הערכות בבנקים: המשכנתאות ביוני עדיין מעל 11 מיליארד שקל
הערכות בבנקים: המשכנתאות ביוני עדיין מעל 11 מיליארד שקל
בבנקים מציינים כי החודש חלה האטה בקצב הבקשות למשכנתא, אך היא תשתקף רק בנתוני החודשים הבאים. בנק ישראל: 76% מהמשכנתאות יושפעו ממגמת העלייה בריבית והאינפלציה
העלאת הריבית עדיין לא מחלחלת לשוק המשכנתאות. להערכת גורמים במערכת הבנקאית, היקף המשכנתאות שנלקחו ביוני צפוי לעמוד על יותר מ־11 מיליארד שקל, כשבחלק מהבנקים אף מעריכים שהוא עשוי לחצות את רף ה־12 מיליארד שקל. מדובר בנתון דומה לזה של מאי, אז נלקחו משכנתאות ב־12 מיליארד. כלומר במהלך המחצית הראשונה של 2022 נלקחו משכנתאות חדשות בהיקף של 69 מיליארד שקל, זינוק של 33% לעומת המחצית המקבילה ב־2021.
משמעות הנתונים המסתמנים של יוני היא, שמגמת עליית הריבית עדיין לא חלחלה לשוק המשכנתאות. במערכת הבנקאית מציינים שמדובר בעסקאות שהחלו לפני מספר חודשים והבשילו ביוני, ולכן הנתונים הגבוהים. לדבריהם, ביוני עצמו חלה התמתנות בקצב ההתעניינות במשכנתאות, שאת תוצאותיה נראה בחודשים הקרובים.
עם זאת, שוק המשכנתאות צפוי עדיין להציג ביצועים גבוהים, גם אם נמוכים יותר מחודשי השיא האחרונים. הסיבה לכך היא רמת המחירים בשוק הנדל"ן שעדיין גבוהה, ומביאה לכך שהיקף משכנתא ממוצעת עומד כיום על כמעט מיליון שקל, לעומת כ־750 אלף שקל רק לפני שלוש שנים, ואין כרגע תחזית לירידה במחירי הנדל"ן בקרוב, אלא לכל היותר שקצב העלייה יתמתן.
מגמת עליית הריבית אינה בשורה טובה - לא לנוטלי המשכנתאות החדשות וגם לא למי שכבר לקח משכנתא. בנתונים שהציג אתמול המפקח על הבנקים יאיר אבידן בוועדת הכלכלה בכנסת עולה כי 74% מתיק המשכנתאות יושפעו מהמגמות המאקרו־כלכליות של ריבית ואינפלציה עולות, שיגדילו את ההחזר החודשי של נוטלי המשכנתאות. רק 26% מתיק המשכנתאות הוא במסלול קבוע לא צמוד, שאינו מושפע מהשינויים.
אבידן הציג נתונים, שמראים כי בשנים האחרונות נרשמה עלייה בסיכונים בחלק מהפרמטרים בתיק המשכנתאות, בעקבות עליית המחירים החדה בשוק הנדל"ן, שמאלצת את הרוכשים ליטול על עצמם משכנתאות גבוהות יותר.
כך למשל היקף המשכנתאות במינוף גבוה (מימון של יותר מ־60% מהנכס) כבר עומד כיום על 47% מסך המשכנתאות שנלקחות מדי חודש. ב־2020 הנתון עמד על 40%, וב־2018 על 33%.
גם שיעור ההחזר החודשי תופס חלק גדול יותר מההכנסה של הלקוח. שיעור המשכנתאות עם שיעור החזר גבוה מההכנסה (30%־40%) עומד כיום על 44% מהמשכנתאות החדשות, לעומת 35% ב־2020. במערכת הבנקאית מציינים, כי זה הפרמטר המשמעותי שעלול לדחוק החוצה חלק מרוכשי הדירות ולמנוע מהם מלקבל אישור למשכנתא. עליית מחירי הנדל"ן והריבית מקרבת חלק מרוכשי הדירות לרף המקסימלי בהחזר החודשי מההכנסה שהבנקים מוכנים ויכולים לאשר.
בצד הביקוש למשכנתאות צפוי שינוי מגמה בחודשים הקרובים בעקבות עליית הריבית, אם כי עדיין יכול להיות מצב שנראה משכנתאות חדשות בקצב חודשי של 8 מיליארד שקל, שזה עדיין נתון גבוה למדי בהסתכלות ארוכת טווח.
גם בצד ההיצע של האשראי אנו עשויים לראות שינויים. עד כה חילקו הבנקים בחופשיות את ההלוואות, אלא שבחודשים האחרונים הם מתמודדים עם בעיות במגבלות ההון. מגמת עליית התשואות בשוק האג"ח והנפילות בשוק המניות הקטינו את ההון העצמי שלהם, בתוספת הצמיחה החדה שרשמו בשוק האשראי אשתקד, שחקו את יחס הלימות ההון שלהם (היחס בין ההון העצמי לנכסי הסיכון ובראשם תיק האשראי).
כתוצאה מכך הבנקים נקטו בחודשים האחרונים צעדים שונים לשיפור הלימות שלהם ועקרונית הם פתרו את בעיית ההון. עם זאת, הם עדיין יצטרכו לנהל אותו בצורה הדוקה יותר מבעבר. לכן הם צפויים להיות סלקטיביים יותר וגם להעלות מחירים (מעבר לעלייה הצפויה בריבית). תחום המשכנתאות נחשב לבטן הרכה של הבנקים ורובם יעדיפו להמשיך ולהעמיד משכנתאות, מחשש לאובדן לקוחות קמעונאיים. ועדיין, השילוב של ריבית עולה, מחירי נדל"ן גבוהים שמגדילים את רמת הסיכון והניהול ההדוק של ההון בבנקים עצמם, צפוי להפוך את תהליך נטילת המשכנתאות למורכב וכמובן יקר יותר.
