מורה נבוכים למס רכישה

מס הרכישה מוטל על כל מי שרוכש דירה בישראל. חישוב המס אינו פשוט, כיוון ששיעורו אינו קבוע והוא משתנה בהתאם למספר נתונים, בהם סוג העסקה, סוג הנכס, מעמד הרוכש ועוד.

לפניכם מדריך מקוצר שיסייע לכל מי שעומד לפני רכישת דירה לחשב כמה מס רכישה יצטרך לשלם. כמובן, שתמיד אפשר להיעזר גם בסימולטור של רשות המיסים, אולם גם בו צריך לדעת לעשות שימוש מושכל.

דירת מגורים יחידה:

אין חובה שתהיה זו הדירה הראשונה אלא היחידה ברגע הנתון. הנכס ייחשב כדירה יחידה גם אם לרוכש בעלות בחלק מדירה נוספת שאינו עולה על שליש. כנ"ל לגבי רוכש שיש לו דירה שהשכיר בשכירות מוגנת לפני 1/1/97.

שימו לב: רשות מסים תתחשב בכל התא המשפחתי, כולל בני זוג וילדים מתחת לגיל 18. המשמעות היא כי אם לבת הזוג (לרבות ידועה בציבור) יש דירה – הרוכש לא ייחשב כבעל דירה יחידה.

מדרגות מס רכישה מתעדכנות אחת לשנה ואלה הן נכון להיום:

• על חלק השווי שעד 1,568,800 שקל: 0%
• על חלק השווי שבין 1,568,800 שקל – 1,860,790 שקל – 3.5%
• על חלק השווי שבין 1,799,605 שקל – 4,800,605 שקל – 5%
• על חלק השווי שבין 4,800,605 שקל – 16,002,015 שקל – 8%
• מעבר לכך – 10%
  

דירה נוספת שהמוכר מתחייב למכור תוך שנתיים:

במקרה כזה מדרגות המס זהות לאלה של דירת מגורים יחידה. עם זאת, עד למועד המכירה, יצטרך הרוכש להעביר למס שבח את מלוא סכום המס, ולאחר המכירה יקבל החזר. לחילופין, ניתן לשלם את סכום המס על דירה יחידה ולהיות ביתרת חובה לרשות ("הקפאה").

אם חלילה לא מוכרים את הדירה תוך שנתיים, מתווספים לחוב גם קנס והפרשי הצמדה וריבית. מאוד לא נעים. כמובן, שיש לזכור להודיע למס שבח על המכירה, שכן הם לא עושים לבד את החיבור בין הנכסים. אגב, אין הבדל בין דירה שלישית לחמישית. שיעורי המס משתנים בין דירה יחידה ובין דירה נוספת, לא חשוב מה מספרה.

דירה למכירה בת"א צילום: דוד הכהן

דירה נוספת ואין כוונה למכור

במקרה כזה המס הופך להיות הרבה יותר משמעותי, ואלה הן מדרגות המס עד ליום ה-30.6.2015 (תאריך שנקבע לאור פירוק הממשלה):

• על חלק השווי שעד 1,162,120 שקל: 5%
• על חלק השווי שבין 1,123,910 – 3,486,350 שקל: 6%
• על חלק השווי שבין 3,486,350 שקל – 4,800,605 שקל – 7%
• על חלק השווי שבין 4,800,605 שקל – 16,002,015 שקל – 8%
• על חלק השווי שמעל– 16,002,015 שקל – 10%
  

תושב חוץ / עולה חדש

במקרה זה מדרגות מס הרכישה זהות לסעיף הקודם (דירה נוספת), גם אם הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה.

אם מדובר בעולה חדש הוא זכאי להקלה במס אם הוא רוכש דירת מגורים או עסק. ההטבה היא חד-פעמית לנכס ומוגבלת בזמן: משנה לפני העלייה לישראל ועד 7 שנים לאחריה.

שיעור המס, נכון להיום על חלק השווי שעד 1,700,220 שקל הוא0.5% ומעבר לכך – 5%. אולם, על העולה החדש לבדוק היטב לפני מימוש ההטבה, שכן אם מדובר בדירה יחידה, פעמים רבות שיעור המס שהיא מקנה עדיף על הטבת העולה.

יחד עם זאת, כשעולה רוכש דירה ראשונה, למשל, בשווי של חמישה מיליון שקל והוא נשוי לאשה ישראלית שיש לה דירה נוספת מלפני הנישואין עדיף לו להשתמש בהקלה של עולה חדש. מאידך, אם הוא קונה דירה זולה ומתעתד לקנות דירה יקרה יותר בשבע השנים הקרובות, עדיף שישמור את ההטבה לדירה היקרה.

נכים, נפגעי פעולות איבה או בן משפחה של חלל צה"ל ישלמו מס מופחת של חצי אחוז מסכום העסקה. ההטבה מוגבלת לפעמיים.

נכס שאינו דירה למגורים

המס על רכישת נכסים כגון חנות, מגרש, בניין וכו', עלה במהלך הרפורמה מ-5% ל-6%. ואולם, החוק מאפשר לקבל החזר של 1/6 מהמס אם הוא לא נתבע כניכוי במס הכנסה, הרכישה היא של זכות במקרקעין שאפשר לבנות עליה לפחות דירה אחת למגורים והתקבל היתר בניה תוך שנתיים מיום הרכישה.

מתנה בין קרובים

כשהנכס מועבר במתנה לקרוב משפחה כמו בן זוג, הורה, צאצא, בן זוגו, אח או אחות, ישלם הרוכש שליש ממס הרכישה הרגיל בו היה חייב. זהירות! מתנה לגיס חייבת במס מלא.

מכירת דירה ללא תמורה מיחיד לבן זוג

שימו לב! פעולה כזו פטורה לחלוטין ממס אם בני הזוג גרים יחד, אבל אם לא יהיה עליהם לשלם שליש ממס הרכישה. ידוע בציבור נחשב בן זוג.

העברת נכס בין בני זוג בהליך גירושין

פעולה כזו לא נחשבת עסקה במקרקעין ולכן אין עליה מס רכישה. עם זאת, חשוב מאד להקפיד שבהסכם הגירושין יהיה סעיף שמאפשר אותה.

בני זוג הרוכשים דירה כשלאחד יש דירה נוספת ולשני לא

במצב כזה, כל אחד מהם ישלם לפי מדרגות מס הרכישה המתאימות לו לפי שווי הדירה כולה, חלקי שניים. לדוגמא: אם שווי הדירה 1.6 מיליון שקל ושיעור המס שעל הבעל לשלם בהתאם לשווי הוא 1,092 שקל - הבעל ישלם 546 שקל. האשה, שיש לה דירה נוספת, תשלם מס רכישה על 1.6 מיליון שקל לפי מדרגות דירה שניה חלקי שניים – שזה 42,186 שקל.

כמובן, שיש כאן חוסר היגיון מסוים, שכן לו היה כל צד משלם את שווי המס על מחצית הדירה – הבעל היה פטור לחלוטין ממס על חלקו ואילו האישה הייתה משלמת מס מופחת, ואולם – את ההיגיון של רשות המיסים לא תמיד אפשר להבין.

הכותבת היא עו"ד שעוסקת במקרקעין

*** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.