ניתוחבשל עליית הריבית: ההחזר החודשי מכביד - והיקף מיחזורי המשכנתא הוכפל
ניתוח
בשל עליית הריבית: ההחזר החודשי מכביד - והיקף מיחזורי המשכנתא הוכפל
היקף המיחזורים עמד במרץ על 1.3 מיליארד שקל לעומת 660 מיליון שקל בממוצע בחודשים האחרונים. דרור פלדמן מבנק מזרחי טפחות: "יש עלייה בהתעניינות במשכנתאות מתוך הבנה שהריבית לא תרד בקרוב, ובשל מבצעים של הקבלנים"
העלייה החדה בריבית בשנה החולפת ייקרה משמעותית את החזר המשכנתאות ללווים רבים, כאשר ההתייקרות עומדת בממוצע על כ-1,000 שקל בחודש. נראה שעוד ועוד משקי בית בוחרים בפתרון של מיחזור ופריסה של חלק מהמשכנתא, כדי להקטין חזרה את ההחזר החודשי. "יש עלייה דרמטית של יותר מפי שניים בכמות הפניות למיחזורים", אומר ל"כלכליסט" דרור פלדמן, מנהל פעילות המשכנתאות של מזרחי טפחות, השחקן הגדול בשוק זה.
ואכן, מנתוני בנק ישראל עולה כי היקף מיחזורי המשכנתא (מיחזור באותו בנק שבו נלקחה המשכנתא) עמד על 1.3 מיליארד שקל במרץ לעומת ממוצע חודשי של 660 מיליון שקל בשלושת החודשים הקודמים, קרי עלייה של 95%.
בשנים האחרונות המיחזורים בוצעו בעיקר בכדי לנצל את הריבית הנמוכה או את ההקלה שניתנה בשיעור המשכנתא שניתן לקחת בריבית הפריים. הפעם עיקר המטרה במיחזור היא למתן את הגידול ההולך ותופח בהחזר החודשי שנובע מעליית הריבית.
"אצל חלק גדול מהלקוחות ההחזר החודשי במשכנתא זינק בין 1,000 ל־1,500 שקל. חלקם יכולים לספוג זאת, וחלק מתקשים, ומבקשים מאיתנו לבצע פריסה או להמיר למסלול אחר, שפחות חשוף לשינויים בריבית בנק ישראל", אומר פלדמן.
נזכיר כי הבנקים פרסמו בחודשים האחרונים הצעות לביצוע פריסה או מיחזור של המשכנתא תוך שמירה על תנאי הריבית הקיימים וללא עמלות. ההצעות הללו הגיעו אחרי שבבנקים ראו שהעלייה בהחזר החודשי ללקוחות רבים הפכה למהותית, והעדיפו להציע פתרון זה מאשר להתמודד בשלב מאוחר יותר עם לווים שנקלעים לקשיים. פריסת החוב מסייעת בהפחתת ההחזר החודשי, אולם חשוב לזכור שהיא מגדילה את סך תשלומי המשכנתא, כך שיש להשתמש בפתרון זה רק אם קיצוץ של הוצאות אחרות אינו מספיק בכדי להתמודד עם המצב.
תחום נוסף במשכנתאות שבו יש עלייה בפעילות הוא נטילת הלוואות בשעבוד נכס קיים. בעוד סך המשכנתאות צנח במרץ האחרון בכמעט 50% לעומת מרץ אשתקד, הרי שהלוואות בשעבוד נכס קיים דווקא עלו ב־20% לעומת מרץ אשתקד לכמעט חצי מיליארד שקל. בשנה האחרונה חלה עלייה עקבית בהלוואות מסוג זה, כך שבעוד עד אוקטובר אשתקד הן היוו 4% מהפעילות בשוק המשכנתאות, בחודשים האחרונים הן מהוות באזור ה־7%.
מדובר בהלוואות שנלקחות לכל מטרה, אולם מולן משועבד נכס של הלווה (לעתים פשוט באמצעות הגדלת משכנתא קיימת). היתרון המרכזי בהלוואה שכזו היא הריבית, שבאופן יחסי נמוכה יותר מהלוואה רגילה, שכן היא כוללת שעבוד איכותי בדמות נדל"ן. יתרון זה משמעותי בתקופה זו שבה ריבית הפריים כבר מגיעה ל־6%, כך שנטילת הלוואה רגילה של משק בית נעשית כבר פעמים רבות בריבית דו־ספרתית. בנוסף, מדובר בהלוואה ארוכת טווח, כך שההחזר החודשי שלה נמוך יחסית.
נכון להיום, ניתן לשעבד נכס קיים ולקחת מולו הלוואה בגובה של עד 50% משוויו. בתקופת הקורונה בנק ישראל אפשר זמנית להגדיל את ההלוואה ל־70% משווי הנכס. בחודשים האחרונים נעשו ניסיונות מצד גורמים שונים ללחוץ על בנק ישראל להגדיל את שיעור ההלוואה האפשרי, והדבר אף הוכנס בהסכם הקואליציוני של הליכוד ויהדות התורה, אך טרם קרה אף על פי שהביקוש להלוואות אלה הולך וגדל.
שוק המשכנתאות עבר טלטלה אדירה בשנתיים האחרונות. היציאה ממשבר הקורונה הזרימה גל אדיר של ביקושים לדירות, שהתבטא בעלייה של 20% במחירי הנדל"ן בתוך שנה, ובגידול דרמטי בפעילות המשכנתאות, הן מבחינת כמות העסקאות והן בעלייה בהיקף המשכנתא הממוצעת שחצתה את רף מיליון השקלים.
השיא היה במרץ אשתקד כאשר בתוך חודש נלקחו 13.4 מיליארד שקל, 55% יותר לעומת מרץ 2021. שנה לאחר מכן, הרבעון הראשון של השנה הסתיים עם משכנתאות חדשות בהיקף של 8.9 מיליארד שקל, צניחה של 45% לעומת הרבעון המקביל אשתקד.
לירידה החדה הזו אחראי בנק ישראל שהעלה בשנה האחרונה באגרסיביות את הריבית מרמה אפסית של 0.1% ל־4.5%, מה שייקר משמעותית את המימון לרכישת דירה. אולם, כשבוחנים את נתוני מרץ לעומק, אפשר להעריך בזהירות שיש סימני התאוששות: נתוני מרץ היו גבוהים ב־18% לעומת פברואר. גם אם מנטרלים את הפער במספר ימי העבודה בין שני החודשים (פברואר הוא חודש קצר), מדובר עדיין בנתון הגבוה ב־5% מפברואר, ובנתון הטוב ביותר מתחילת השנה.
חודש אפריל אמנם צפוי להיות חלש למדי בשל החגים, אך בחלק מהבנקים מעריכים כי במהלך מאי־יוני נראה המשך התאוששות קלה בפעילות בשוק המשכנתאות. "יש היום יותר התעניינות ועלייה במספר הבקשות החדשות", אומר פלדמן, "להערכתי, במאי־יוני נראה ביצועים באזור 7 מיליארד השקלים, כמו בתקופת טרום הקורונה".
לדבריו, יש כיום ביקושים כבושים בשוק כתוצאה מחלק משמעותי באוכלוסייה שיושב על הגדר: "אלה שיושבים על הגדר נחלקים לשניים — אלה שנמצאים שם בלית ברירה, שכן הם לא יכולים ברמת המחירים והריבית הנוכחית לקחת משכנתא, וכאלה שיכולים לעמוד בזה ורצו לראות לאן השוק הולך, והם אלה שמתחילים לחזור עכשיו".
מה גורם להם לחזור?
"ראשית, אי־הוודאות בנוגע לריבית קטנה יותר. היום כבר ברור שבטווח הקצר־בינוני הריבית לא תרד, אלא תישאר באותה רמה כמו היום, ואולי אף תעלה קצת, כך שאין טעם לחכות לירידתה.
שנית, התחרות על הלקוחות במשכנתאות התעצמה בשל הירידה החדה בביקוש. לכן הריביות לא עלו בכל העוצמה. התחרות מתבטאת גם אצל הקבלנים — רואים יותר קבלנים שעוברים לשיטה של 80/20, כלומר מסתפקים בתשלום של 20%, ומשאירים את רוב התשלום לסוף תהליך רכישת הדירה, ואז הלקוח יכול לדחות את נטילת רוב המשכנתא בתקווה שעד אז הריבית תרד. זה גם נותן ללקוחות תמריץ".
מחירי הנדל"ן מתחילים להראות סימני חולשה. לקוחות לא מעדיפים להמתין ולראות את הירידות מתעצמות?
"ראשית, מחירי השכירות ממשיכים לטפס, במספרים גבוהים, כך שהאלטרנטיבה מתייקרת. שנית בצד ההיצע יש ירידה דרמטית בהתחלות הבנייה בחודשים האחרונים, ובמקביל אנחנו בשוק עם ביקושים כבושים. המשמעות היא שאם בעוד שנה למשל הביקושים יחלו להשתחרר, נמצא עצמנו מול היצע מצומצם, כל זאת כשברקע אין שום תוכנית ממשלתית קונקרטית שנותנת איזה אופק אחר לשוק הזה מבחינת ההיצע והמחירים, ואז עלול להיווצר מצב שבו שוב נראה עליות מחירים".
תחום המשכנתאות סומן בשנים האחרונות כמעט בכל הבנקים כמנוע צמיחה אסטרטגי: ראשית, רמת הסיכון בו נחשבת לנמוכה בשל הפיזור בין לווים רבים, והשעבוד האיכותי בדמות הדירה. שנית, זהו כלי לגיוס לקוחות להעברת פעילויות נוספות שלהם לבנק, וכן זה תחום שעד לאחרונה נהנה מביקושים גבוהים. אם עד סוף המחצית הראשונה של 2022 הכוח היה בצד של הבנקים, והם רק היו צריכים לברור מבין ערימת הבקשות למשכנתאות, עכשיו הגלגל התהפך, והבנקים צריכים להזיע ולהתאמץ על כל עסקה. בקרב חלק מהבנקים מציינים כי העלייה בתחרות מורגשת בהצעות המחיר שמביאים הלקוחות מבנקים מתחרים. בנתוני בנק ישראל ניתן לראות זאת בכך, שבחודשים האחרונים קצב עליית הריבית במשכנתאות הואט לעומת קצב עליית ריבית בנק ישראל ותשואות האג"ח. כך, למשל, בעוד ריבית בנק ישראל עלתה מחודש נובמבר ב־1.25% נוספים ל־4.5%, ותשואת האג"ח השקלית ל־20 שנה עלתה מ־3.5% ל־4.1%, במשכנתאות הריבית הממוצעת במסלול השקלי (לא צמוד) קבוע נותרה באותה רמה של 4.9% מאז נובמבר.
על אף התמתנות קצב העלייה, מדובר עדיין בריביות גבוהות משמעותית לעומת השנה שעברה, שמקשות במימון רכישת דירה. לשם השוואה, בפברואר אשתקד עמדה הריבית במסלול הלא צמוד קבוע על 3.1%, קרי היא עלתה בכמעט 60% בתוך שנה, וגרמה להדרה של חלק מהציבור מהחלום לרכישת דירה לתקופה לא מבוטלת.
