תקציר מנהלים: היזם של קבוצות הרכישה

1. מה דעתך על תוכניתו של שר השיכון אריאל אטיאס לעשות רגולציה בשוק קבוצות הרכישה?

"שמעתי שהתאחדות הקבלנים לוחצת על השר לפעול נגד קבוצות רכישה. זה די מוצדק. בעיקר הטענה שהם נפגעים בתחרות על הקרקעות, כיוון שמארגני קבוצות רכישה מציעים מחירים גבוהים מאוד. לראיה, במתחם צמרת התחרות על הקרקע היתה בשנתיים האחרונות רק בין קבוצות רכישה לבין עצמן. התחרות היתה על מי יצליח לשכנע את בעלי הקרקע שהוא יכול לארגן קבוצת רכישה מהר יותר. אבל המלחמה של הקבלנים היא לא בנו ובשכמותנו, אלא בחאפרים, ואני חושב שהרגולציה של הממשלה תצא בעיקר נגדם".

2. קבוצות הרכישה באמת מציעות מחירים אסטרונומיים על הקרקעות, אבל בינתיים מחירי הדירות בפארק צמרת צונחים.

"זה נכון, ויש פה ויתור על חלק מהרווח היזמי המקובל. אבל זה גם כי קבוצות הרכישה יכולות להציע מחיר נמוך יותר, בגלל החיסכון בהליך השיווק היות שאנחנו מוכרים מפה לאוזן. על פי אומדנים שלנו, מחיר הדירות במגדל יעמוד על 3,800-3,600 דולר למ"ר. לשם השוואה, חבס מכר את הדירות על הנייר בפרויקט Yoo במחיר של 6,000 דולר למ"ר".

3. ובינתיים מדברים על זה שרוב הפעילים בשוק קבוצות הרכישה הם חאפרים ושמתחיל להיות מסוכן יותר להצטרף אליהן.

"הטרנדיות של הנושא באמת משכה אליו חובבנים חסרי ניסיון בבנייה, שמתרגמים את ההצלחה של גופים ותיקים ליכולת לשווק כמעט כל דבר. אבל מארגן שגוזר קופון מהיום הראשון והולך הביתה נועד לכישלון, וכרגע פועלים יותר מדי אנשים כאלה, והם מסכנים את הרוכשים. אני מאמין שכמה וכמה פרויקטים כאלה לא ייצאו לפועל ושבתוך שנתיים־שלוש, כשכמה פרויקטים שקמו לאחרונה יגיעו לשלב מסירת המפתחות, יתגלו הפאשלות. אבל הענף לא יקרוס, רק החאפרים".

נחשון קיויתי צילום: עמית שעל

4. מי שמיתגו את פארק צמרת כשכונת מגדלי יוקרה היו "מגדלי Yoo" של משפחת חבס. אפשר לומר שהמגדלים של ב.ס.ר נהנים מההפקר.

"הכל שאלה של מיתוג. במגדלים שלנו יש את אותם קירות, אותו מזגן, אותה מעלית ואותו צבע של המים בבריכה. אצלם פשוט היה מעצב בעל שם, פיליפ סטארק, שעולה הרבה כסף, והלובי נראה מושקע יותר. על זה משלמים".

5. בפארק צמרת פועלים כמה יזמים גדולים, אבל דווקא קבוצות הרכישה מתבלטות בו. איך זה?

"תראה לי יזם גדול שיסכים לשלם 130 מיליון שקל על קרקע כזו. קבלנים פשוט לא יכולים להתחרות בסכומים שקבוצות רכישה יכולות לגייס. אנחנו לבדנו בונים 428 יחידות דיור בשלושת המגדלים שאנו מובילים, ואני חושב להקים עוד מגדל בשכונה. שים לב שמלבד שני הפרויקטים של הקבוצות שלנו, ישנם גם מגדל W של קבוצת רכישה של קנדה ישראל, ועוד מגדל של קבוצת רכישה שקנדה ישראל מארגנת כרגע".

6. טוענים בענף שאתה לא באמת מארגן קבוצות רכישה - אלא הולך עם אותה קבוצת משקיעים, שבכל פעם קונה איתך את הקרקע ובונה איתך את הפרויקטים. זה נכון?

"חלקית. יש כמה רוכשים שאני פוגש כבר בפעם הרביעית או החמישית. אבל הגרעין הקשה של הרוכשים שלנו מונה בערך 2,500 חברים, והם מביאים עוד אנשים בשיטה של חבר מביא חבר, כך שבכל פרויקט הגרעין גדל קצת. תפקידי הוא למצוא לרוכשים פרויקטים שמתאימים להם וזמינים לבנייה".

7. ועל בסיס היכרותך עם שוק הדיור על סוגיו השונים, איזו שנה אתה חושב שמצפה לנו?

"תלוי איפה. ב'מדינת תל אביב' מצפה לנו שנה חזקה מאוד, בשל הירידה הגדולה בהיצע של דירות חדשות. אני מדבר על מחירים שיעלו ב־10% לפחות. ביתר אזור המרכז אני מאמין שתישמר יציבות בשוק הדירות החדשות, והמחירים יעלו באחוזים מעטים לדעתי. קשה לי לדבר על שוק הדירות מיד שנייה, אבל לדעתי גם שם לא נראה תנועות חדות. אני חושב שיישמר ביקוש גדול לדירות חדשות, בגלל השינוי שחל בשנים האחרונות בטעם הישראלי. הדירות שנבנו בעשור האחרון תוכננו טוב יותר ונבנו מחומרים טובים יותר, והציבור מבין את זה".