דואר אדום ועידות

הצפון החם

קטיושות? פצמ"רים? חיזבאללה? כל אלו לא מפריעים למאות משפחות מהמרכז להתמודד על בתים בהרחבות של קיבוצי הגליל. אלו הפכו לטרנד נדל"ן לוהט, שמפתיע גם את ותיקי הקיבוץ

500 משפחות מתחרות על 55 מגרשים. טירוף הנדל"ן גורם לעשרות מתמודדים להילחם על כל פיסת קרקע שיוצאת אל השוק. חוסר ההיצע, עודף הביקוש והמחירים הגואים - את כל אלו מכירות על בשרן אותן 500 משפחות שנכנסו אל הקלחת המבעבעת. אלא מה, המשפחות הללו לא מתחרות על נדל"ן במרכז הארץ באזורי הביקוש המוכרים, אלא בקיבוץ הגושרים, שנמצא באזור קו עימות, מרחק של יותר משעתיים וחצי נסיעה מתל אביב.

מדובר בנסיעה יפה. ככל שמצפינים ומשאירים את המרכז מאחור, מתגלה קו הרקיע של הרי הגליל, והצבע השולט מתחלף לירוק. אפשר ממש לחוש כיצד קצב החיים מתרווח ומאפשר לעשות דברים בנחת. נחת? קדחת. קיבוצי הגליל העליון והמערבי הפכו בשנתיים האחרונות לאחת הזירות הלוהטות של שוק הנדל"ן הפרוע, ולאבן שואבת ללא מעט תושבים מהמרכז שמאסו במחירי הנדל"ן המאמירים של מטרופולין תל אביב, ושהטבות המס לתושבי הפריפריה קרצו להם.

בקיבוץ יסעור, למשל, התחרו בשנה האחרונה 300 משפחות על 25 מגרשים; בקיבוץ חניתה התחרו 100 משפחות על 16 מגרשים; ובקיבוץ דפנה המרוחק, שעתיים וחצי מתל אביב, התחרו 350 משפחות על 60 מגרשים. ולאחר שנים שבהן קיבוצי המרכז היו הסחורה החמה, קיבוצי הצפון החלו לעלות על גל הנדל"ן. מבדיקת "מגזין כלכליסט" עולה כי 25 מתוך 47 קיבוצי הגליל קלטו משפחות חדשות בשנה האחרונה (9 מתוך 17 הקיבוצים בגליל המערבי, ו־17 מתוך 30 בגליל העליון). כמעט כולם רשמו ביקושי יתר. היחידים שלא רשמו ביקושי יתר היו אדמית, אֵילון ומשגב עם, שסמיכותם לגבול לבנון מרתיעה כנראה את המתעניינים.

ההתעניינות הגבוהה מפתיעה אפילו את אנשי הקיבוץ הוותיקים. כך למשל, במפגש מתעניינים שנערך בגעתון בסוף החורף הצטופפו במועדון המיושן של הקיבוץ יותר ממאה משפחות. יוסי ליבנה, מנהל המקרקעין הוותיק של הקיבוץ שהגיע לענות על השאלות של המתעניינים, לא ציפה לכזה ביקוש - בטח לא ביישוב שנמצא רבע שעה נסיעה מגבול לבנון ושעה וחצי מתל אביב. "בחלומות הכי פרועים לא תיארתי שגעתון יהפוך לכזה מבוקש", הוא אומר.

"יש ביקוש גדול מאוד לבנייה בקיבוצים, עם רשימות המתנה של יותר מ־100 משפחות לכל יישוב", מאשרת אורית הלפרין, מנהלת מחלקת יישובים במועצה אזורית מטה אשר שבגליל המערבי. "אני מקבלת בכל יום טלפונים מאנשים ששואלים איפה אפשר לגור אצלנו. למרות הביקוש הגדול, היישובים מקבלים 15‑20 משפחות בשנה מתוך רצון לבצע קליטה טובה".

שלוש הטבות מושכות צפונה

אחד מהיתרונות של מגורים בגליל הוא ההטבות שמעניקה הממשלה לתושבים. מרבית קיבוצי הגליל (10 מתוך 17 בגליל המערבי ו־20 מתוך 30 בגליל העליון) מוגדרים על ידי המדינה כיישובי קו עימות, והם מקבלים מהמדינה הטבות מיסוי, תמיכה ותמריצים שונים.

ההטבה הראשונה והמשמעותית יותר שמקבלים תושבי קו עימות היא הנחה של 11% במס הכנסה - הטבה שתנאי הזכאות לה הוא מגורים של יותר משנה באזור. בהקשר זה ראוי לציין כי הממשלה החליטה להגדיל את מספר היישובים הזכאים להטבה בלי להגדיל את הסכום עצמו, כך ששיעור ההטבה צפוי לרדת.

הטבה נוספת ליישובי קו העימות היא פטור מדמי היוון על הקרקע. דמי היוון הם התשלום שהתושבים נדרשים לשלם לרשות מקרקעי ישראל על הזכויות בשטח שנרכש לבנייה. תושבי קו העימות פטורים מתשלום זה, ולמעשה מקבלים את הקרקעות בחינם מהמדינה. תושבים שבונים בקיבוצים שבצפון הגליל המערבי שאינם נכללים בקו עימות - למשל, קיבוץ יחיעם - יידרשו לשלם כ־200 אלף שקל דמי היוון על הקרקע. תושבים שבונים ביישובים שמצויים בדרום הגליל המערבי ואינם נכללים בקו עימות, כמו הקיבוצים שמרת ולוחמי הגטאות, יצטרכו לשלם דמי היוון של כ־300 אלף שקל על הקרקע. הסכום גבוה יותר בגלל הקרבה של קיבוצים אלו לכביש 4 ולחיפה.

אופיר שטמרמן, מנכ"ל תקומה: "כמעט לא תראה תריסים יקרים ומותרות. אנשים בונים לפי מה שהם רואים סביבם. במרכז בונים במחיר של 6,000 שקל בממוצע למ"ר, ובגליל הממוצע הוא 5,000‑4,000 שקל למ"ר" צילום: אוראל כהן

הטבה שלישית היא הנחה שמעניק משרד הבינוי על הקמת תשתיות הבתים, זו הטבה שניתנת לא רק לקיבוצים הנמצאים באיזור קו עימות, אלא לכל הקיבוצים בצפון שמוגדרים כאיזור עדיפות לאומית. כל משפחה שרוכשת בית בקיבוץ צריכה לשלם עבור בניית התשתיות של הבית והשכונה. התשלום הזה נע בין 90 אלף שקל בקיבוצים שבהם הקמת התשתיות היא פשוטה, לבין חצי מיליון שקל לקיבוצים שבהם האתגר ההנדסי מורכב - למשל, בקיבוצים גונן וקדרים, שבהם ההרחבות נעשות בשיפועים חדים שדורשים עבודות הנדסיות מרובות.

משרד הבינוי מעניק החזר הוצאות על הקמת תשתית ששיעורו הוא 20%‑70% מעלות הפיתוח של הקרקע, כאשר גובה ההחזר תלוי במצב הסוציואקונומי של הקיבוץ ובקרבתו לקו הגבול: בקיבוץ אילון למשל, שנמצא ממש על קו הגבול ודירוגו הכלכלי נמוך, ההנחה תעמוד על 70% מעלות הפיתוח; בקיבוץ געתון, שמדורג גבוה יותר, ההנחה תעמוד על 20% מעלות הפיתוח.

מול ההטבות הקורצות האלה ניצב סיבוך משמעותי: הזכות על הקרקע. מתוך 270 קיבוצים בישראל רק 40 השלימו הליך של שיוך דירות, כלומר רישום הבעלות על הקרקעות ועל הבתים על שם החברים עצמם ולא על שם הקיבוץ. רק קיבוצים שעשו זאת יכולים לשווק קרקעות לחברים חדשים בחוזה חכירה מול רמ"י.

ההרחבה בקיבוץ געתון צילום: גיל נחושתן

ב־230 הקיבוצים שלא ביצעו את שיוך הדירות, ובכלל זאת בקיבוצים רבים בצפון, משווקים קרקעות של הקיבוץ בחוזה מול הקיבוץ. הקרקע שמשווקת לחברים חדשים אינה רשומה על שמם ברמ"י. היתרון הוא שהמצטרפים אינם נדרשים לשלם על הקרקע בשלב זה, והחיסרון הוא שרוב הבנקים אינם מעניקים משכנתא ללא חוזה חכירה מול רמ"י, דבר שעלול לעלות לחברים בתוספת של 1.5% בריבית על המשכתא. נכון להיום ישנה מחלוקת בין התנועה הקיבוצית לרמ"י בנוגע לשיוך הדירות, והמשך התהליך תקוע.

"אופי הקיבוץ משתנה לגמרי"

אחת המטרות העיקריות של הקיבוצים היא למנוע עסקאות נדל"ן מהירות ולקלוט תושבים לטווח ארוך שישתלבו בחיי הקהילה. עם זאת, בקיבוצים שבהם הזכויות בקרקע רשומות על שם החברים עצמם הקיבוץ לא יכול למנוע מכירה של השטח ושל הבית לצד שלישי. כדי למנוע עסקאות נדל"ן, הם קונסים ב־50 אלף שקל את אלו שמוכרים את הבית בחמש השנים הראשונות. אבל הביקוש הגבוה למגורים בגליל עורר שוק יד שנייה כה אטרקטיבי שלפעמים הקנס הזה בטל בשישים. לפי אתר האינטרנט מדלן, בקיבוץ מצובה נמכר בינואר 2015 בית בן חמישה חדרים, 150 מ"ר, ב־2.03 מיליון שקל; ובספטמבר 2014 נמכר שם בית בן חמישה חדרים, 120 מ"ר, ב־2.1 מיליון שקל, כמעט כפול מעלות הבנייה הממוצעת של הבתים באיזור.

אסף ורוני חסיד: "כשהגענו לגעתון היו שתי הגרלות. בראשונה נבחרו 30 מתוך 160 משפחות ובשנייה הוגרל התור בבחירת הקרקע. לנו זה עשה חשק. זה אומר שמי שמגיע לכאן רואה את הקהילה כערך עליון, ולא את המגרש הפרטי שלו" צילום: גיל נחושתן

"אם מדובר בחברי קיבוץ, אפשר למכור את הבית ולצאת מהחברות, וההתניה היא שמי שיקנה את הבית יתקבל לחברות בקיבוץ לפי תנאי הקיבוץ", מסבירה נורית אשל, אחראית אגף יישובים במועצה אזורית גליל עליון. "אם מדובר בתושבים שאינם חברי קיבוץ (תושבי ההרחבות, א"פ) מכירת הבית תהיה מותנית בקבלה של הרוכשים החדשים על ידי ועדת קבלה אזורית (לא של הקיבוץ), לפי תקנת ועדות הקבלה האזוריות של רמ"י".

סוגיית קצב השינוי משמעותית מאוד לקיבוצים, ואלו משתדלים לבצע את ההרחבות במנות קטנות, ולהתאים את קצב הקליטה לצמיחה הטבעית. אלא שבמקרים שבהם משרד הבינוי הוא האחראי להקמת התשתיות, המשרד מאלץ את הקיבוצים לבצע את הבנייה שפותחה על ידיו בבת אחת. למעשה יש קונפליקט בין הקיבוצים, שרוצים לשמור על קליטה טבעית לבין הרשויות, שמעוניינות לקבל תשלום על דמי התשתיות כמה שיותר מהר.

עידן רז, חבר קיבוץ יחיעם, מוטרד מהגדילה המהירה של הקיבוץ שלו. "זה שבונים שכונה בבת אחת, זה מאוד בעייתי. צריך לזכור שהבנים של הקיבוץ הישן הם שמשמרים את האופי הוותיק, הם נושאי הדנ"א של הקיבוץ שמעבירים אותו הלאה, ולכן אני בעד צמיחה טבעית ולא בעד הרחבה גדולה. ליישוב קטן כמו יחיעם הגיעו 120 משקי בית, וזה יצר מצב של שכבה ותיקה ומבוגרת, ועוד שכבה חדשה של אנשים צעירים. זה הכריח לעשות שינויים על חשבון היישוב הוותיק, שנדרש לממן מכיסו את תשתיות השכונה החדשה וממשיך להוציא על זה כספים כל הזמן. לא נראה לי הגיוני שאצטרך להוציא כסף על זה שאנשים חדשים יגיעו לפה בכאלו מספרים. כל מערכת החינוך ומוסדות התרבות קרסו תחת העומס, ועכשיו בונים אותם מחדש. אופי הקיבוץ השתנה לגמרי".

גם ליבנה מגעתון חושב שהפיתוח המהיר הוא טעות. "אחד הלקחים הגדולים ביותר שהקיבוצים מבינים היום הוא שאסור לבצע קליטה מהירה של הרבה משפחות בבת אחת", הוא אומר. "זה יוצר לא מעט מתחים בין הקיבוץ הישן לחברים החדשים. קיבוץ שקולט בבת אחת 100–200 משפחות משנה את פניו לגמרי. אני יכול לומר לך שזה מתסכל שמסתובבים לך בקיבוץ הרבה אנשים שאתה לא מכיר. בגשר הזיו ובמצובה היו הרבה חיכוכים וריבים בין החברים הישנים לחדשים. כדאי לכל קיבוץ להקים צוות קליטה דמוגרפית שיבדוק את קצב הגידול הטבעי, ולפי זה יבצע בנייה מחודשת.

"בקיבוצים שבהם מספר הנקלטים קטן מאוד, משרד השיכון עלול לסרב לפתח את התשתיות ולהתנות זאת בפיתוח של מגרשים נוספים שעתידים להיבנות. במקרים כאלו אני ממליץ שלא למהר, ולבצע את פיתוח התשתיות באמצעות יזם פרטי. זה קצת יותר יקר עבור הנקלטים, אבל מדיניות הקליטה היא ערך עליון, והיא צריכה להיקבע על פי הקצב של הקיבוץ ולא משיקולים שמכתיבים גורמים זרים".

כמו בכל פרויקט נדל"ן רחב היקף גם בהרחבות הקיבוציות יש לא מעט סיפורים שהסתבכו. במקרים שבהם הקליטה נעשתה בצורה אגרסיבית נוצר לעתים מצב של שני קיבוצים בקיבוץ אחד: המשפחות החדשות מתקשות לקבל את החוקים החדשים בקיבוץ, וחברי הקיבוץ הישן מפעילים שרירים. כך קרה אשתקד בחניתה, כאשר 11 משפחות חדשות התאגדו והחליטו להפסיק לשלם מסי קהילה (מס שמשלמים לקיבוץ למימון הפעילויות החברתיות), בטענה שהן מופלות לעומת חברים ותיקים.

מקרה דומה התרחש בקיבוץ אילון, שבו החליטו שמונה משפחות מההרחבה להפסיק לשלם דמי חברות לאגודה הקהילתית, ומתוקף כך לבטל את החוזה שלהן מול הקיבוץ ולמעשה להמשיך ולהתגורר בקיבוץ בלי לקחת חלק בחיי הקהילה. התושבים החדשים טענו כי מאחר שהם פרשו מחיי הקהילה בקיבוץ הם אינם מחויבים לתשלום דמי החברות. הנהלת הקיבוץ, בתמיכת החברים הוותיקים, התנגדה למהלך בתוקף מחשש לאפקט דומינו שיפרק את כל הקיבוץ. הצדדים הגיעו לבוררות, וזו קבעה שהחברים מחויבים לחוזה מול הקיבוץ ועליהם להמשיך ולשלם את דמי החברות כל עוד הם מתגוררים בו.

"העיר היא לא המקום בשבילי"

זוג שעשה את המעבר מחיי המרכז לקיבוץ בגליל הוא אסף ורוני חסיד, זוג צעירים בשנות ה־30 לחייהם, שעברו מתל אביב לכפר ורדים שבצפון, כהכנה למגורים בבית שהם בונים בקיבוץ געתון. "חיפשתי לגור בפריפריה, כי אני מאמין ששם יהיה לנו יותר טוב וזה סוג של הגשמת חלום. הכרתי את רוני בירושלים, התחתנו, עברנו לתל אביב, וחשבנו איפה אנחנו רוצים לבנות את ביתנו. בהתחלה חשבנו על המדבר, אזור ניצנה וקדש ברנע, אבל בסוף החלטנו לעבור לצפון", מספר אסף, ומוסיף: "העיר היא לא המקום בשבילי".

אף שהמקצועות שלהם אינם המבוקשים ביותר בגליל - אסף הוא מעצב תעשייתי ורוני היא מעצבת גרפית - הצליחו שניהם להשתלב בשוק העבודה המקומי: אסף עובד בכתר פלסטיק שבכרמיאל, ורוני הקימה עסק עצמאי לעיצוב גרפי ולמיתוג.

אפשרויות התעסוקה הן שיקול משמעותי במעבר לצפון, ובעבור בעלי מקצועות חופשיים עיקר התעסוקה בגליל מצוי באזורי התעשייה שנמצאים מחוץ לערים ומהם פועלים חברות מחשוב לצד מפעלי תעשייה. אפשרות אחרת היא פשוט לעבוד מהבית, ו"לקפוץ למרכז" לפי הצורך: "יש לי לקוחות במרכז ואני מגיעה אליהם אחת לתקופה, אבל אם אין לי צורך לשבת שם באופן קבוע ואני יכולה לעבוד מהצפון, אז למה לשלם ביוקר ולחיות שם?" היא מספרת ומוסיפה: "תמיד ידעתי שיותר חשוב לי איפה אני חיה מאשר איפה אני עובדת. אני מאוד אוהבת את תל אביב, ואני יכולה לנסוע לשם וליהנות, אבל זה מספיק לי בטפטופים. לפני כמה שבועות ביליתי שם לילה וזה ממש עשה לי רע, האוטובוסים והפיח והרעש. לא בא לי לגור מעל פאב; אני רוצה לחיות במקום שהילדים שלי יוכלו לרוץ ולהיות חופשיים".

לא היה לכם קשה להתרחק מהחברים במרכז?

"החברים מהמרכז תמיד יהיו שם", אומרת רוני, ואסף מרחיב: "בהתחלה זה ביאס קצת, להתקשר לחברים ולשמוע 'אנחנו בים ואחר כך נלך לפאב', אבל המעבר לצפון זה כמו רילוקשיין, עם הזמן זה נהיה קל יותר".

יוסי ליבנה: "קיבוץ שקולט בבת אחת 200-100 משפחות משנה את פניו לגמרי. זה מתסכל שמסתובבים לך בקיבוץ הרבה אנשים שאתה לא מכיר. בגשר הזיו ובמצובה היו הרבה חיכוכים בין החברים הישנים לחדשים" צילום: אביהו שפירא

מה שמשך אותם לקיבוץ בגליל, הם אומרים, הוא חיי הקהילה. "אני רוצה שהמקום שנגור בו יהיה כזה שאנשים באו אליו כדי להיות מחוברים", אומר אסף. "כשהגענו לגעתון היתה הגרלה ומתוך 160 משפחות נבחרו רק 30 שיתחילו בהליך. ולא רק זה, אחרי שהתקבלת, אתה מגריל מספר על זכותך לבחור את הקרקע. כלומר, ייתכן שתצא אחרון והשטח שיישאר בסוף יהיה הבית שלך לחיים. לנו זה רק עשה עוד חשק. זה אומר שמי שהגיע לכאן רוצה להיות בתוך הקהילה הזאת, גם אם זה אומר שהוא יהיה אחרון. זה אומר שהוא רואה את חיי הקהילה כערך עליון, ולא את המגרש הפרטי שלו".

"האחידות היא מה שיפה"

לאחר שבני המזל הגרילו את המגרש, הם צרכים לשלם דמי קליטה לקיבוץ (שנעים בין כ־100 אלף שקל בקליטה ללא זכויות על נכסי הקיבוץ, לבין כחצי מיליון שקל לקליטת זכויות מלאה), ויכולים להתחיל לבנות. רמ"י מגבילה את את המגרשים החדשים שיוצאים לשיווק לגודל של חצי דונם, ואת הבנייה לגודל של 180 מ"ר.

צורות הבנייה בקיבוצים הן שונות ומגוונות. חלק מהקיבוצים מאפשרים בנייה חופשית בשיטת "בנה ביתך": הרוכשים חופשיים לבחור אדריכל וקבלן ולנהל את הפרויקט בעצמם. בקיבוצים שמרניים יותר, שרוצים לשמור על אופי בנייה אחיד, החברים הנקלטים מתבקשים לבחור מתוך רשימת דגמים שמציעה חברה מנהלת מרוכזת שבונה את כל ההרחבה עבור המצטרפים. אחת מהיזמיות הללו היא חברת תקומה, שמבצעת בימים אלו בנייה בקיבוצים גונן, גדות, דגניה ב' ויחיעם.

"פונה אלינו קיבוץ עם תב"ע בתוקף, ומבקש מאיתנו לנהל את הפרויקט. הקיבוץ משלם לנו דמי ניהול, והתשלום לבתים עצמם נעשה לקבלן המבצע על ידי הנקלטים, בהתאם לעלויות בפועל", מסביר אופיר שטמרמן, מייסד ומנכ"ל תקומה.

"הקיבוץ בוחר אם לנקוט את שיטת 'בנה ביתך', ואז אנחנו רק מבצעים את התשתיות ומנהלים את תיאום הקבלנים, או שהוא בוחר בבנייה אחידה של דגמים, ואז אנחנו מכינים תוכניות של שניים־שלושה דגמים, כל חבר מחליט איזה דגם הוא רוצה לשים על המגרש שלו, ואז אנחנו מארגנים מכרז לקבלן מבצע באופן מרוכז. בקיבוצים שהקרקע רשומה על שמם (אלו שלא עשו שיוך דירות, א"פ), בדרך כלל מעדיפים בנייה מרוכזת ולא 'בנה ביתך', כיוון שהחוק קובע שבעל הקרקע הוא האחראי לקבלנים ולכל מה שקורה בבנייה".

בכל הקשור לסטנדרט הבנייה, שטמרמן מזהה פער גדול בין המרכז לגליל: "הסטנדרט בגליל נמוך בהרבה", הוא קובע. "אנשים מסתכלים מה יש סביבם, ולפי זה הם מחליטים מה הם רוצים. במרכז בונים בית במחיר ממוצע של 6,000 שקל למ"ר, וההרחבה בשפיים, למשל, דומה יותר לרשפון מאשר ליחיעם. בגליל המחיר הממוצע הוא 4,000–5,000 שקל למ"ר, וכמעט לא תראה תריסים יקרים ומותרות מוגזמים". העלות הנמוכה בגליל, הוא מסביר, מיוחסת גם לכוח העבודה הזול יותר. "מפקח על בית בגליל עולה כ־30 אלף שקל. במרכז הוא יכול להגיע ל־100 אלף שקל".

לאיזה כיוון הולכת הבנייה בקיבוצים?

"כיוון שרוב הקיבוצים לא ביצעו שיוך, אני מעריך ששיטת הדגמים תתחזק על חשבון 'בנה ביתך'. 'בנה ביתך' נולד בקצות המדינה, במקומות שבהם לא היה ביקוש. זו שיטה מסוכנת מאוד לקיבוץ, כי כל האחריות מוטלת עליו בלי שיש מישהו מקצועי שמפקח על הבנייה. יש קיבוצים שעשו 'בנה ביתך' ואתה רואה קטסטרופות: בדגניה ב', למשל, יש בית שנראה כמו בית כנסת וכל מיני בתים שהחברים אומרים שנראים זוועה. בעיניי האחידות היא מה שיפה בקיבוצים. חלק לא אוהבים את זה, אבל ברגע שהכל מתמלא גינון ומקבל צורה, כולם נרגעים".

לא חייבים "להציע חברות":

המסלול הארוך: הצטרפות כחברים

1. ועדה ראשונית: בודקת מטעם הקיבוץ את המועמדים המעוניינים להצטרף, ומסננת משקיעי נדל"ן

2. דמי רצינות: 5,000–8,000 שקל (יקוזזו בהמשך מדמי הקליטה)

3. ועדה כלכלית: בוחנת את יכולתה של המשפחה לעמוד בבניית הבית ובתשלומי המשכנתא

4. מכון מבדק: בוחן את התאמתה של המשפחה לאורח החיים

המסלול המקוצר: מגורים ללא חברוּת:

1. מכרז: המועמדים ניגשים למכרז לבניית בית

2. בנייה: הזוכים מדלגים ישירות להתחלת הפרויקט

3. השתקעות: בחמש השנים שלאחר האכלוס תגרור מכירת הבית קנס של 50 אלף שקל כדי להרתיע משקיעי נדל"ן