הסכם ממון יכול לחסוך לכם מס רכישה
החוק קובע כי בני זוג נשואים, ידועים בציבור ואף בני אותו המין מהווים תא משפחתי אחד הזכאים "יחד" לרכוש דירה ראשונה. מה קורה עם מס רכישה על דירה שנייה כאשר בני הזוג יוכיחו שקיימת הפרדת רכוש ביניהם?
08:1017.07.15
בעקבות העלאת שיעורי מס הרכישה באופן מהותי ביותר לרוכשי דירת השקעה (דירה שנייה ויותר), צפוי גידול בתכנוני המס לפני רכישת דירות אלו.
שיעור מס הרכישה המופחת (לרבות פטור חלקי) מותנה שהרכישה היא של "דירה יחידה" ראשונה (בשונה מרכישת דירה שניה להשקעה). כאשר נרכשת דירת מגורים, רואים רוכש ובן זוגו הגר איתו (כולל ידוע בציבור) כרוכש אחד – "תא משפחתי". לכן כאשר לאחד מבני הזוג דירה על שמו יחשב גם בן זוגו כבעלים של הדירה; ולכן דירה שירכוש בן הזוג השני תחשב לדירה שנייה (דירת "השקעה") שלא תזכה להקלת מס רכישה הזכאית לה דירה ראשונה בלבד; אלא אם יוכיחו בני הזוג הפרדה רכושית מלאה ביניהם ושדירת המגורים הקיימת ע"ש בן זוג אחד אין לבן הזוג השני זכויות בה ואז רכישת הדירה על ידו תחשב כולה כרכישת דירה "ראשונה" ותזכה להקלות מס הרכישה המוענקות לדירה כזו.
להלן כמה דוגמאות:
א. לבת הזוג דירה שלה מלפני הנישואין ובני הזוג קונים יחד דירה משותפת
לבת הזוג דירה בבעלותה המלאה מלפני הנישואין. הרכישה של הדירה "השניה" בוצעה על ידי בני הזוג יחד כ"רוכש אחד". הם רכשו אותה במשותף וכיחידה אחת. כדי לבחון אם זו "דירה יחידה": מוכרחים לבחון את כלל דירותיו ואת כלל רכישותיו של הרוכש. אם רכש דירה קודמת, אם קיבל דירה קודמת בירושה, במתנה או בכל דרך אחרת. הדירה "הנוספת" במקרה זה, היא הדירה הקודמת שנרכשה על ידי בת הזוג. אם יש לבן הזוג זכויות בדירת בת הזוג, הרי שאין הוא עוד בגדר רוכש "דירה יחידה", ואין הוא זכאי להקלות של דירה ראשונה. הוא יכול להיות בעל זכויות קניין ממש בדירה זו, מכוח הסכם ממון או הסכם אחר, או כל דרך אחרת, אולם אין לו זכויות בה כאשר קיים הסכם הפרדה בין בני הזוג.
בית המשפט העליון (ע"א 3185/03) קבע כי אין לראות בבן הזוג "רוכש אחד" ביחס לדירה הראשונה, ויש הצדקה להעניק לו שיעור מס רכישה מופחת ברכישת הדירה "השניה". בני הזוג "כמשפחה" זכאים ליהנות משיעור המס המופחת. דירת בת הזוג לא מבטאת את עושרה ויכולתה הכלכלית של המשפחה כיחידה אחת.
אילוסטרציה צילום: שאטרסטוק החוק מתייחס לתא המשפחתי כיחידה אחת ובוחן את מצבו של התא החל מהמועד בו נוצר התא המשפחתי וביחס לנכסים שנרכשו במסגרתו. מצבו האישי של בן הזוג האחד איננו חלק ממצב התא, במידה ומקורו בנכס מלפני הנישואין שנשאר מחוץ למסגרת התא המשפחתי. הגבול הוא יצירת התא המשפחתי. כאשר נערך הסכם ממון המפריד את הדירה הראשונה אשר נרכשה לפני הנישואין מנכסי התא המשפחתי, זכאי התא המשפחתי למחצית ההקלה ממס רכישה לדירה השניה בגין חלקו של בן הזוג (שאין לו דירה) "כאילו" זו דירה יחידה (ראשונה) בתא המשפחתי בכלל, ואצל בן הזוג בפרט. לכן, במקרה בו לבת הזוג יש דירה בבעלותה המלאה המופרדת בהסכם ממון מהתא המשפחתי, ובן הזוג (שאין לו דירה) רוכש דירה "ראשונה" על שמו בלבד והוסכם בין הצדדים לרבות במסגרת הסכם ממון כי הדירה הנרכשת אינה דירה משותפת לתא המשפחתי, אלא היא של בן הזוג בלבד כי אז כל הדירה הנרכשת תהא זכאית להפחתה במס רכישה כדירה יחידה.
ב. לאישה 2 דירות שלה ובן הזוג רכש דירה משלו
בני זוג נישאו לאחר גירושין מנישואיהם הראשונים. בטרם נישאו חתמו על הסכם ממון בו נקבעה הפרדה רכושית מלאה בין הנכסים השייכים לכל אחד מהם. לאישה 2 דירות, אחת שנרכשה לפני שהכירה את בן זוגה ואת הדירה השנייה רכשה מכספים שירשה מאמה. בן הזוג רכש דירה לאחר הנישואין; את הרכישה מימן מכספי מכירת דירה אחרת (יחד עם גרושתו).
ביהמ"ש קבע כי מתקיימים המבחנים לקיומה של הפרדה רכושית מלאה בין בני הזוג: אינם גרים בדירת בן הזוג שנרכשה אלא בדירת בת הזוג; הדירה של בן הזוג נרכשה בכסף ממכירת דירה קודמת שהיתה לו מנישואיו הראשונים ובת הזוג לא לקחה חלק במימון הרכישה, שיפוצה וריהוטה של הדירה; הדירה לא מומנה באמצעות משכנתא; הדירה של האישה בה הם גרים ממומנת ומשולמת מתוך דמי שכירות שמקבלת האישה מהדירה אותה היא משכירה; דמי שכירות אותם מקבל בן הזוג מהדירה משמשים להוצאות שוטפות במשק הבית המשותף ועוד.
נקבע כי הדירה שנרכשה שייכת לבן הזוג בלבד, ודירותיה של האישה שייכות לה בלבד ולכן כל הדירה (ולא מחציתה) תחשב לדירה יחידה וישולם מס רכישה כדירה "ראשונה" (ו"ע 54905-05-13).
ג. עריכת הסכם ממון לאחר הנישואין
בני זוג נשואים (יגאל ואביבה) רכשו דירה במשותף; לאחר פטירתה של אביבה, הבעלות על הדירה היתה 3/4 – יגאל ו- 1/4 לילדיו. יגאל נישא בשנית לאסתר. לאסתר יש דירה מלפני נישואיה ליגאל, ובני הזוג לא גרו מעולם בדירתה של אסתר. כשבע שנים לאחר הנישואין ערכו יגאל ואסתר הסכם ממון ביניהם (שאושר כדין) בו נערכה הפרדה בין נכסיהם המשותפים לבין נכסיהם הפרטיים שבבעלות מלאה של כל אחד מהם.
בסמוך לעריכת הסכם הממון מכרו שני בני הזוג כל אחד את דירתו שלו וביקשו פטור ממס שבח. ביהמ"ש העליון, קבע כי למרות שהסכם הממון נחתם זמן רב לאחר הנישואין ובסמוך למכירת הדירות, הוא משקף את המציאות שקדמה לו וכי לאורך כל שנות נישואיהן הקפידו על הפרדה רכושית בפועל; דעת מיעוט סברה כי גם בהעדר הסכם ממון בכתב אפשר שבני הזוג יוכיחו הפרדה רכושית בפועל במתן הצהרה מפורטת ביחס לנכס הנמכר ולנכסים אחרים בבעלותם (ע"א 3178/12).
ד. ידועים בציבור ומס רכישה
ידועים בציבור נחשבים בני זוג לעניין מיסוי מקרקעין. אופן יישום העקרונות הנ"ל בין בני זוג שאינם נשואים הינה סבוכה הרבה יותר מבני זוג נשואים. בידועים בציבור לא תמיד ניתן לזהות מועד בו "התחילו" חייהם המשותפים כידועים בציבור ומה הדין אם נישאו לאחר שהיו ידועים בציבור; במקרים כגון אלה ייתכן ואף סיכום בע"פ להפרדה רכושית שהיתה בפועל ותוכח אף ללא הסכם ממון (ע"א 3178/12).
לסיכום, החוק קובע כי בני זוג נשואים, ידועים בציבור ואף בני אותו המין מהווים תא משפחתי אחד הזכאים "יחד" לרכוש דירה ראשונה ולקבל את ההטבות במס לרכישת דירה אחת בלבד. אולם אם יוכיחו בני הזוג (ועדיף כמובן באמצעות הסכם כתוב) שקיימת הפרדה רכושית בפועל ביניהם - כל אחד מבני הזוג יזכה להקלות מס רכישה ברכישת דירה ראשונה למרות שלבן זוגו יש דירה אחרת על שמו. לדעתנו, האמור חל אף בהחלפת הדירות האישיות הפרטיות (ולא המשותפת לתא המשפחתי) במשך כל חייהם המשותפים של אותם בני זוג, ולדעתנו מן הראוי לבטל את חזקת התא המשפחתי בדיני המס.
הכותבים הם יזהר קנה רו"ח, סגן נשיא לשכת רואי חשבון ו ג'ק בלנגה עו"ד ורו"ח, חבר בוועד המרכזי של לשכת רואי חשבון
