המנהל המיוחד של אדמה מבקש לפרקה: "התנהלות שערורייתית"
עו"ד חגי אולמן ממליץ לביהמ"ש על פירוק חברת הנדל"ן של אורן קובי: "ביצעה מניפולציות שיווקיות רחבות היקף"; לדבריו, "עשרות מיליוני שקלים זרמו במעלה הדרך לכיסו של קובי, ללא כל זכות בדין וללא שקיים רווח ראוי לחלוקה"
המנהל המיוחד שמונה לחברת אדמה על ידי בית המשפט, עו"ד חגי אולמן, הגיש הבוקר (א') דו"ח על התנהלותה ובו הוא מותח ביקורת חריפה על הנעשה בה. "הדו"ח מציג תמונה קשה ועגומה, כמעט בלתי נתפסת, של התנהלות שערורייתית, הכרוכה במעשים החשודים כמעשי מרמה של חברת אדמה בבעלות אורן קובי", נכתב לבית המשפט.
קראו עוד בכלכליסט:
- אורן קובי לא מתפנה: "איים על עו"ד ברצח ותקף אותו"
- אורן קובי מתנגד לבקשה לפשיטת רגל: "שווי הנכסים שלי - 20 מיליון שקל"
- קריסת חברת הנדל"ן אדמה: חקירה משטרתית נגד הבעלים
עו"ד אולמן, שותף וראש מחלקת חדלות פירעון במשרד יהודה רוה ושות', מונה בשבועות האחרונים על ידי שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, איתן אורנשטיין, כמנהל מיוחד לחברת אדמה במטרה לקבוע האם יש להורות על פירוקה של החברה או להעבירה של תקופת הקפאת הליכים לצורך אישור הסדר נושים.
בדו"ח שהגיש היום (א') עו"ד אולמן מבהיר כי פניה של החברה לפירוק ולא להסדר ומבקש למנותו כמפרק זמני לחברה. אולמן מציג "רצף רחב היקף של הפרות חוק ודין" ולצד זאת "פגיעה קשה ביותר בלקוחות החברה, בהם רוכשי הזכויות וכן כשל רוחבי רחב היקף ונמשך של הרוכשים עצמם אשר עצמו עינם מלראות את המתרחש נגד עיניהם".
"ניתן לומר", כותב אולמן, "כי היכן ששמנו פעמנו בחקירה זו, מצאנו עצמנו עומדים מול מחדל נוסף, שערורייה נוספת ודומה כי עוד היד נטויה ואין במפורט להלן משום סוף פסוק למעללי ומחדלי הקבוצה, החברה ואורן קובי בפרט".
לפי המנהל המיוחד, קובי הקים חברת שיווק אגרסיבית, המפעילה מניפולציות שיווק ואיום על המתעניינים הפוטנציאליים ברכישת זכויות באדמות חקלאיות, עד חתימת הסכמי השיווק, והעברת כל התמורה, רובה מראש ובמזומן, לחשבונות החברה, זמן רב טרם שכלל קיים הסכם עם מוכר זכויות במקרקעין וללא שקיימת לעתים התאמה (לא בזמן ולא בכמות) בין היקף גיוס הלקוחות לבין העסקאות שנתגבשו עם מוכרי קרקעות מנגד. מבין הלקוחות שנבדקו על ידי המנהל המיוחד, לא נמצאה ולו עסקה אחת בה הרוכשים יוצגו על ידי עורך דין מטעמם.
"קיים חשש כבד", כותב המנהל המיוחד לבית המשפט, "כי לצורך גיבוש הסכם השיווק ולכידת המתעניינים ברשת, נעשתה מניפולציה שיווקית רחבת היקף גם בכל הקשור לסטטוס הנכסים הרלוונטיים ולאפשרויות הגלומות בהן. נזכיר כי מדובר על קרקעות בייעוד חקלאי, אשר לכל היותר יכול הרוכש לקבל זכויות במושע, יחד עם רוכשים רבים אחרים, שאינו מכיר ולמעשה שם עצמו בקבוצת רכישה, עתידית, ללא כל כתובת, ללא כל ניהול וארגון ובלא שקיימת כל ודאות האם כמות הרוכשים שקובצה לה יחד בגוש מסוים, אכן תתאם על פי התוכנית העתידית אם וככל שתהא לכמות היחידות שניתן יהיה להקים במגרש".
לפי הדו"ח הופעל על המתעניינים "לחץ אדיר" וברוב המקרים העסקה נחתמה ביום בו נפגשו הצדדים "מהרגע להרגע". "דומה", כותב המנהל המיוחד, "כי מרבית הרוכשים, כלל לא הבינו כי בשלב זה, אין בידם כלל ועיקר הסכם רכישה ואין בידם כל בטוחה בנסיבות בהן כל התמורה הקבועה בהסכם כבר שולמה על ידם".
אולמן. "מרבית הרוכשים, כלל לא הבינו כי בשלב זה, אין בידם כלל ועיקר הסכם רכישה" צילום: ישראל הדרי
לשיטתו של עו"ד אולמן "מסכת הרמייה מצד החברה לא נסתיימה בכך". כך למשל, במסגרת הצגת עלויות העסקה הוצג למתעניינים טופס לוח תשלומים הכולל את מחיר הקרקע; שכ"ט עו"ד, עמלת משווק בסך 10-30 אלף שקלים לפי מיקום ושווי העסקאות; ומס רכישה. בפועל – מחיר עלות הקרקע כלל בחובו את עלות הקרקע (תשלום למוכר) וכן רווח בשיעור עצום, לעיתים מאות אלפי שקלים, לזכות החברה. כך שעמלת המשווק שנחזתה להיות בשיעור של עשרות אלפי שקלים, הייתה בפועל, בסך של אלפי אחוזים יותר מכך.
"מסכת עובדתית זו", נכתב עוד בדו"ח, "סופה בכך שעשרות של לקוחות נורמטיביים, מצויים כיום כשידם על ראשם, ללא כל חוזה רכישה, כאשר אין להם דבר למעט הסכם שיווק עם החברה ואשר כל כספם שולם מזמן ובמזומן לחשבונות החברה. רוכשים אחרים זכו לחתום (באמצעות החברה כנאמן) על הסכם עם מוכר מקרקעין אך התמורה למוכר לא שולמה במלואה וכספים בנאמנות איין".
עו"ד אולמן תר אחר הכספים שהתקבלו מהלקוחות. בדו"ח הוא שואל לאן זרמו אותם כספים ומשיב כי "התשובה לכך אף היא ברורה: סכום של עשרות מיליוני שקלים זרמו במעלה הדרך לכיסו של קובי, ללא כל זכות בדין וללא שקיים רווח ראוי לחלוקה ובזרם הולך ומתגבר ככל שרבו עסקאות השיווק".
לפי הדו"ח, כספי הרוכשים שימשו לתשלומים בסכומים עצומים לרכישת נכסי נדל"ן על שמו של אורן קובי, לרכישת רכבי שרד כל אחד בשווי של מאות אלפי שקלים על שמו של בעל השליטה, לביצוע שיפוץ בסך של מיליוני שקלים רבים במשרדי החברה וכן בבתיו הפרטיים אותם רכש מכספי החברה.
סכומי עתק נוספים, כך נטען, הוצאו ושולמו לכיסוי "מאווייו" של בעל השליטה ולרבות העברות כספיות לאמו, תרומות (ללא כל כיסוי מאזני), רכישת ציוד יקר ערך ומנעמים רבים ושונים וביניהם – חופשות רבות בחו"ל בשווי מאות אלפי שקלים, רכישת שעונים ועטים, בשווי שלא פוחת ממאות אלפי שקלים, ביגוד המוערך במאות אלפי שקלים, בקבוקי יין ועוד. "למעשה", כותב אולמן, "לא היה דבר שסבב את מהלכיו של אורן קובי שלא עלה סכום גבוה משמעותית מכל סטנדרט מקובל וסביר".
אורן קובי, בל השליטה באדמה. חופשות, שעונים ועטים צילום: מורג ביטן עוד מצוין כי החברה רכשה רכב שרד שעלותו 700 אלף שקל מכספי החברה, אך רכב זה נרשם על ידי קובי על שמו "תוך שאורן קובי אף מוסיף חטא לפשע ומשעבד רכב זה בגין אשראים אישיים שלקח מאת הבנק".
עוד על פי הדו"ח, במסגרת הקבוצה הקים קובי את חברת א.מ.י לוגיסטיק מדיה בע"מ, אשר עוסקת במסחר באופציות בינאריות. חברה זו עסקה בשווק המסחר הבינארי ללקוחות בחו"ל כאשר לפי המנהל המיוחד מי שנלכד ברשת, סחר בפלטפורמה אינטרנטית זו אל מול חברת 'אוף-שור' (בבעלות קובי). מחקירת המנהל המיוחד עולה כי כספי הלקוחות בשיעור של מיליוני שקלים אשר הופקדו על ידם במסגרת פתיחת חשבון למסחר באופציות הבינאריות, הועברו על ידי הקבוצה בחתימת קובי לחשבונות הקבוצה בישראל. "אותם לקוחות", מסכם אולמן, "כך נראה, נעקצו בסכומים מצטברים של מיליוני שקלים כאשר על פי רישומיהם, מצויים לזכותם פקדונות בחברת 'האוף-שור', אך למעשה, כסף איין".
הדו"ח בוחן את פעילות החברות, היקף הנכסים וההתחייבויות, פרוט נרחב של הפרויקטים ולרבות סטטוס כל פרויקט, היקף הכספים ששולמו בנאמנות אל מול כספים ששולמו ישירות לקופת החברה וניתוח כל פרויקט והאפשרויות לקידומו. הדו"ח מתייחס גם "לסוגייה העגומה", כלשונו של אולמן, של שומרי הסף. "משרדים המדורגים בדרוג העילית של משרדי עורכי הדין בתחום הנדל"ן", הוא כותב, "אשר ודאי לא ידעו במועד התקשרותם עם החברה ואורן קובי על פעולותיו ואורחותיו (וודאי מצטערים עד מאוד על התקשרותם עימו בדיעבד) אך לצערם ולצערם של יתר הצדדים בתיק זה, נפלו אף הם בפח שטמנה להם החברה ובעיקר טמן להם אורן קובי וטחו עיניהם מלראות את המציאות הנצבת כנגד עיניהם".
מוקדם יותר היום (א') פנה משרד עוה"ד המבורגר עברון, המייצגים את בעל הנכס המשכיר לחברת הנדל"ן אדמה את משרדיה במגדלי המוזיאון לביהמ"A בדרישה לפנות בדחיפות את החברה, זאת לאחר שלטענת המשרד קובי איים על עו"ד מהפירמה, תקף אותו וגרם לו לחבלות גופניות. "קובי תקף והיכה את עורך הדין, גרם לו לחבלות גופניות ואיים עליו ברצח", נכתב לבית המשפט.
בשבוע שעבר ביקש המנהל המיוחד שמונה לאדמה מבית המשפט לפעול בשם החברה כדי להשתחרר לאלתר מהסכם השכרת הנכס.
בהתאם לכך, הגיע ביום חמישי האחרון עו"ד אמנון שורק, ממשרד המבורגר עברון, למשרדי החברה במטרה להחליף את המנעולים בדלתות הנכס. אולם לפי הודעת המשרד שהוגשה לבית המשפט, עו"ד שורק נתקל באלימות מצד קובי.
בא כוחם של אדמה וקובי, עו"ד שלום (שולי) גולדבלט, סירב להגיב.
