"אנחנו עובדים פרטנית עם כל דייר. אם צריך, מורידים מחיר"

את השיחה עם אבי מוסלר, מנכ"ל חברת הנדל"ן אמות ומי שהגיע למקום השני בדירוג המנהלים של "כלכליסט" ל־2015, אנחנו מבצעים בעיתוי לא מוצלח לחברות הנדל"ן הישראליות: קריסת הרובל הרוסי פגעה בחברות אפריקה ישראל, כלכלית ירושלים ומירלנד (שבשליטת כלכלית), ואלו הכניסו מומנט שלילי לבורסה בתל אביב. אמות, שפעילה אך ורק בישראל, לא נפגעה ישירות מהפעילות ברוסיה אבל סובלת בימים אלו מירידות שערים באיגרות החוב שלה, שעלולות להחמיר ככל שהמשבר ברוסיה יימשך.

מוסלר, מכל מקום, נשמע רגוע בסוף השבוע שעבר. "פישמן ולבייב יתאוששו מהמשבר הזה כפי שהתאוששו מהמשבר של 2008, שבו ראינו קריסה של חברות הנדל"ן הישראליות שהיו חשופות לאירופה ולארצות הברית. אין ספק שבטווח המיידי המשבר הזה משפיע על החברות שפועלות ברוסיה, אבל זה לא משהו שהן אינן יכולות לצאת ממנו.

"באופן כללי, למשבר ברוסיה יש השפעה שולית על הכלכלה הישראלית, אפילו אפסית. אני חושב שצריך להסתכל גם על הצד החיובי של העניין: חלק מההשפעות של המשבר הוא בכך שהאוליגרכים הרוסים ינסו לנתב את ההשקעות שלהם למקומות אחרים בעולם, ואני בטוח שחלק מכסף הזה יגיע לישראל".

בתור מנהל של חברת נדל"ן, היית נכנס כעת לפעילות ברוסיה?

"לא, בדיוק כפי שלא נכנסתי בעבר להשקעה במדינות מרכז אירופה בתקופה שהיתה שם חגיגה. אני מאמין בשווקים הרבה יותר מפותחים מאשר השווקים האלה, בגלל הרגולציה הנוחה יותר. לא סתם בחרתי להיות באמות, שהיא חברה שבהגדרה עוסקת בפעילות נדל"ן אך ורק בישראל".

"הצעירים היום חרוצים יותר, אבל דרכם חסומה"

אמות היא זרוע הנדל"ן המניב הישראלית של קבוצת אלוני חץ, שבשליטת נתן חץ ומשפחת ורטהיים. החברה מתרכזת בעיקר בהשכרת משרדים, תחום שבו היא יוזמת, ומחזיקה מגדלי משרדים בעיקר באזור המרכז, ובראשם מגדלי אמות פלטינום בפתח תקווה ומגדל אמות אטריום ברמת גן. לצד הפעילות הזו אמות גם מחזיקה בקניון אורות באור יהודה, בקניון ערים בכפר סבא ובחצי מקניון קריית אונו לצד כמה מרכזים מסחריים בבאר שבע ובראש פינה. הפעילות השלישית והקטנה ביותר היא מרכזים לוגיסטיים בסדר גודל בינוני שפזורים בכל הארץ. שווי הנכסים הכולל של החברה הוא 7 מיליארד שקל.

אבי מוסלר. "כשאצא לפנסיה אפנה לייזום נדל"ן לטובת עצמי, בשביל הכיף ובשביל התעסוקה" צילום: עמית שעל

מוסלר מכהן כמנכ"ל אמות מאז 2005, עת רכש נתן חץ את השליטה בחברה מידי בנק הפועלים תמורת 956 מיליון שקל. מאז ועד היום עלה שווייה של אמות ל־3.16 מיליארד שקל, והיא נחשבת לאחת הפעילויות המרכזיות והמצליחות של אלוני חץ. ב־2014 לבדה עלה שווייה של החברה ב־15%, והיא הציגה רווחים של 170 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים, עלייה של 20% לעומת התקופה המקבילה.

"הנדל"ן המניב בישראל הוא חזק מאוד", אומר מוסלר בביטחון. "יש מספר חברות מצומצם, כך שאני לא רואה בתחום תנודה ימינה או שמאלה. באופן כללי, הנדל"ן פה יציב, עם אחוזי תפוסה גבוהים וסביבת ריבית נמוכה שנותנת כרית בטוחה. שוק הנדל"ן המניב לא יושפע ממהלכים פוליטיים כמו מע"מ אפס או פירוק הממשלה; הוא נהנה ממרווחים גדולים ואני לא צופה בו שינויים גדולים".

זו לא שאננות? ההכנסה הפנויה הולכת וקטנה, רשתות השיווק הולכות ונלחצות, והאבן הבאה בטור הדומינו הזה היא דמי הניהול שגובים הקניונים - אתם. איציק אברכהן משופרסל כבר פנה בעניין הזה לבעלי הקניונים שבהם יש לו סניפים. לא תוכלו להמשיך לחיות בעולם משלכם לאורך זמן.

"בכל הקניונים שלנו רמות השכירות הן נוחות. אין אצלנו שכירויות גבוהות, וזה מאפשר לעסקים שלנו למכור במחירים נוחים. בשל המצב אנו עושים מבצעים מדי פעם, אבל לא משהו גורף. אנו עובדים באופן פרטני עם כל דייר שלנו בהתאם למידת היכולת שלו: כל לקוח שמתקשה פונה אלינו, ואם צריך אנו מורידים במחיר".

מה צפוי לשוק הדיור בישראל?

"להערכתי, המחירים ימשיכו לעלות. שוק המגורים נדחף למעלה מאז משבר הנדל"ן ב־2008. כל 'הפליטים' שמכרו את תיק ההשקעות שלהם בהפסדים ניכרים לא מצאו איפה להשקיע את הכסף, ולא יכלו לחזור לשוק שהתחיל לטפס; במקום זה הם חיפשו השקעות סולידיות, ולכן מחירי הדיור עלו. מאז הריבית ירדה מאוד, ואפשרויות ההשקעה הסולידיות הפכו נמוכות וסלקטיביות.

"מעבר לזה, אנחנו יודעים שהמדינה לא עשתה מספיק כדי להוריד את המחירים. היא היתה יכולה להזרים קרקעות לשוק, למשל. הביקושים יימשכו, כי יש צריכה שוטפת של דירות בגלל ריבוי האוכלוסייה הטבעי. הרגולציה המסובכת לא מאפשרת שחרור של קרקעות".

השילוב הזה בין ריבית אפסית, היצע קלוש, האטה מזדחלת ואובדן אמון של הציבור בממשלה עלול להוביל לפיצוץ בעתיד הנראה לעין?

"נכון שהריבית הנמוכה האיצה את עליית מחירי הדירות, אבל הריבית הזו היא חלק מתופעה כלל־עולמית שנובעת מהמיתון הגלובלי. אני לא רואה שהיא הביאה לפיצוץ בשאר מדינות העולם, ואני לא חושב שזה יביא לפיצוץ גם אצלנו".

בחודשים הקרובים נלך לקלפיות. מה לדעתך הדבר הראשון שהממשלה הבאה צריכה לעשות?

"להחזיר את היציבות לשוק הנדל"ן למגורים. השינויים התכופים בהחלטות הממשלה וחוסר היציבות משפיעים על המחירים רק בכיוון אחד: למעלה. פעם חשבנו שהדור הצעיר זה דור השפע המפונק, אבל נוכחתי לדעת שהצעירים היום מוכשרים יותר, חרוצים, מבינים כיצד לפתח נטוורקינג וליישם תובנות של עמיתים מכל העולם, ובכל זאת קשה להם כיום להתקדם בחיים ללא עזרה מההורים".

אילו צעדים אופרטיביים היית נוקט כדי להוריד את מחירי הדיור?

"המדינה צריכה לאפשר לגופי תכנון לתת הקלות בתכנונים, כדי לשחרר עשרות אלפי דירות בבת אחת, לא רק בפריפריה אלא גם במקומות טובים. היא צריכה לעגן את ההקלות האלה ולשחרר את הדירות בחוק. אם ישחררו בטיפין־טיפין, זה ייבלע בתוך השוק. אם ישחררו בכמויות, בבת אחת, הקבלנים יפחדו להסתכן".

מה דעתך על גל הגיוסים של נדל"ניסטים אמריקאים בתל אביב? יש מי שזה מזכיר לו את חגיגת הגיוסים של חברות הנדל"ן שפעלו ברומניה ערב המשבר של 2008. מנגד, לא מעט מנהלי השקעות רואים את המהלך בחיוב.

"זה לא בר־השוואה למה שקרה במשבר של רומניה. צריך לזכור שמדובר בחברות בינלאומיות ברמה גבוהה. במינון הנכון, החברות האלו טובות לשוק ההון הישראלי. אין ספק שהשוק בארצות הברית הוא הרבה יותר משוכלל משלנו, ומכיר טוב יותר את החברות הזרות שבאות להנפיק אצלנו, כך שאם הן באות לגייס אצלנו, כנראה הריבית שהן מקבלות פה טובה יותר. אבל הבעיה בסיפור הזה היא לא החברות עצמן, אלא היעדר אלטרנטיבות השקעות של הגופים המוסדיים בישראל. אני חושב שיש לחברות האלו מקום בישראל. הן חברות טובות, רק צריך לדעת לתמחר אותן היטב".

"יש לי חופש ניהולי מוחלט, ממש כמו עצמאי"

מוסלר נולד ב־1957 בחיפה, שבה הוא חי עד היום. הוא למד ראיית חשבון באוניברסיטת חיפה ועבד במשרה מלאה במקביל ללימודים. "איך שגמרתי את הסטאז' בראיית חשבון נתנו לי הצעה להשתלב בפירמה גדולה. סירבתי, כי משך אותי מאוד תחום הנדל"ן: זה תחום רבגוני שנוגע בתכנון, בנייה, שיווק, פיננסים, גיוסים בבורסה, עבודה עם רשות ניירות ערך. זה מרתק בעיניי".

לאחר הסטאז' החל מוסלר לעבוד בעופר השקעות של יולי עופר. "התחלתי בתחום הנדל"ן בקבוצת האחים עופר, ועבדתי שם יותר מ־20 שנה. למעשה הקמתי את מחלקת הנדל"ן של קבוצת עופר עם יולי. פרשתי משם כי היתה לי כוונה לעשות פרויקטים בתחום הנדל"ן בעצמי. מהר מאוד הגעתי לאמות, שהיתה עוד חברה פרטית בבעלות בנק הפועלים וסבלה ממיתון נורא. קראו לי כיועץ, וב־2005 נתן חץ קנה את החברה ומינה אותי למנכ"ל".

היום אתה לא רוצה להיות בעל שליטה של חברת הנדל"ן?

"המפגש שלי עם אמות ואלוני חץ שינה לי את המחשבה. אני עוסק בניהול של חברה מעניינת עם נפח פעילות לא קטן, ומקבל מרחב תמרון גדול וחופש ניהולי מוחלט, ממש כמו עצמאי. לא היתה עסקה אחת שהעליתי לדירקטוריון ונתן חץ פסל. אל תשכח שאני גם מתוגמל לא רע על העבודה שלי (עלות שכרו של מוסלר ב־2013 עמדה על 3.1 מיליון שקל - א"פ). עם זאת, אני מניח שכשאצא לפנסיה אפנה לייזום נדל"ן לטובת עצמי, בשביל הכיף ובשביל התעסוקה".

מה אתה אומר על הקריאות להגבלת שכר הבכירים? ההגבלה ל־3.5 מיליון שקל, שמסתמנת בשוק הפיננסים, נראית לך מהלך ריאלי בשוק שלכם?

"המהלך של לפיד הוא פופוליסטי לחלוטין. אני לא מבין מאיפה הוא הביא את הסכום הזה. לכל מנהל יש רף אחר של שכר.

הוא קבע רף אחיד לכל מנכ"ל, וזה לא נכון. אני לא חושב שצריך להגביל שכר של בכירים בכלל. הרגולטור קבע קריטריונים על שכר בכירים. צריך לעבור אסיפות כלליות, לעבור ועדת ביקורת ודירקטוריון, אישור של מניות המיעוט בחברות האלה. ככה זה צריך להיות".

מי היו המנהלים הטובים ביותר במשק, לדעתך?

"אני לא רוצה להיכנס לשמות, אבל באופן כללי, כל חברות התקשורת ידעו להתאים את עצמן לנפילת המחירים הקשה בשוק שלהן, ועשו את זה בצורה אופטימלית ויפה".

ומי מתמודד עם האתגרים המרתקים ביותר?

"לאברהם נובוגרוצקי מאפריקה ישראל היתה שנה קשה ומוצלחת, ועומדת בפניו תקופה מאתגרת. הוא קיבל לידיו חברה עם יעדים קשים מאוד, עם הסדר אג"ח לא קל שהוסכם ב־2010. יש שם הרבה אלמנטים שקשורים להחזרי חוב עתידיים של החברה. הוא עומד בהסדר הזה בצורה טובה ויעילה, ומנהל אותה בצורה מצוינת".