הסיוט הביורוקרטי שמחכה לנפגעי השריפה

היום שאחרי השריפה הגדולה בכרמל יהיה גם יום פתיחת המאבק בין בעלי הנכסים שנפגעו לבין הרשויות על גובה הפיצוי. גם לאחר שיגיעו להסכמה בעניין, ישנם נושאים פתוחים שילוו את מי שנכסיו נפגעו באירוע, והתשובות עליהם אינן חד־משמעיות. הקרב הראשון יהיה על ההחלטה האם הבתים ייהרסו וייבנו מחדש או שישופצו.

עו"ד אייל מאמו, מנהל מחלקת תכנון בנייה ונדל"ן במשרד אגמון ושות', מסביר כי מהנדס מטעם הוועדה המקומית מחליט אם המבנה מיועד לשיקום או להריסה ובנייה מחדש, וכי אזרחים שירצו לערער על חוות הדעת של המהנדס יוכלו לפנות לרשות המקומית, ובמקרים קיצוניים גם להגיש עתירה מינהלית בצירוף חוות דעת נגדית.

עו"ד אייל מאמו. "לא בטוח שהמדינה תרצה לפצות על בתים שנבנו ללא היתר" צילום: גל חרמוני

כדי לבדוק את מצב הנכס, חברת הביטוח או המדינה שולחות מהנדס קונסטרוקציה שבודק את תוכניות הנכס, לומד את גודל האירוע ואת סוג האירוע שאירע למבנה, בודק באילו אלמנטים של המבנה פגעה השריפה, מבצע תחשיב כולל של הנזק ומקדמי הביטחון, ומחליט אם צריך לחזק או להרוס אותו.

"אני לא מאמין שבעניין חוות הדעת יהיו חילוקי דעות רבים, מכיוון שמהנדסי הרשויות המקומיות לא ירצו לקחת סיכונים מיותרים", אומר מאמו, שכיהן בעבר כיו"ר ועדת הערר לתכנון ולבנייה במחוז מרכז.

הוא מוסיף כי הבעיות העיקריות הצפויות יהיו של אזרחים שבתיהם נבנו ללא היתרים או בחריגות בנייה. "ברשויות כמו עוספייה ודליית אל־כרמל ישנם בתים רבים שנבנו ללא היתרי בנייה, על קרקעות שאין עליהן תוכניות מאושרות. לא בטוח שהמדינה תרצה לפצות אזרחים על בתים שנבנו ללא היתר".

דני מריאן, יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות, טוען שהבתים שבהם השתוללה האש בסוף השבוע בכרמל הם בתים נמוכים וישנים, והאש שם הגיעה לטמפרטורות אדירות. "במקומות מסוימים הגיעה הטמפרטורה לכ־3,000 מעלות, ולכן סביר להניח ששלד הבתים נפגע באופן חמור. אי אפשר לשקמם ועדיף לבנותם מחדש", מעריך מריאן.

לדבריו, צריך להזהיר בעלי בתים ממקרים שבהם גם אם הבית לא התמוטט, התהליכים שעברו הבטון והפלדה בשריפה הפכו אותם למסוכנים מאוד. "יכול להיות שהמבנה נראה יציב, אולם אירוע אחר כגון רעידת אדמה או עומס של אנשים יביא אותו לסכנת התמוטטות", הוא אומר".

תקועים ברשויות המקומיות

חוק התכנון והבנייה הישראלי קובע שכדי לבצע עבודות שיקום או כל עבודה שקשורה למעטפת החיצונית של הבניין ולתשתיות שלו, יש לקבל היתר בנייה. הליך הוצאת היתר בנייה ברשויות המקומיות עלול לארוך חודשים ארוכים, וברשויות מקומיות מסוימות אף שנתיים.

"במקרים מסוימים, כאשר מגלים שהתב"ע (תוכנית בניין עיר) שעל פיה נבנה הבית אינה מעודכנת, יש צורך באישור תב"ע חדשה ורק אז לבקש היתר בנייה", אומר מאמו.

דוגמה לבעיה כזו נרשמה באירוע של שריפה במבנה סופרמרקט חביב באזור התעשייה ירקונים שבפתח תקווה. בשריפה נהרגו ארבע קופאיות והנזק למבנה היה גדול. עם זאת, כשביקשו בעלי הנכס היתר בנייה חדש לשיקום, הם נתקלו בסירוב של הוועדה המקומית שטענה כי מדובר בקרקע חקלאית באזור שאינו מיועד למסחר.

"מתבקש שבמקרה הנוכחי, מדינת ישראל תכריז על טיפול בנושא הוצאת ההיתרים, מכיוון שאחרת אנשים ייאלצו לעשות זאת באופן עצמאי והתהליך עלול לקחת זמן רב. כמו כן, עד שלא מוציאים היתר בנייה אי אפשר להתחיל בעבודות השיקום".

ממשרד הפנים נמסר כי "במקרה של שריפה, אפשר לבנות את הבית שנפגע בהתאם להיתר הבנייה המקורי לאחר אישור הוועדה המקומית. זהו הליך מקוצר שבו מחדשים את ההיתר המקורי, בכפוף לתקנות התכנון והבנייה".

שיפוץ יקר מהרגיל

כשמתקבלת החלטה לערוך שיפוץ חלקי בבית שעבר שריפה, התהליך מתחיל מהטיפול בקירות המפויחים, מסביר יו"ר איגוד קבלני השיפוצים ערן סיב. "צריך להתכונן לכך שברוב המקרים, שיפוץ כזה נהפך ליקר הרבה יותר משיפוץ סטנדרטי שמתחיל בסדר גודל של 6,000 שקל". סיב מסביר כי הבסיס לעבודת שיפוץ כזו הוא שטיפה של קירות פנים או חוץ עם קיטור כדי לנקות את הפיח ולהוריד שכבות רופפות. במקומות שנפגעו פגיעה קשה במיוחד בעלי המקצוע מעדיפים לעתים לטייח מחדש את כל הבית. "במקומות שבהם הבית נשרף, יש לצבוע לפחות ארבע פעמים כדי שלא יראו את הפיח ואת הצבע השחור מהשריפה", אומר סיב.

הערכת שווי פרטנית

ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים. "רוב הבתים יאבדו מערכם גם אם השיפוץ יהיה טוב"

הערכת שווי הבתים שעברו שריפה או בתים באזור אסון כזה מבוצעת פרטנית, וקשה לקבוע את רמת ירידת הערך שלהם מראש. אך כבר עתה ברור שעיקר ירידת הערך תהיה בבתים שיעברו שיפוץ. "שוויים של רוב הבתים שייהרסו וייבנו מחדש באזור הזה דווקא יעלה. למרות זאת, צריך להביא בחשבון שהאזור ספג פגיעה רצינית בנוף וזוהי פגיעה שקשה מאוד לכמת", מסביר יו"ר לשכת השמאים ארז כהן.

לדבריו, ערך של בית שהנוף סביבו נפגע משריפה לא אמור להשתנות, מפני שלא מדובר בפגיעה לצמיתות. "צריך להודות בכך שערך בתים הצופים על נוף פתוח באזור חיפה עולה בכ־5%–10% על שווי הבתים שאינם פונים לנוף. עם זאת, אי אפשר להוכיח שהשריפה פגעה במה שמכונה בעגה המקצועית ה'הנאה' מהמבנה. זה עניין חמקמק, ומאחר שלא קרו מקרים מהותיים כאלה בישראל, קשה להיאחז בתקדים כלשהו".

לצד זאת, כהן מבהיר כי בתים שנפגעו ישירות מהשריפה, וייהרסו וייבנו מחדש - צפויים לעליית ערך מהותית. "זה תלוי כמובן בסוג המבנה שהיה שם קודם. אם מתייחסים למבנים ישנים מאוד בקיבוץ בית אורן, ברור כי הבתים שייבנו במקומם יוקמו על פי כללים מודרניים ויהיו הרבה יותר יקרים". הבעיה, מבהיר כהן, צפויה בבתים שישופצו: "ירידת הערך של בתים שישופצו בעקבות שריפה עומדת על 5%–10%".

"אפשר לשקם בית שנשרף ושהוחלט על ידי מהנדס לא להרוס אותו. זה תלוי ברמת העבודה", אומר מריאן. לעומתו, כהן מעריך שאין אפשרות להחזיר בית שנשרף לרמתו המקורית. "אני מעריך שרוב הבתים יאבדו מערכם גם אם השיפוץ יהיה טוב. יש פה אלמנט של חוסר ודאות, ולצדו אלמנט של סטיגמה שלילית שלה זוכה כל בית שעבר שריפה".

האסון הבא: במגדלי הדירות

כבר עתה מתגבשת רשימת אסונות אש פוטנציאליים שמצריכים היערכות ציבורית. הראשון שבהם הוא אסון שריפה במגדלים. לאחר השריפה במגדל שלום בתל אביב בחודש שעבר התעורר לרגע הדיון הציבורי בנושא.

בישראל קיימים כמה עשרות מגדלים שגובהם מיתמר ליותר מ־30 קומות, והם נחשבים לכאלה שמצריכים ציוד מיוחד בתחום כיבוי האש. משרד הפנים מדווח כי סולמות הכבאות הגבוהים בארץ מגיעים לגובה של 44 מטר בלבד - סדר גודל של בניין בן 13 קומות. בתחנות כיבוי עירוניות גדולות בעולם המערבי מחזיקים כיום סולמות באורך 100 מטר ויותר, המגיעים לגובה של 35 קומות.

מעט מאוד דיירים בקומות העליונות במגדלי המגורים שנבנו בעשור האחרון, בעיקר בתל אביב אך גם מחוץ לה, אינם מודעים לכך שהסיכוי שכבאי יגיע אליהם במצב של שריפה הוא נמוך. בעשור האחרון ניסתה המדינה למצוא לכך פתרון, והיא מחייבת את הקבלנים להתקין במבנים בני יותר מ־12 קומות מערך גילוי וכיבוי אש אוטומטי של מטפי מים (ספרינקלרים), ומערך דלתות המונעות התפשטות אש בשטחים ציבוריים.

תמיר מינץ, יו"ר איגוד ניהול בתים ומבנים בישראל, מדווח על מחקר שטח שביצע האיגוד, ולפיו כ־90% מבנייני המגורים בישראל אינם מבצעים תחזוקה ובדיקה של מערכות כיבוי האש בבניין בגלל העלויות ובשל חוסר ידע בתחום. אולם הבעיה האמיתית חמורה עוד יותר: על אף שבשני העשורים האחרונים נבנו מאות רבות של מבנים בני יותר מ־15–20 קומות, כיום קיימים בארץ רק 25 "סולמות גובה", אף שמשרד הפנים מעריך שיש צורך במספר כמעט כפול.