ניתוחהיקף מיחזור המשכנתאות זינק פי ארבעה בתוך חמישה חודשים
ניתוח
היקף מיחזור המשכנתאות זינק פי ארבעה בתוך חמישה חודשים
הלחץ על הלווים הוביל רבים מהם לנסות להקטין את ההחזר החודשי על ידי שינוי מסלולים ופריסה. שיעור המשכנתאות עם החזר גבוה מההכנסה זינק ל־45.7%. עלייה נוספת בריבית או ירידה בדירוג האשראי של ישראל יהוו מכה לבעלי המשכנתאות
השבוע ראינו תגובה ראשונה בשווקים הפיננסיים לביטול עילת הסבירות, שמהווה חלק ראשון של ההפיכה המשטרית: השקל נחלש, הבורסה נפלה וסוכנות הדירוג מודי'ס ובנקים זרים הזהירו מהשלכות החקיקה. אולם התגובות הללו, שעוד עלולות להחריף, לא משפיעות רק על שוק ההון, אלא גם על תחומים אחרים בחיינו כמו שוק המשכנתאות, זאת כשממילא רוכשי הדירות ובעלי המשכנתאות לא רוו ממנו נחת בשנה האחרונה.
היחלשות השקל עלולה להביא לכך שהאינפלציה תרים ראש, מה שיאלץ את בנק ישראל להעלות את הריבית, כך שאם נראה היה שתהליך התייקרות המשכנתאות נבלם, הוא עלול להיות מוצת מחדש.
בנוסף, אם דירוג האשראי של ישראל יירד, יהיו לכך השלכות קשות על שוק האג"ח, ותשואות האג"ח של המדינה יעלו. ההשפעה לא תסתיים שם, תשואות האג"ח מהוות בנצ'מרק לקביעת מחיר האשראי במשק, כולל במשכנתאות. בנוסף יש מסלולים במשכנתאות שצמודים לשינוי בתשואות האג"ח, כך שעלייה בתשואות האג"ח תייקר את המשכנתאות גם לרוכשי הדירות וגם לבעלי המשכנתאות (בהתאם לתחנת העדכון שלהם בריבית).
אם תרחיש שכזה אכן יקרה, הוא יגיע אחרי שממילא החבל כבר מתוח אצל בעלי המשכנתאות. בשנה האחרונה ספגו משקי הבית עלייה של הריבית בקצב מהיר מרמה אפסית ל־4.75%. כתוצאה מכך התייקר החזר המשכנתא החודשי במעל 1,000 שקל בממוצע. בנוסף לכך, עליית הריבית גרמה להדרה מהשוק של רוכשי דירות פוטנציאליים שפשוט לא יכלו לעמוד בתנאים החדשים של מחירי נדל"ן גבוהים והתייקרות המימון.
השבוע פרסם בנק ישראל את נתוני חודש יוני לשוק המשכנתאות, שחותמים מחצית לא פשוטה בשוק זה. בינתיים השוק מצליח לשמור על יציבות, וגם אם יש עלייה בהיקף המשכנתאות בפיגור, היא אינה דרמטית (ראו נתונים בהמשך). התקווה היתה שבנק ישראל יפסיק עם העלאות הריבית, והשוק יתייצב, אולם כעת נראה כי עננה חדשה־ישנה מגיעה והיא השפעות ההפיכה המשטרית.
זינוק במיחזורי המשכנתאות
נוטלי המשכנתאות מתמודדים עם ההתייקרות החדה בהחזר החודשי באמצעות מיחזור ופריסה. בחודש יוני הגיע היקף מיחזור המשכנתאות (מיחזור באותו בנק שבו נלקחה המשכנתא) ל־2.3 מיליארד שקל, גבוה ב־25% לעומת חודש מאי. מדובר בנתון הגבוה ביותר בשנים האחרונות. לשם השוואה, בינואר האחרון היקף מיחזורי המשכנתאות עמד על 622 מיליון שקל, כלומר הוא טיפס כמעט פי ארבעה.
בעוד בעבר מיחזור משכנתא נעשה בעיקר בתקופה של ריבית יורדת, בניסיון לשפר את תמהיל המשכנתא וליהנות מהריבית היורדת, הפעם המוטיבציה מגיעה מכיוון אחר. בשל התייקרות ההחזר החודשי במשכנתא בעקבות האינפלציה ועליית הריבית, לווים רבים מנסים לפרוס את המשכנתא או לשנות את התמהיל שלה במטרה למתן חלק מההתייקרות.
לבנקים יש גם כן מוטיבציה בהצעת תנאי מיחזור נוחים - ראשית הביקוש למשכנתאות ירד בעשרות אחוזים, כך שיש לבנק יותר משאבים להפנות לנושא המיחזורים, ושנית עדיף לבנק להציע לבעלי המשכנתאות פריסה או מסלולים עם החזר חודשי נמוך יותר מאשר להסתבך עם לקוחות שמתקשים לעמוד בהחזר החודשי.
נראה שמיחזור המשכנתאות הוא לא פתרון שיכול לסייע לכל בעלי המשכנתאות. מנתוני בנק ישראל עולה כי ישנה עלייה מסוימת בהיקף המשכנתאות שנמצאות בפיגור (איחור של מעל ל־90 יום בתשלומים). נכון לסוף יוני, היקף המשכנתאות שבפיגור עמד על 2.7 מיליארד שקל, עלייה של 18% מתחילת השנה. עם זאת, אלו לא מספרים חריגים - שיעור המשכנתאות שבפיגור עדיין נמוך ומהווה 0.5% מסך המשכנתאות, בדומה לשיעור שהיה באפריל אשתקד עת החלה הריבית לעלות. השאלה היא האם המשכנתאות שבפיגור יתייצבו על רמה זו, או ימשיכו לעלות באופן עקבי.
חצי שנה חלשה
עליית הריבית השפיעה כמובן על הביקושים. שוק המשכנתאות סגר מחצית שנה חלשה למדי - היקף המשכנתאות שנלקחו עמד על 36.7 מיליארד שקל, צניחה של 25% לעומת המחצית הקודמת, וירידה של 47% לעומת המחצית המקבילה שהיתה תקופת שיא בשוק זה, כשהריבית עדיין היתה נמוכה למדי.
בבנקים העריכו באחרונה כי היקף המשכנתאות החדשות יתייצב בחודשי הקיץ סביב ה־7 מיליארד שקל, אך לעת עתה נראה שמדובר בהערכה מעט אופטימית, והיקף המשכנתאות החודשי מתבסס יותר סביב אזור ה־6.5 מיליארד שקל.
הצינון בביקושים מתחיל לחלחל גם למחירי הדיור. מנתוני בנק ישראל עולה כי המשכנתא הממוצעת נמצאת במגמת ירידה - ממעל מיליון שקל באוקטובר אשתקד, החל נתון זה לרדת ובחודש יוני עמדה המשכנתא הממוצעת על 957 אלף שקל.
גם אם יש בלימה מסוימת במחירי הנדל"ן, נתוני שוק המשכנתאות מראים כי עדיין המחירים בשוק גבוהים בראייה של שנה לאחור. מפילוח המשכנתאות לפי שווי הנכס עולה כי כמעט שליש מהמשכנתאות שנלקחו במחצית הראשונה של השנה היו לרכישת נכס בשווי של מעל ל־3 מיליון שקל. כלומר מה שנחשב בעבר מחיר של נכסי יוקרה, הופך כבר למיינסטרים בשוק הנדל"ן של 2023. לשם השוואה, במחצית המקבילה אשתקד נכסים אלה היוו 26.6% מסך המשכנתאות. תמונת הראי היא כמובן במחירי הנכסים הנמוכים - נכסים בשווי של עד 1.2 מיליון שקל הופכים לנדירים, והיוו רק 11.2% מהמשכנתאות במחצית הראשונה של השנה לעומת 12.5% במחצית המקבילה אשתקד.
הפרמטר הבולט שבו ניתן לראות כיצד עליית הריבית מקשה על רוכשי הדירות הוא היחס בין ההחזר החודשי של המשכנתא לעומת סך ההכנסה. יחס החזר של מעל ל־30% נחשב לגבוה. אם בינואר אשתקד 36.6% מהמשכנתאות שנלקחו באותו חודש היו ביחס החזר גבוה, הרי שבמאי האחרון נתון זה כבר הגיע ל־48.1% מהמשכנתאות. כלומר אצל קרוב למחצית מרוכשי הדירות באותו החודש המשכנתא מהווה הוצאה כבדה במיוחד ביחס לסך ההכנסות של משק הבית. אם מחפשים נקודת אור, הרי שנראה שהשוק מתחיל להתייצב וביוני נרשמה ירידה קלה כש"רק" 45.7% מהמשכנתאות הלקחו עם יחס החזר גבוה.
נראה כי התייקרות המשכנתאות גם כן רשמה רגיעה מסוימת. כך, למשל, במסלולים בריבית שקלית (ריבית שאינה צמודה למדד) הריבית הממוצעת במשכנתאות שנלקחו ביוני עמדה על 5.4%, והיא כמעט לא השתנתה מאז חודש פברואר, אף שריבית בנק ישראל עלתה מאז. הסיבה לכך היא שהריביות מושפעות מהנעשה בשוק האג"ח, ושוק זה תמחר צפי להתייצבות בעליות הריבית. כמו כן, הירידה בביקוש למשכנתאות מגבירה את התחרות בשוק המשכנתאות, מה שמשפיע גם כן על המחיר.
