דירה להשקעה בארה"ב: הכנה מראש תגדיל את הסיכויים לתשואה נאה

לפני שרצים לקנות דירה בארה"ב צריך לדעת היטב כיצד מתנהלים מול חברות המימון והניהול האמריקאיות. כל מה שצריך לדעת על רכישת דירה להשקעה בארה"ב.

חברת ניהול שמכרה דירות במדינת אינדיאנה קיבלה דרישה לתשלום מיסי העירייה אולם בחרה שלא להתייחס לכך ולא ליידע את המשקיעים. את המיסים היה על חברת הניהול לשלם מתוך כספי השכירות של הדירות, אלא שהיא בחרה להשתמש בכספים אלו לעצמה, והתעלמה באופן גורף מהתראות העירייה למימוש הדירות.

בתים למכירה (ארה"ב) צילום: בלובמרג

המשקיעים התמימים, שסמכו על חברת הניהול, לא ידעו מאומה מהאמור עד לרגע שבו דירותיהם נמכרו ע"י העירייה לשם כיסוי חובותיהם. בשלב זה כדאי להסביר שלפי החוק האמריקאי, לעירייה יש זכות חוקית למכור דירות לצורך מימוש החובות גם אם היחס בין החוב לתמורת המכירה לא פרופורציונלי. כך ניתן למכור דירה ששוויה 90,000 דולר תמורת חוב של 5,000 דולר בלבד.

בשלב זה הבינו המשקיעים כי עליהם לפעול משפטית מול חברת הניהול. אלא ששלב זה הוא שלב אחד מאוחר מדי. לו היו המשקיעים מוודאים כי החוזים מול החברה הם חוזים ראויים, המגנים על זכויותיהם והשקעתם, הם היו מבטיחים את עצמם מכל נזק ויוצאים נשכרים מתמורת התשואה הנאה שההשקעה הייתה אמורה להניב. מה שאומר, שפיקוח וליווי משפטי צמוד היה יכול למנוע את הפרשה העגומה.

חברת ניהול? מה זה?

היות והמשקיע נמצא כאן בארץ ולא בקרבת הנכס, עליו להתקשר עם חברת ניהול שתהיה אחראית לניהול הנכס, ובכלל זה, השבחתו, מציאת שוכרים, גביית דמי שכירות, תשלומי מיסים, תחזוקה שוטפת, תשלומי ביטוח ועוד. בעבור פעולותיה אלו מקבלת החברה תשלום חודשי מהמשקיע – קופון מדמי השכירות על הנכס. תשלום זה נקרא – דמי ניהול.

יש לשים לב, שהחוזה בין המשקיע לחברות הניהול אמור בראש ובראשונה להגן על המשקיע ולאפשר לו להתנייד – בצורה מהירה, מיידית וללא תלות בהליכים משפטיים – לחברת ניהול אחרת במידה שהחברה אינה ממלאת אחר חובותיה החוזיות כלפיו.

חוזה מול חברת ניהול גם חייב לכלול התחייבויות שונות ומגוונות מצדה, כמו: דיווחים סדירים ושוטפים למשקיע בליווי קבלות, תשלומים, מכתבים ודרישות, העברת התשואה במועדים קבועים לחשבון הבנק של המשקיע ו/או של עוה"ד המלווה, תיקון, שיפוץ ותחזוקת הדירה עפ"י הצורך ובאופן שהדירה תהיה ראויה ונאה למגורים, איתור שוכרים לתקופות ארוכות והמצאת חוזי השכירות, התחייבות לאיכלוס על בסיס קבוע, ועוד.

מחפשים דירה להשקעה?

רכישת דירה בארה"ב בהחלט יכולה להיות השקעה כדאית, אך כפי שראינו, היא גם טומנת בחובה סיכונים. כדי למזער אותם, בשלב הראשון יש להתייעץ משפטית ביחס לאזורי ההשקעה, כדאיותה וביחס לדרכי המימון. בהקשר זה חשוב לציין, כי בנקים בארה"ב אינם מממנים השקעות בסדר גודל של דירה אחת או שתיים ויש להתקשר עם חברות מימון פרטיות המסכימות לבצע מימון כזה.

בדיקת הנכס חשובה ביותר: הגורם המממן - בין אם תהא זו חברה פרטית ובין אם יהא זה הבנק - כמו גם חברת הניהול ועוה"ד המטפל יידרשו לבצע Title Search (בדיקת מצב זכויות הנכס) כדי לוודא כי לנכס יש אישור זכויות וניתן להעבירו על שם המשקיע. רק לאחר מכן אפשר יהיה לבטח את הנכס ב- Title Insurance - ביטוח לשיפוי ופיצוי למקרה שנעשתה טעות ברישום הנכס (בשונה מהארץ, שרצים אחרי העו"ד, בארה"ב יש ביטוח למקרים כאלה. כמו כן, יש לבדוק למעשה את מצבו של הנכס (inspection).

לא פחות חשוב הוא לאתר אזורי השקעה טובים ונכונים אשר התשואה בהם תהיה גבוהה והסיכוי כי הדירות יהיו מאוכלסות ברצף יהיה גדול. מי שמלווה עסקאות רכישה בחו"ל חש את אזורי הרכישה הפוטנציאלים ויכול לחוות דעתו גם בקשר אליהם.

ועתה לנושא החשוב מכל, "התשואה": ממה היא נגזרת? חישוב התשואה מתבצע ע"י חישוב דמי השכירות בהפחתת המיסים הקבועים, ביטוח, דמי הניהול והוצאות התחזוקה. הוצאות שיפוץ אינן מהוות חלק מנוסחת החישוב שכן הן חד-פעמיות ובדרך כלל נכללות כבר במחיר הרכישה. לכן, דירה שהוצאות השיפוץ שלה הן חודשיות אינה כדאית להשקעה.

חברת ניהול צריכה לפעול באופן מהיר ועקבי. כך לדוגמא, שלגים בארה"ב הם דבר שכיח. החוק האמריקאי מחייב את בעל הדירה לדאוג לפינוי השלג בעצמו. אם חברת הניהול לא תדאג לפנות את השלג במיידית, בעל הנכס, ובמקרה זה – המשקיע, ייקנס בסכום גבוה למדי.

לסיכום, הבטחת תשואה של 10%, 12% ו- 15% או יותר לא צריכה להיות הגורם שבשלו בלבד נבצע את ההשקעה. השיקולים להשקעה כזו הם מגוונים ויש לקחת בחשבון את הסיכונים ואת ההוצאות כדי שהתשואה המובטחת אכן תמומש ומספרי האחוזים לא יישארו באוויר.

המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין

* עו"ד ונוטריון יהונתן גולדברג מלווה עסקאות מקרקעין ונדל"ן בארץ ובארה"ב.

** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.