, לכן יש כאן הזדמנות מאוד גדולה. אם בקינגס קרוס משרדים מושכרים ב־70 ליש"ט למטר מרובע, אצלנו הטווח הוא עדיין 35–55 ליש"ט למטר. השכרנו לאחרונה שטח גם ב־65 ליש"ט למטר. באזורים היוקרתיים ביותר אנחנו משכירים גם ב־357 ליש"ט למטר".
אם H&M יבקשו לפתוח עסק בנכס שלכם — תעמדו בפיתוי?
"אנחנו כבר אומרים לא".
"יזם צריך אורך רוח"
אלפר (41), נשוי ואב לשלושה, מתגורר בהמסטד, שכונה יוקרתית סמוכה. הוא אדריכל במקצועו, נולד ברחובות, בן לאב מהנדס שמנהל מחלקת תכנון בחברת חשמל, ולאם שמנהלת מעבדת פוריות. אחרי שירות צבאי ביחידה 8200 הוא הספיק ללמוד שנה אחת בחוג ללימודי אדריכלות באוניברסיטת תל אביב, שעשה אז את צעדיו הראשונים. "כולם הלכו להייטק, אבל אני הייתי ארטיסט", הוא מסביר את בחירתו במסלול הזה. בשנה הזאת הכיר את מנואלה, אשתו. הם עברו להתגורר בלונדון, ושם המשיך אלפר את לימודיו באוניברסיטת אוקספורד. "הלימודים שם היו חוויה אדירה, כמעט חוץ־גופית", הוא מספר, אבל מדגיש שהעבודה במקצוע היתה מאכזבת: "היה סיוט, שנאתי כל רגע".
הוא חיפש מסלול אחר והחל לעבוד בתחום הנדל"ן אצל אלי פפושדו, ולאחר מכן עם בבו קובו ושותפו, ועם הזמן פיתח מומחיות בהתחדשות עירונית, "בעיקר בפרויקטים גדולים במקומות שיש בהם הרבה מאוד היסטוריה עם אלמנטים מסחריים, שצריך להביא אליהם קהילות חדשות".
צעירים מפגינים נגד הברקזיט צילום: איי אף פי
הקשר בין אלפר לשגיא נוצר כשאלפר סייע לשגיא לרכוש בית רחב ידיים בלונדון, ולבנות בניין משרדים עבור מטה פלייטק שהקים בסמוך לקמדן מרקט. "החיבור לקמדן קרה כשהוא בא לכאן יום אחד, ופתאום ראה פה עשרות אלפי אנשים ושאל מי הם, מאיפה הם מגיעים. התחיל לדפוק לו הלב והוא התאהב במקום".
אתה כבר 16 שנה פה. למה נראה שהעסק זז לאט?
"זה לא שזז פה לאט, הכל פה נורא מסודר, ויש לזה גם יתרונות. המדיניות ברורה. צריך להתייעץ עם הציבור, להיפגש עם קבוצות קטנות שונות, כולל קבוצות ירוקות. אבל כן, אם אשה גרה מול פרויקט שקצת מסתיר לה את האור, די בזה כדי שוועדת התכנון העירונית האחראית תגיד 'לא' לתכנון שלך. זו מדינה מאוד דמוקרטית, התייעצות ציבורית היא משהו מהותי וקריטי.
"באופן כללי צריך לזכור שנדל"ן זה עסק אטי, זה לא טכנולוגיה. בעסקי האינטרנט את יוצרת משהו וזה נגמר. פה צריך ללטף, לאהוב ולחבק את זה הרבה זמן. צריך להיות כל הזמן עם אצבע על הדופק ולטפל בכל הסוחרים. הם כמו הילדים שלך. והחיים פה סביב המתחם הם 24 שעות ביממה.
"כשאתה היזם, אתה רוצה לראות את זה קורה מחר. יש לך חזון, ובלב אתה אומר 'נו כבר'. אבל אין מה לעשות, זאת ספינה גדולה, היא מסתובבת לאט, וכשהיא תעגון זה יהיה מדהים. זה לא כמו השקעה בנדל”ן רגיל; זה נדל”ן קצת חריג להשקעה, משום שהסוחרים מתחלפים בקצב גבוה, וקשה להעביר את זה אצל המשקיעים".
מבט אווירי על השוק
צברת המון נסיון בתחום ההתחדשות העירונית, איך מניעים פרויקט כזה קדימה?
"התחדשות עירונית היא קשה ומחייבת עבודה יד ביד עם השלטון. יזמים שלוקחים סיכון מסחרי על פני הרבה שנים צריכים סיוע בחקיקה, כגון הקלות במס.
"פרויקטים ארוכי טווח נוטים להקבר כי פוליטיקה, בכל מדינה, היא קצרת טווח ועוסקת באינטרס להיבחר שוב תוך זמן לא רב. לכן צריך להצליח למצוא את הפוליטקאי שמתחבר לחזון ולהסתייע בו בחקיקה.
"בישראל יש חוסר בחקיקה שתומכת בהתחדשות עירונית. פרויקט כמו שרונה, שהוא הצלחה מאוד גדולה, לא היה יכול לקרות כאן. אין סיכוי שבלונדון היו מאפשרים לבנות בניינים כל כך גבוהים לצד בתי הטמפלרים הנמוכים. לונדון היא עיר יותר נמוכה ומסודרת".
תן דוגמה לבעיה ספציפית שנתקלת בה בקמדן ואיך פתרת אותה.
"באנגליה הדרישה היא להקצות 50% משטח הפרויקט למגורים למעוטי יכולת, מה שיכול היה להוריד את ערך הפרויקט. חיפשנו דרך איך להקטין את שיעור המגורים הזה, ויחד עם זאת לספק יעוד ציבורי מאוד מאוד חשוב, גם לצורך אישורי הבניה וגם לצורך עירוב קהיליות מקומיות. כשגילינו באזור בית ספר קטן וצפוף מדי, הצענו לעירייה להקים בית ספר במקום הדיור למחוסרי היכולת.
"זה לא היה פשוט. לקח שלוש שנים לקבל אישורי בנייה לפרויקט כזה. כדי להיות יזם שעושה התחדשות עירונית צריך אינטליגנציה חברתית. לעבוד עם כל בעלי האינטרסים באזור, לתת לכולם להרגיש שהם חלק מתהליך השינוי. פוליטיקאים שנלחמו בי אישית על הקמת בית הספר, היום רבים מי יחתוך את הסרט".
איזה אזור צמא להתחדשות בישראל?
"בעיר כמו לוד יש פוטנציאל אדיר להתחדשות עירונית, אבל צריך מחשבה ארוכת טווח. זה קרוב לשדה התעופה, זאת הזדמנות להקים מרכזים מסחריים, פארקים לחברות גדולות, להביא לשם חברות הייטק. אפשר להביא ללוד אוניברסיטה.
"בארץ כשמדברים על התחדשות עירונית מדברים רק על פלורנטין, ונווה צדק. אבל צריך לחשוב דוקא על ערי השינה וליצור מקומות שוקקי חיים מחוץ למרכז. שרונה היא הפופיק של העולם, אז זה היה יותר קל. לוד היא דוגמה יותר מאתגרת".
"אנחנו לא מקימים פה קזינואים"
יש באנגליה חשדנות כלפי טדי שגיא, בגלל מקור ההון שלו?
"אם היתה חשדנות היא לא פרסונלית, אלא רק משום שחברה ציבורית בעלת כל כך הרבה נכסים יכולה להיתפס כמונופול, בעל כוח לעשות שינוי לא רצוי בשוק קמדן.
"היום מבינים את היתרון בזה שאנחנו חברה שנמצאת כאן כדי להישאר, ולא קרן שבתוך כמה שנים תרצה למכור את ההשקעות. לשים כל כך הרבה כסף במקום אחד מעיד על מחויבות, וזה מה שמחפשים כאן.
"העירייה מחבקת אותנו. מה יש לרצות יותר מחבר’ה צעירים שיבואו ויבנו פה עסקים שמשלמים מסי עירייה? אנחנו לא בונים פה קזינואים".
עד כמה שגיא מעורב בקמדן?
"הוא לא נמצא 24 שעות סביב קמדן, אבל כשהוא פה, אני לא מרגיש שיש שום דבר אחר שמעסיק אותו. טדי רואה את הפרויקט הזה כהייטק. זה פרויקט מבוסס קהילות, בדומה לעולמות הקהילות בהייטק. יש לנו ענף טכנולוגי שלם שעוסק באי־קומרס, שנועד לקחת את המסחר מהרחוב גם לאינטרנט.
"קמדן מרקט הוא מותג גדול ויש לו כוח. מי שיירשם לאפליקציה ולאתר שלנו יוכל לתכנן את הביקור בשוק דרך האפליקציה ולקבל הנחות דרכה. בדרך זו אנחנו נוכל להאריך את זמן הביקור שלו וכך לשפר את המכירות. זו אפליקציה שמיועדת לקהילה של כ־40 מיליון מבקרים שבעבר לא ידענו עליה כלום. היום יש טכנולוגיה שמאפשרת לנו לדעת עליהם, וללמוד על עצמנו. למשל נקודות חוזקה וחולשה של השוק, איפה אנשים נעצרים. זווית ההייטק וחיבורו למסחר היא האלמנט של טדי לגמרי".
"אין כמעט יום בלי שכירות חדשה"
במסגרת קידום הזווית ההייטקית מרקט־טק רכשה את סטוקו מדיה הישראלית, שעוסקת במחקר ופיתוח של מסחר אלקטרוני; ואת גליספה הגרמנית, העוסקת במסחר אלקטרוני באמצעות המובייל. מנגד, שגיא סגר סטארט־אפ קטן בבעלותו שעבד על מוצר שהיה אמור לקדם את תחום המסחר האלקטרוני בשוק קמדן ולהתמזג בקבוצת מרקט־טק, אך נכשל.
שגיא מעדיף לשמור על פרופיל ציבורי נמוך ואתה צריך להיות בפרונט כל הזמן. זה לא מפריע לך?
"לא. זה עסק תפעולי ואני איש מקצוע. טדי הוא לא אדריכל, הוא לא פלנר, הוא איש עם חזון שהשקיע כסף, אבל בתחומים מקצועיים הוא מסתמך על אנשים סביבו".
פרויקט קמדן הוא דרך להלבין את התדמית שלו?
"עיתונות יכולה להיות מאוד מלוכלכת וארסית. והיה את זה בעבר. עכשיו העיתונות חיובית בצורה מבחילה, זה כבר יותר מדי", אלפר צוחק.
"אנחנו משקיעים פה הרבה כסף, אבל בואו לא נתבלבל: זה עסק מכניס ביותר, טדי מרוויח פה הרבה כסף, אף אחד לא השקיע פה מאות מיליונים כצדקה. זאת חברה מצליחה, ונצליח הרבה יותר כשהדברים פה יושלמו. הדבר הכי טוב שאנחנו עושים הוא לעזור לעסקים לגדול. אין לי פה כמעט יום אחד ללא שכירות חדשה".
מה תעשו כשתסתיים הקמת המתחם החדש?
"נמשיך לגדול. לכן עוד לא השתמשנו בכל קו האשראי שהועמד לנו. היתרה שלו תשמש אותנו לקנות עוד נכסים, ליזום עוד ולהגדיל את החברה".
