בלעדי - חלם בלי הפסקה: קו המתח שהרס את החזון של עיריית תל אביב

החזון האסטרטגי של עיריית תל אביב הוא להקים מרכז עסקים ענקי לאורך צירי התנועה המרכזיים בגבולה המזרחי של העיר: איילון, מנחם בגין ודרך נמיר. אולם חזון זה עומד בסימן שאלה גדול, ונראה שאחת מחטיבות הקרקע האחרונות שנותרו פנויות בתל אביב להקמת משרדים תעמוד כאבן שאין לה הופכין בגלל תכנון לקוי של העירייה.

שורת מטלות יקרות מאוד, שבראשן הסטת קו מתח גבוה החולש על כל אזור גוש דן ועובר בשטח המגרשים (מע"ר צפון), אינה מאפשרת לבנות תשעה מתוך עשרת המגדלים המתוכננים באזור - כך נודע ל"כלכליסט". מדובר באובדן של שטחי משרדים, מסחר, מלונאות ואף מגורים בשטח כולל של כ־300 אלף מ"ר.

התוכנית להקמת המגדלים משתרעת על שטח של כ־63 דונם בין נתיבי איילון במזרח, רחוב נחלת יצחק בדרום ומנחם בגין במערב. באזור עתידה להתקיים פעילות התחבורה העיקרית בעיר - ובכלל זה רכבת בין־עירונית ופרברית, רכבת קלה ותחנות אוטובוס עירוניות ובין־עירוניות - שיניידו את העובדים מחוץ לעיר למקום עבודתם ובכך יצמצמו את מספר כלי הרכב שנכנסים לעיר מדי יום.

נוסף על כך, מתברר שכמה מבעלי המגרשים יישאו בנטל התשלומים הגבוהים, וכמה לא. בשנת 2001 התקבלו אישורים לתוכניות בניין עיר (תב"ע) נקודתיות לשישה מגרשים במתחם, אולם התוכנית למתחם כולו אושרה רק בשנת 2005 - ואין בה זכר להעברת קו החשמל או לשינויים אחרים, כגון קווי ביוב, תכנון כבישים ועוד. מנגד, חלק מהתב"עות הנקודתיות מחייבות את הבעלים להזיז את קו החשמל ולשלם עבור עבודות תשתית אחרות, ואילו מגרשים אחרים פטורים מכך.

במגרש השייך לחברת קרדן, למשל, חובת הזזת הקו - או השתתפות בעלויות הפיתוח הרבות הנדרשות בו - אינה מוטלת על היזם. מי שיישא בנטל של עלות עבודות התשתית במקום הם שאר בעלי המגרשים. קרדן היא גם היחידה מבין בעלי המגרשים שקיבלה היתרי בנייה והחלה בעבודות בפועל.

"יש כשל נקודתי"

בעקבות פניית "כלכליסט" הודו בעיריית תל אביב שמדובר בכשל נקודתי בהכנת התוכנית, וכי בעת אישורה, הפתרון שעמד לנגד עיני המתכננים היה להזיז עמודי קו מתח עליון המצויים בתחומם של שלושה פרויקטים בלבד (מגרש האחים אלה, מגרש רסיטל ומגרש אגד), ועל כן נכתבו הוראות תואמות בתוכניות. בתוך כך, עם התקדמות הפרויקט ולפי הפתרון שהותווה על ידי חברת החשמל, התברר לעירייה שהטיפול בנושא מורכב מכפי שחשבו, ושיש להסיט את הקו וליצור מעקף של אזור המע"ר, שמתחיל בדרום־מזרח העיר ומסתיים באזור פארק הירקון.

עם המחזיקים בקרקעות נמנים כמה יזמים מובילים. השטח הממוקם בחלקו הדרומי של המתחם נמצא בבעלות האחים אלה. בשנת 2006 עמד המיליארדר האמריקאי סאני קאהן לרכוש את המגרש, אולם לא קיים את ההסכם עד היום (ראו מסגרת). על השטח הצמוד לו עמד בעבר בית רסיטל, שבבעלות שולי אברהם, ומצפון נמצא השטח בבעלות חברת קרדן.

לאחריו נמצאת עוד קרקע שרכשה קרדן מידי משפחת אכטמן, שעליו היא מתכוונת לקדם את בנייתו של עוד מגדל משרדים. צדיק בינו וחברת פז יחד עם מבני גזית הם בעלי השטח בחלקו הצפוני של המתחם, שצמוד לו נמצאת קרקע בבעלות תנובה וקופת חולים, המיועדת לבניית ארבעה מגדלים.

כאמור, התוכנית אינה מביאה בחשבון הזזה של קו מתח גבוה שדורשת מרחב רב, והותירה 2.5 מטרים בלבד זכות דרך (רצועה לטובת חברת החשמל, בזק, ביוב ותשתיות אחרות) לחברת החשמל, כפי שמקובל בתוכניות רגילות. הרצועה שהיזמים חויבו להקצות נמצאת על הדופן של נתיבי איילון, באזור שבו מתוכננים החניונים התת־קרקעיים של המגדלים.

הטמנה או הסטה?

קו המתח שחוצה את המתחם מגיע מאשדוד ומספק את רוב החשמל לגוש דן. הקו עובר בסמוך לנתיבי איילון, ולפי הערכות העירייה הסטתו תעלה 34 מיליון שקל. בתוך כך, איש עדיין לא שרטט את התוואי החדש של הקו. הסטתו ממערב או ממזרח לנתיבי איילון תקרב אותו לאחד מאזורי המגורים, ותגרור בעקבות כך התנגדות נמרצת של תושבי האזור.

מנגד, הטמנתו של הקו בקרקע, כפי שמקובל במדינות מפותחות, עתידה להקפיץ את העלויות לפחות פי ארבעה לסכום משוער של 150 מיליון שקל. המשמעות היא עלות של עוד לפחות 10 מיליון דולר לכל אחד מהמגרשים, שעתידים לשאת בנטל העלויות. הטמנה כזו של קו מתח גבוה נעשתה בזמנו באזור שדרות יהודית בתל אביב, ובאזור פארק הירקון התנהלה בעבר מלחמה בין הארגונים הירוקים לרשויות. הירוקים דרשו להסיט את הקו כך שלא יפגע בציבור המבלה בפארק, אך בשל העלויות הכבדות ירדה התוכנית מסדר היום הציבורי.

עוד עלויות שיועמסו על בעלי המגרשים הן תשתית של כבישים וכן מערכת להסעת אנשים. בהיבט התחבורתי מתכוונת העירייה להוציא לפועל את תוכנית לולאת וולבולסקי, כביש תת־קרקעי שיאפשר גישה למתחם מאזור גן וולבלסקי. לפי הערכת העירייה, עלות הכביש כולל גשרים עתידה להגיע ל־50 מיליון שקל. העירייה טוענת שהיזמים לא ישתתפו בעלות זו, אולם בחלק מהתוכניות מותנית קבלת היתר הבנייה בקיומה של התשתית.

גן וולובלסקי, אחת הריאות הירוקות האחרונות באזור, עתיד להיעלם או להצטמצם באופן ניכר, שכן תוכנית נוספת לאזור מתעתדת להקים בו את מרכז השליטה של נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים) לגוש דן. עם זאת, בעירייה טוענים שהגן אינו עתיד להינזק. כמו כן, לאורך ציר המגדלים יצטרכו היזמים לממן מערכת הסעה עבור קרונות רכבת, שלפי הערכת העירייה תעלה עוד 130 מיליון שקל.

לצפייה בתרשים המתחם 

הסוף ב־2015

בצד אלה, גם לוחות הזמנים לתוכנית הם מכשול מהותי. תוקפן של התוכניות, שמרביתן אושרו בין השנים 2001-2002, מותנה בהתחלת בנייה בתוך עשר שנים, וב-2012-2011 יאבדו את תוקפן. תוקפה של התוכנית הכללית שאושרה ב־2005 יפוג גם הוא בתום עשר שנים.

לדברי האדריכל ישראל גודוביץ', ששימש בעבר מהנדס עיריית תל אביב, בין אם מדובר בהטמנה ובין אם בהסטה, זהו תהליך של שינוי התב"ע שאורך שלוש עד חמש שנים. להערכתו, לתוכנית צפויים גם שלבים מקדימים בהם סקר חשמל, בדיקת עלויות ותיאום עם הרשויות - משימות שאורכות זמן רב.

מרגע שתצא התוכנית לדרך יחלפו עוד שלוש עד שש שנים עד שיסתיימו התכנון, המכרז, הייצור והזמנת העבודה. בעירייה ציינו כי כשתגיע העת להארכת תוקף התוכנית היא תפעל לסייע לכל יזם, אולם לדברי היזמים, הם לא קיבלו עד כה התחייבות בעל פה או בכתב.

לפי התוכניות, העירייה רשאית לגבות מהיזמים את הוצאות התכנון של התשתיות. את הסטת קו החשמל היתה העירייה אמורה לתכנן, אולם טרם הוברר מי אחראי לתכנון הלקוי, והאחריות על ההסטה עוברת לחברת החשמל. בעירייה טוענים שהשינויים בקו המתח הם בסמכות חברת החשמל, ושלפי התוכניות, היזמים אחראים לקדם את הפתרון עם החברה. עם זאת, בעירייה ציינו שהם מעוניינים לקדם את המהלך ושגיבוש ההסכם נמצא לקראת סיום.

חברת החשמל: "במשך חודשים התקיימו פגישות עם נציגי העירייה כדי לקדם תוכנית שמטרתה שחרור פרוזדור חשמל המקביל לנתיבי איילון, שיאפשר בעתיד בנייה באזור. בפגישות גובשו עקרונות התוכנית, ומסגרתן נמצאת בבדיקה סופית. לוחות הזמנים עתידים לתת פתרונות לפיתוח המתוכנן".