הרשויות המקומיות קיבלו 98 מיליון שקל לקידום פינוי בינוי, אך רק בשני מתחמים החלה בנייה

"יותר מעשור לאחר מועד תחילתו, הפרויקט עדיין לא השיג את מטרתו: הוא לא תרם עד כה להרחבה ממשית של היצע הדירות החדש והוא אינו עומד ביעדים הכלכליים-חברתיים שלמענם הופעל", כך מסכם מבקר המדינה את הדרך שעשה פרויקט פינוי בינוי מאז יצא לדרך בשנת 1999.

על פי תמונת המצב

המצב עליו מצביע הדו"ח חמור אף יותר אם בוחנים את היקף ההשקעה שזרם לקופת הרשויות המקומיות מבלי שייאלצו להראות תוצאות בשטח. היקף התקציב שאישרה הכנסת לפרויקט בין השנים 2009-2000 עומד על כ-223 מיליון שקל, ומשרד השיכון העביר כ-98 מיליון שקל עבור הפרויקט עד לסוף שנת 2009.

את האצבע המאשימה מפנה משרד מבקר המדינה כלפי מספר גורמים, ביניהם הוועדה הבין-משרדית (בה חברים נציגי משרד השיכון, האוצר, הגנת הסביבה, התחבורה ומנהל מקרקעי ישראל) ובעלי הזכויות בקרקע, אבל הרשויות המקומיות מככבות ברוב הסעיפים כאחראיות לעיכובים ובזבוז התקציבים המוקצים לפרויקט.

מהדו"ח עולה כי במספר מתחמים לא עמדו הרשויות המקומיות בלוח הזמנים שחוק פינוי בינוי מחייב, ובחלק מהמקרים החלה הוועדה המקומית בתכנון ואף קיבלה את התקציב לכך, אך מסיבות שונות הפסיקה את קידום הפרויקט באמצע. בחלק מהתוכניות נמצא כי אף שהוועדה המקומית העריכה כי ישנה כדאיות כלכלית לפרויקט, בזמן שחלף עד שהתוכנית קיבלה תוקף התברר ליזמים כי הבנייה במתחמים אינה כדאית. במקרים אחרים חזרו הוועדות המקומיות מתכנון שהן עצמן קבעו, מכיוון שלא הביאו בחשבון עובדות מסוימות כמו מחסור בשטחי חנייה או מחסור בשטחים ציבוריים. חסם נוסף שאותר על ידי המבקר הוא היעדר שיתוף הציבור בהליך התכנון. במקרים רבים שנבדקו על ידי המבקר, גילו מחזיקי הדירות בפרויקט על התוכנית שמקדמת הוועדה המקומית בשלב ההגשה להתנגדויות מבלי שהיו שותפים בתכנון. בחלק מהמקרים הוגשו מאות התנגדויות ואף גרמו לביטול התוכנית.

בעיה נוספת שעולה מהדו"ח היא אי הוודאות בה נתקלים יזמים ובעלי דירות בעניין שיעור המסים אותם יידרשו לשלם במהלך הפרויקט. על פי החלטת ממשלה משנת 1998 מתחמים של פינוי-בינוי לא יחויבו בתשלום היטלי השבחה. עם זאת, עד כה לא פעל משרד הפנים לתיקון החוק ובעלי הזכויות בקרקע עדין מחויבים בהיטל השבחה. גם בנושא לוחות הזמנים נמצאו אשמים: על פי אותה החלטת ממשלה היו אמורות לקום ועדות מיוחדות בכל מרחב שיעסקו אך ורק באישור מתחמי פינוי בינוי. עד כה לא תוקן חוק התכנון והבנייה בעניין זה, מה שמוגדר על ידי המבקר כ"חורג ממנהל תקין".

בדו"ח מעיר המבקר כי על רשות מקומית לעשות בדיקת היתכנות יסודית שתבחן את כל מאפייני המתחם ובדיקה מול הגופים המתכננים בטרם יושקעו בה כספים מיותרים.

תגובת משרד השיכון

משרד השיכון מוסר בתגובה: "תהליכים של התחדשות עירונית בכלל, ושל פינוי-בינוי בפרט, הם תהליכים ארוכי טווח ומורכבים במיוחד. יתר על כן, מדובר בפרויקט חדש יחסית וכבכל תהליך חדש ישנם חבלי לידה, המצריכים תיקונים ושיפורים לשם ייעולו. תיקונים ושיפורים אלה מעסיקים את משרד הבינוי והשיכון, בפרט את האגף לתכנון ערים ואת הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית, במטרה לייעל את פעולות ההתחדשות, להרחיבן ולהביא למימושן.

"אין ספק, שהזרז האמיתי אלה הפרויקטים שיתממשו. כל פרויקט שיתממש וייחשף לציבור הרחב, יגביר את אמונו בתהליך ויבהיר, הלכה למעשה, את יתרונותיו לכל המעורבים, ובעיקר לבעלי הזכויות בנכסים. מהדו"ח משתמע שמעל 100 מתחמים מקודמים זה 10 שנים ומכאן הוסקה המסקנה ש"ההצלחה היא חלקית בלבד". אולם, יש לזכור כי המתחמים הראשונים הוכרזו לפני 10 שנים, אך היתר הוכרזו על פני שנים, כולל השנה האחרונה. בהתחשב בעובדה שהמתחמים הוכרזו באופן מדורג, בהתחשב בכך שפרק הזמן הממוצע מההכרזה ועד אישור התוכניות הוא 5.5 שנים ובהתחשב בכל הפעילויות המשלימות שיש לבצע, כגון התארגנות בעלי הנכסים, משא ומתן מול יזמים, חתימת חוזה, הוצאת היתרי בנייה, הסדרים מול העיריות (פיתוח), מינהל מקרקעי והבנקים - העובדה שהוצאו היתרי בנייה בעשרה מתחמים, היתרים שהוגשו עם 100% חתימות, היא הישג משמעותי מאד, בהיות הפרויקט ראשוני ומעורר חששות. בנוסף, בכ-25 מתחמים מתנהל משא ומתן בין בעלי הנכסים ליזמים לצורך מימוש הפרויקטים.

"חשוב להדגיש כי ללא תוכנית מאושרת לא ניתן להוציא היתרי בנייה ולכן יש להתייחס ל-10 היתרי בנייה מתוך תוכניות מאושרות בלבד (52 במספר) ולא מתוך סך המתחמים המוכרזים. כמו כן, לגבי חלק מהמתחמים - הכרזתם פגה ולא תוארך, ולכן המניין מתוך 137 מתחמים אינו נכון אף הוא.

"מאז כתיבת הדו"ח יש התקדמות נוספת, הן באישור תוכניות והן בהיערכות לביצוע, והמשרד משוכנע כי בעתיד הקרוב יבשילו מתחמים נוספים לביצוע; עובדה שתביא להשפעת רוחב ולהגברת מימושים. כך למשל בעוד כשבוע צפוי להיהרס בניין ראשון במתחם "נווה שרת" בתל אביב וכחודש לאחר מכן ייצא לפועל מתחם "יוספסברג" בפתח תקווה.

אין ספק, שקיצור משך הזמן של אישור התוכניות המפורטות יאיץ ויגביר את היקפי המימוש של הפרויקטים השונים ויגביר את אמון הדיירים בפרויקט. לפיכך, הצענו מספר הצעות לדיון בתוכניות להתחדשות עירונית בוועדה אחת, אם בוועדה מיוחדת, אם בוועדה מקומית "מתוגברת". אולם, הצעותינו השונות נדחו ע"י משרד הפנים פעם אחר פעם".