נושא אחד, שתי דעות: האם הדיור בליסינג יצליח?

אם זה עובד ברכבים, זה יעבוד גם בדירות

עבור משקי הבית תוכניתו של שר האוצר משה כחלון לבניית דירות בשיטת הליסינג עשויה לחולל מהפכה של ממש בשוק הדיור, ולהוזיל את מחיר הדירה עד 40%. זוהי תוכנית יצירתית שפותרת למעשה את בעיית ההון העצמי הנדרש מזוגות צעירים לצורך רכישת דירה חדשה. דירה היא הדבר היקר ביותר שאנו קונים, ומכונית נמצאת במקום השני. בשני המקרים המגבלה הגדולה לביצוע העסקה היא ההון העצמי הנדרש מהרוכשים.

לפי בדיקה של כלכלני מרכז הבנייה הישראלי, יש כ-230,000 זוגות צעירים שלא מצליחים לגייס את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה בישראל. לכן אין שום סיבה שהקונספט של ליסינג, שמצליח כל כך בתחום הרכב, לא יועתק בהצלחה גם לתחום הדיור.

ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי

התוכנית מסמנת מחיר יעד של 750 אלף שקל לדירת 4 חדרים, שלטעמי הוא ריאלי לחלוטין. שיטות בנייה מתועשות יכולות לקצר באופן משמעותי את משך הבנייה הנוכחי ויהיה ניתן למסור דירות ראשונות בתוך 18 חודשים מפרסום המכרזים. ראינו קצבי מכירה כאלה בשנות ה-90 כשאריק שרון קידם פרויקטים לעולים החדשים.

התוכנית להבאת 20,000 פועלים סינים לענף הבנייה היא צעד משמעותי ביותר, ואם רבע מהם יוקצה לטובת יישום תוכנית הדירות בשיטת הליסינג, יביא המהלך המשולב הזה לירידה נוספת, של 40 עד 50 אלף שקל, במחיר הדירה.

למרות זאת אני מתנגד לכוונה להכניס חברות זרות לביצוע תוכנית הליסינג ולא לתת את המושכות לחברות ישראליות. החברות הישראליות יכולות, וצריכות, לבצע את התוכנית הזאת, שכן אין שיטת בנייה שלא ניתנת ליישום על ידיהן.

במשפט אחד

התוכנית פותרת את מגבלת ההון העצמי הנדרש מזוגות צעירים, ויכולה להוביל לירידה של עד 40% במחיר הדירה. הקצאת פועלי בניין מסין לפרויקט הליסינג עשויה להפחיתו אף יותר

על קרקע פנויה עדיף לבנות דירות למכירה

התוכנית לבניית דירות בשיטת הליסינג מעלה כמה שאלות, כאשר העיקרית שבהן היא האם בכלל יש צורך להתערב בשוק הדיור להשכרה ולהקים בניינים שלמים המיועדים להשכרה על ידי גורם אחד? צריך לזכור שמחירי השכירות בישראל לא עלו בעשור האחרון כפי שעלו מחירי הדירות, והתשואה של משכירי הדירות דווקא ירדה.

מלבד זאת, הממשלה פונה לגורמים בינלאומיים כדי לעניין אותם במימון הפרויקט. האם ההנחה היא שגורמים אלה יסתפקו בתשואה נמוכה יותר מאשר הגופים המקומיים, למשל הגופים המוסדיים, שיכולים להשקיע בדירות המיועדות להשכרה בארץ ונמנעים לעשות זאת בגלל התשואה הנמוכה? גם זהות החברות שיקימו את הפרויקט עדיין לא ברורה, הרי חברות היזמות למגורים מגלגלות את ההון שלהן מפרויקט לפרויקט לאחר המכירות, דבר שלא ניתן לעשות בפרויקט דיור בליסינג.

ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת הבנייה אשדר מקבוצת אשטרום צילום: עמית שעל

תהייה נוספת היא לגבי הקצאת הקרקע. אם אכן יש קרקע זמינה לבניית 100,000 דירות, מדוע לא לייעד אותה לבנייה רגילה למכירה?

כמו כן, הבנייה אמורה להתבצע בשיטות בנייה מתקדמות שיאפשרו את הוזלת עלויות הבנייה. לו היו שיטות בנייה מתקדמות איכותיות, האם הן לא היו מתאימות לכלל הדירות בישראל? סביר להניח שהיזמים בישראל כבר היו מאמצים את השיטות האלה, אילו היו קיימות.

ומה בנוגע לתקופת הליסינג? 18 שנים הן תקופה ארוכה. משפחות צעירות זקוקות בתחילת הדרך לדירות קטנות, ועם התרחבות המשפחה הצורך משתנה. לעתים גם הנסיבות משתנות - אנשים מחליפים מקומות עבודה ומגורים. לא ברור מה יקרה אז לאותה דירה שנרכשה בליסינג, ובאילו מקרים ישמור הרוכש על זכויותיו.

במשפט אחד

מעל התוכנית מרחפים סימני שאלה, ובהם זהות היזמים, התשואה שיקבלו, והזכויות של הרוכשים. נוסף על כך, אילו באמת היו קיימות שיטות בנייה מתקדמות, היזמים בישראל כבר היו מאמצים אותן