אורי דורי לא בונה כאן יותר

הקומה החמישית במשרדי חברת הבנייה א.דורי במרכז רעננה ריקה כמעט לחלוטין. צמרת החברה התקפלה והסתלקה בשקט. על דלת לשכת היו"ר עדיין מופיע השם אורי דורי, אבל דורי עצמו כבר לא שם. מאחורי השולחן יושב אדם אחר.

דורי, מגדולי הקבלנים בישראל בשלושת העשורים האחרונים ומהאחראים לשינוי קו הרקיע שלה, יושב בבית ולא עונה לטלפון. כבר שבועיים הוא לא נגיש. חלק מהזמן שהה בחו"ל. דירתו הנוחה נמצאת במגדלי YOO, שגם אותם בנה, אבל חברים שביקרו אותו ונשאלים למצב רוחו משתמשים בעיקר במילים "הלם", "דכדוך" ו"ריקנות".

בערב ליל הסדר הסתיים עידן אורי דורי הקבלן. דורי נאלץ להעביר את הבעלות בחברה שנושאת את שמו לידי שותפו, יו"ר ובעלי גזית גלוב חיים כצמן. כצמן שילם לו 82 מיליון שקל - סכום שלמרבה האירוניה דורי נקב בו בעצמו כמה שבועות קודם לכן, בלי לדעת שהוא מתמחר את סילוקו שלו ממפעל חייו. עכשיו הוא שונא כל שקל. והוא עדיין לא מבין איך קרה שזמן קצר כל כך אחרי שנמאס לו לראות את כצמן בא.דורי, דווקא כצמן נשאר עם החברה ודורי הלך הביתה.

אורי דורי. "הוא היה בטוח שיקנה בחזרה את החלק שלו. מה שקרה הכניס אותו להלם"

"משהו באורי נשבר", אומר ל"מוסף כלכליסט" בכיר לשעבר בחברה. "הוא היה בטוח שכמו בפעמים הקודמות שבהן שותפויות שלו לא עלו יפה, הוא רק יצטרך לגייס כסף ולקנות בחזרה את החלק שלו. מה שקרה הכניס אותו להלם".

אבל זה שיעור שמקבלים בעולם העסקים רק פעם אחת: כשאתה מכניס לחברה שלך שותף חזק, מנוסה ועשיר כמו טייקון הנדל"ן חיים כצמן, אל תנסה אחר כך לדחוק אותו החוצה. רוב הסיכויים שהוא יישאר בחברה אחריך.

אגדה חיפאית

בגיל 68 אורי דורי חתום על פרק עדכני ונכבד בהיסטוריה של בניין הארץ. א.דורי שלו היא חברת הביצוע מהמובילות בהקמת מגדלים ושכונות יוקרה בישראל. טעימה מרשימת הפרויקטים הרבים שבנה כוללת את מגדלי האופרה, רוב מגדלי פארק צמרת, ובהם מגדלי YOO, W, מנהטן ואקירוב, קניוני השרון, רחובות ולב המפרץ (כיום Cinemall) בחיפה, מלונות שרתון סיטי טאואר ברמת גן והולידיי אין, מוריה, דן והנסיכה באילת, בסיס האימונים החדש של גולני, ועוד כ־40 אלף דירות, בין היתר בשכונת ממילא בירושלים, בשכונות מגדלי היוקרה במערב ראשון לציון, ובחיפה, פתח תקווה, שדרות, מודיעין, נתניה, רמת גן, רמת אביב - ככה זה כשאתה הקבלן הגדול היחיד ששרד בישראל מאז סוף שנות השבעים.

דורי גם הספיק לשמש נשיא התאחדות הקבלנים ויו"ר לשכת התיאום של הארגונים הכלכליים - הראשון שלא הגיע מענף התעשייה. הוא סא"ל במילואים ובמלחמת ששת הימים השתתף כצנחן בקרב לשחרור ירושלים. הוא נשוי ואב לשלוש בנות. אחת מהן, רוית, עבדה בחברה, ונמנתה עם הגווארדיה שעזבה ביום שבו השליטה הועבדה לגזית גלוב.

הסיפור המסחרר של קבוצת א.דורי התחיל ב־1978, כשחברת בנייה משפחתית בשם א. ברגמן התפרקה, לאחר שאב המשפחה ובנו מתו בזה אחר זה. אורי דורי, אז מהנדס אזרחי בוגר הטכניון, רכש את החברה מהאלמנה, נתן לה את שמו, והחל לבנות בקצב מסחרר.

במהרה הוא נודע כקבלן הנמרץ ביותר באזור הצפון. שלטים של פרויקטים בביצוע א.דורי צצו בכל פינה, ונעלמו במהירות מפתיעה עם השלמתו המהירה של הבניין. הוא פרץ לתודעת היזמים הגדולים כשבנה את מרכז חורב, אחד משני הקניונים הראשונים בחיפה, ואחריו נבחר לבנות גם את הגרנד קניון ואת קניון לב המפרץ בעיר. בתקופת גלי העלייה של שנות התשעים החלו להזמינו לבצע פרויקטים נרחבים בכל הארץ, והוא נהפך למרואיין תדיר בכתבות על מחירי הדירות ומצב ענף הנדל"ן.

ב־1993 א.דורי הונפקה בבורסה וגידלה זרועות: החטיבה העיקרית דורי בנייה - שבשנה שעברה גם היא הונפקה; חטיבת ייזום שפעלה בעיקר במזרח אירופה; וחטיבת התשתיות והאנרגיה, שמחזיקה ב־11.25% מפרויקט דוראד לבניית תחנת כוח באשקלון, המונעת בגז טבעי. ובחיפה הוא נותר גיבור מקומי, כיוון שהמשיך לכנות עצמו "קבלן חיפאי" שנים אחרי שעזב את העיר.

דורי הוא איש שטח, איש של קשרים. הרשת החברתית המיידית שלו כללה בין היתר את שר האוצר לשעבר בייגה שוחט, התעשיין חתן פרס ישראל דב לאוטמן, נשיא התאחדות התעשיינים שרגא ברוש והנשיא לשעבר של אוניברסיטת תל אביב איתמר רבינוביץ, ובחברה שלו הוא הקיף עצמו תמיד בחברים מהטכניון ובקצינים לשעבר - האלוף (מיל') עמוס ירון, כיום יו"ר קצא"א, כיהן תשע שנים כמנכ"ל קבוצת דורי.

חיים כצמן. כשאתה מכניס לחברה שלך שותף חזק, מנוסה ועשיר, רוב הסיכויים שהוא יישאר שם אחריך צילום: שאול גולן

"לא הפנים את הגודל"

אבל שתי נקודות תורפה הפריעו לו להיהפך לטייקון. האחת היתה מחסור בברק פיננסי: לכל אורך שנות צמיחתה, א.דורי טיפחה תדמית של מותג יוקרתי שמעצב מחדש את קו הרקיע של ישראל, ובמקביל נאבקה בתזרים מזומנים משקשק: בהנפקה של 1993 דורי גייס בבורסה 40 מיליון שקל, וכעבור שנה רשם הפסדים של 38 מיליון - לפי כמה פרסומים, הפסד של 8 מיליון נגרם אך ורק מתחשיבי עלויות שגויים בפרויקט מלון דן באילת.

"דורי היה קבלן מצוין, אבל הוא לא באמת הצליח להפנים את היקפי הפעילות שלו, הוא לא הבין שהוא כבר לא אורי דורי הקבלן מחיפה", אומר ל"מוסף כלכליסט" אדם שעבד בצמוד לדורי במשך שנים. "דורי לא קיבל את זה שלחברה ציבורית יש בעלי מניות, דירקטוריון והנהלה שהם גופים נפרדים, והתעקש להקיף את עצמו בחברים מהצבא במקום במנהלים מקצועיים מענף הבנייה ולסגור דברים בשיחות מסדרון במקום להבין את החשיבות של השבחת ערך המניה. הוא קבלן מעולה, אבל לא איש של חברה בורסאית".

המגדלים, הקניונים, בתי המלון והשכונות שדורי בנה סייעו לחברה בעיקר לשרוד, וגם זה בקושי. ב־2004 דורי מצא עצמו עם חובות של מאות מיליוני שקלים ושחיקה של כמחצית מההון העצמי. והוא נאלץ לראשונה לדלל את אחזקתו בחברה ולהכניס שותפים שיזרימו אליה הון חדש, ואולי אסטרטגיה עסקית חדשה.

ואז התגלתה החולשה השנייה של דורי - העקשנות, והקושי לעבוד עם שותפים. בשנים 2004־2007 הוא החליף את שותפיו שלוש פעמים, ובכל פעם נפרד מהם בטונים צורמים. השותפות הראשונה, עם חברת אמטיסט של אנשי העסקים רונן קריסטל, רוברט פקטור ומורי גולדמן, הסתיימה בטענות הדדיות - הוא טען שהם לא הזרימו את ההון שלו התחייבו תמורת ה־33% שרכשו מחברת אכד, בעלת השליטה בא.דורי, והם טענו שבמהלך גיוס בבורסה דורי הסתיר מידע מהותי מהמשקיעים. ההאשמות נהפכו לאיומי תביעות הדדיים, ולבסוף דורי רכש מהשותפים את חלקם.

השותפות השנייה, עם המשקיע האמריקאי אלכס דמביצר, בעלי חברת נורת'רן גרופ האמריקאית, הסתיימה בתוך פחות מתשעה חודשים. גם אז רכש דורי מדמביצר את חלקו - 50% באכד.

"השותפות עם קריסטל, פקטור וגולדמן נכשלה כי היו פערי ציפיות גבוהים", אומר בכיר לשעבר בחברה. "המשקיעים רצו להשביח ערך. דורי רצה רק לבנות. הם רצו, למשל, לחלק דיבידנדים שזה מושג שדורי בכלל לא מכיר. המקרה של דמביצר היה גרוע בהרבה. מי שניהל בפועל את העניינים לא היה אלכס אלא אמו ג'קי, שהתערבה לדורי בכל ההחלטות. דורי היה מוכן לכל דבר, רק שהשותפות הזאת תסתיים. זו אחת הבעיות הגדולות של דורי, הוא התגלגל משותפות לשותפות בלי לעשות חריש עמוק מקדים על השותפים שלו. הבעיה הגדולה שלו היתה בקריאת המפה. זה בדיוק מה שקרה לו, כשלא העריך נכון את המניעים ואת הכוח של חיים כצמן".

הבית ברחוב אבשלום

השותפות החלה בספטמבר 2007, כשגזית גלוב רכשו 50% מאכד תמורת 44 מיליון דולר. מיד אחר כך החלו הבעיות. חיים כצמן מינה מטעמו לסגן יו"ר קבוצת דורי את רחל לוין, לשעבר מנכ"לית פלזה סנטרס. "לוין היתה 'השוטר הרע' בקבוצה", מספר קולגה. "היא דרשה לשנות סטנדרטים פיננסיים ועצרה עסקאות בוועדת ההשקעות של החברה. היא דרשה ממנו דין וחשבון על כל דבר, דבר שהוא לא היה רגיל אליו, והוא הרגיש שכל הזמן מרגלים אחריו. הוא ושותפו דוד כץ היו נפגשים בבתי קפה לתאם עמדות כי פחדו לעשות את זה במשרדים. זו היתה אחת התקופות הקשות שלו. הסטנדרטים הפיננסיים שלוין החדירה לחברה הצילו אותו מבחינה מסוימת, אבל הוא פשוט לא יכול היה לראות את זה".

לוין עזבה את התפקיד אחרי כמה חודשים ומונתה למנכ"לית חברת הבת האירופית של גזית גלוב, אטריום. דורי, מצדו, החל לפעול כיו"ר מתגונן. הוא מידר את מחליפתה של לוין אריאלה זוכוביצקי וסירב לערב את גזית גלוב בהחלטות האסטרטגיות בחברה. לשני הצדדים התחוור שבמצב הזה, גם גזית לא תמהר להזרים כספים חדשים לפרויקטים.

מגדל האופרה בתל אביב. א. דורי בנתה כמה מהפרויקטים הגדולים בארץ צילום: גלעד קוולרצ'יק

חילוקי הדעות הניהוליים התחוללו אפילו סביב פרויקט "גימל על המים". גימל על המים הוא שמו של בניין מגורים יוקרתי בן 15 קומות שהוקם ברחוב אבשלום חביב ברמת אביב ג' כדי לשמש למגורי בכירים בגזית גלוב. הקימה אותו קבוצת רכישה פרטית שהורכבה מבכירי החברה, ובהם כצמן ומנכ"ל גזית גלוב ישראל רונן אשכנזי - מי שכיום משמש כמחליפו של דורי בא.דורי ויושב על הכיסא בלשכתו.

דורי, מספרים מקורבים לפרויקט, סירב לערב את אנשי גזית גלוב גם בהחלטות שנוגעות לבניין שהקימו לעצמם, והתווכח איתם על תמחור הפרויקט ואופן ביצועו. הוא היה כה נוקשה עד שבשלב מסוים אשכנזי החליט להחליף את א.דורי, והשלים את הבנייה עם קבלן מבצע אחר, חברת ב.ס.ט מנצרת. "אורי לא הבין שפרויקט מגורים לבכירי גזית גלוב הוא נקודה רגישה", אומר מקורב לדורי. "ושם החל כדור השלג. כל דבר הפך לרגיש, האמון התערער. דווקא בנקודה האזוטרית הזו, בבית הזה, התחיל הסוף הבלתי נמנע של השותפות בין שתי הדמויות הדומיננטיות האלה".

"אורי היה חצוי" מספר חבר אישי של דורי. "הוא הבין שהשותפויות השונות שכרת בשבע השנים האחרונות הן מה שאפשר לחברה שלו לשרוד. אבל הוא גם ראה שבכל פעם הוא שוב מגיע לרגע שבו אי אפשר יותר, ושבו אתה מרגיש שהשותפות רק עוצרת את החברה.

עם כצמן הרגע הזה הגיע קצת לפני שמלאו לאורי 70. לפי הסכם השותפות המקורי הוחלט שכאשר אורי יגיע לגיל 70 המשך כהונתו כיו"ר פעיל תיבחן מחדש. זה שם אותו במקום מאוד מבלבל, כי מצד אחד הוא כבר קרוב לפרישה, 70 או 75, ההבדל קטן, אבל מצד שני אין לו יורש טבעי לעסק. אחת הבנות שלו עבדה לסירוגין בחברה, וכך גם שני החתנים, אבל הוא לא יכול היה להשאיר להם את החברה, במיוחד כשלא כל הבעלות נמצאת בידי המשפחה. וחוץ מזה, הוא הרגיש שהוא עדיין במלוא כוחו, ועדיין מרגיש מחובר רגשית לעסק. לכן הוא החליט לקחת את הסיכון".

דורי החליט להיפרד בשלישית, ולהסתייע בסעיף שהוא נוהג להכניס לחוזי שותפויות שלו, סעיף במב"י. BMBY, ראשי תיבות של "Buy Me, Buy You", הוא מנגנון מתוחכם לפירוק שותפות בעת משבר, במהירות ובלי סכסוכים משפטיים. כאשר שני שותפים שווי כוח מסכימים להחיל ביניהם הסכם במב"י, אזי כל אחד מהם יכול להגיש לזולתו הצעת מחיר לרכישת חלקו של השני. השותף השני לא יכול לנהל משא ומתן על הסכום אלא רק להסכים להצעה או לדחותה. אם הוא דוחה את ההצעה, עוברת אליו הזכות לחייב את השותף הראשון למכור את חלקו שלו, באותו הסכום שהשותף הראשון הציע. השיטה הזו, שלקוחה מעולם תורת המשחקים, נועדה להקל על ההיפרדות כשאין ברירה, אבל להרתיע את הצדדים מלנסות לסלק זה את זה באמצעותה - שכן מי שיציע לשלם יותר מדי עלול לבצע עסקה גרועה, ומי שיציע מעט מדי עלול למצוא עצמו מוכר את חלקו בסכום הזה.

דורי קיווה לקלוע למחיר שישכנע את כצמן למכור. אחרי הרבה התלבטויות וחישובים הוא החליט להציע לכצמן 82 מיליון שקל תמורת חלקו - פרמיה של כ־40% על שווי השוק של א.דורי. מקורבים אומרים שהוא חיפש מחיר שיהיה ריאלי מספיק כדי שיוכל לעמוד בו וגבוה מספיק כדי שכצמן יתפתה למכור. "אורי אמר שבגזית משדרים לו שאין להם עניין בחברה עצמה, ושפעילותה לא מתחברת לפעילות המרכזים המסחריים מעוגני הסופרמרקטים של גזית", אומר בכיר בתחום הנדל"ן שמכיר את הצדדים. "הוא אמר שבמחיר של כ־100 מיליון שקל בטוח יהיו מוכנים למכור, ואחרי שבדק כמה כסף יוכל לגייס הנמיך את ההצעה ל־82 מיליון. זה מהלך שמעיד על כוונה לקנות, לא למכור. הרי אם היה חושב שגזית ינצלו את הבמב"י כדי לקנות אותו הוא היה מקפיץ את המחיר".

פריקט ג' רמת אביב. היו עליו חילוקי דיעות ניהוליים מול גזית גלוב צילום: אוראל כהן

הכוסית האחרונה

בזמן שדורי המתין לתשובה, במטה התל־אביבי של גזית גלוב התבצעה עבודת מטה נרחבת שנועדה לבדוק אם כדאי לנצל את מנגנון הבמב"י ולקנות את חלקו של דורי. 82 מיליון שקל נחשבים בגזית גלוב להשקעה קטנה וכך גם חובות החברה, שעמדו אז על כ־50 מיליון שקל. השאלה היתה עד כמה הרכישה תואיל לפעילות המצומצמת כיום שיש לגזית גלוב בישראל. את הניתוח ריכזו אשכנזי, מנכ"ל גזית גלוב העולמית רוני סופר וסגן היו"ר אריה מינטקביץ. גיל קוטלר, לשעבר סמנכ"ל הכספים של גזית גלוב, נשלח לארץ לסייע.

בתוך ימים הם הגיעו להערכה שבחברה של דורי יש ערך רב שלא בא לידי ביטוי במחיר מנייתה, ושגזית גלוב תוכל להציף. המסקנה היתה שהנפקת דורי בנייה, ניהול נכון של הבעלות בפרויקט דוראד, ובעיקר הוצאת אורי דורי מניהול החברה יאפשרו להזניק את ערכה של החברה בבורסה, ויהפכו את המחיר של 82 מיליון שקל למשתלם. מצאה חן בעיניהם גם הפעילות של חטיבת הייזום במזרח אירופה, שיכולה להתחבר לפעילות של חברת אטריום בניהולה של רחל לוין, אותה סגנית יו"ר של דורי, שבתקופתה החלו החיכוכים.

תפקידי הניהול בחברה חולקו במהירות בין אשכנזי, קוטלר והיועצת המשפטית של גזית גלוב נילי קלי, כדי שהללו ינהלו את החברה עד למיזוגה לתוך גזית גלוב, ארגונה מחדש או מימושה. ואז הגיע הזמן להתקשר ולהודיע לאורי, בעדינות, שהוא היסטוריה.

"הוא חווה תחושת אובדן במלוא מובן המילה", אומר מכר. "הוא לא תפס באופן ריאלי את האפשרות שכצמן באמת יקנה אותו. הוא היה בטוח שזה לא מעניין אותו. הפעלת הבמב"י היתה טעות בשיקול הדעת, אבל הטעות שלו היתה הרבה יותר שורשית - הוא טעה כשהכניס את המנגנון הזה. בבמב"י, הצד הראשון שנותן הצעה חושף את הקלפים שלו. בשביל כצמן, מאותו רגע זה היה צ'יק צ'אק". מגזית גלוב נמסר: "אנו נהנינו מהשותפות עם אורי דורי. כיוון שדורי הציע את הליך הבמב"י ביוזמתו - נענו לכך, ואנו מאמינים גדולים בפוטנציאל החברה".

בערב פסח, יומיים לפני שההודעה יצאה לבורסה, דורי הופיע להרמת הכוסית של קבוצת גזית במתחם G צמרת בתל אביב. כשאמרו "לחיים" הוא חייך, הרים את הכוס, ושתה לכבוד חג החירות, ולכבוד העסקה שתעצב את שארית חייו.

אורי דורי סירב להגיב לכתבה.