העליון: לא ניתן לרשום הערת אזהרה על העברת זכויות בנייה

באפריל 2010 רכשה משפחת שטינברג מחברת "לילינבלום 13" את מלוא הזכויות בקרקע שברחוב לילינבלום 13 בתל אביב. הסכם הרכישה מציין במפורש שאינו חל על זכויות הבנייה בקרקע, שלא נוצלו על ידי החברה, ושהחברה תוכל לנצל אותן רק על ידי העברתן לקרקע אחרת.

משפחת שטינברג חתמה על ההסכם ורשמה לטובתה הערת אזהרה על הבעלות בקרקע. במאי 2012 העבירה "לילינבלום 13" את זכויות הבנייה המדוברות לחברת "גילית אחזקות". הבעיה החלה כשגילית רשמה לטובתה הערת אזהרה על הקרקע.

מתוסכלת מאוד מהרישום, שעלול להפוך אותה ל"שבויה" של גילית בנוגע לזכויות בקרקע, פנתה המשפחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב וביקשה למחוק את הערת האזהרה שלטענתה נרשמה שלא כדין.

פרויקט בנייה צילום: אלעד גרשגורן

המחוזי, שדחה את התביעה, קבע שרצוי לאשר את רישום ההערה על ניוד זכויות בנייה כדי למנוע "תאונות משפטיות". כך, תימנע טעות של קונים תמימים לרכוש נכס הכולל זכויות בנייה בלתי מנוצלות. הוסבר גם שהערת האזהרה נדרשת בעסקה של מכירת זכויות בנייה, כיוון שמגבילה את זכות הבעלות על הקרקע.

המשפחה חלקה על ההחלטה והגישה ערעור לבית המשפט העליון. לטענתה, זכויות בנייה המיועדות לניוד (להעברה) אינן זכויות בקרקע, ולכן לא ניתן לרשום עליהן הערת אזהרה.

המשפחה טענה שגם מבחינה מעשית רישום הערה על זכויות בנייה אינו רצוי, כי הוא עלול לפגוע בהם כבעלים שיהפכו ל"בני ערובה" של בעלי הערת האזהרה החדשים, שיכולים להטיל עליהם מגבלות ולבקש ליחס לעצמם את הבעלות בקרקע.

מנגד, השיבו לילינבלום וגילית שיש חשיבות גדולה ברישום ההערה לטובת זכויות בנייה לניוד, ורישומן ימנע עסקאות סותרות בקרקע.

סמכות הרשם מוגבלת

השופטים דפנה ברק-ארז, יורם דנציגר ומני מזוז קיבלו את הערעור. הם סברו, שחוק המקרקעין לא תומך ברישום הערת האזהרה בעסקה הנוגעת לזכויות בנייה. החוק מאפשר רישום הערת אזהרה רק על ההתחייבות לעשות עסקה בזכות הרשומה בפנקסי המקרקעין, וזכויות הבנייה אינן רשומות בפנקס.

השופטים, שהתייחסו לשיקול של מניעת "תאונות משפטיות" מצאו פתרון יצירתי חלופי, אם כי ציינו כי אינו מושלם, אבל לטעמם הוא עדיף מסיבוך הליך הרישום: בבתים משותפים תירשם ההסכמה על זכויות הבנייה בתקנון הבית המשותף, אליו יש לבעלי הזכויות גישה – דרכו יוכלו להתעדכן בנושא זכויות הבנייה; ובקרקע שאינה בית משותף, יערך הסכם שיתוף המכיר בזכויות הבנייה, אותו ניתן יהיה לרשום במרשם המקרקעין, כך שיובא לידיעת הכלל. פתרונות רישומיים אלה, קבעו השופטים, יחזקו את ההגנה על זכויותיו של רוכש זכויות הבנייה.

משכך, קבעו השופטים כי פסק דינו של המחוזי מבוטל והערת האזהרה לטובת גילית תימחק. לילינבלום וגילית ישלמו למשפחת שטינברג הוצאות משפט בסך 15 אלף שקל.

לפסק הדין לחץ כאן

• ב"כ המערערים: עו"ד יפית ליבלר, עו"ד טל בננסון

• ב"כ המשיבות: עו"ד יהודה ברמי, עו"ד יצחק דוידוב, עו"ד עלא דיאב, עו"ד אורטל איטח

* עו"ד יחיאל ברונר עוסק בדיני מקרקעין

** הכותב לא ייצג בתיק