ניתוח כלכליסטשעבוד המשכנתא החדש: 930 אלף שקל ל־22 שנה
ניתוח כלכליסט
שעבוד המשכנתא החדש: 930 אלף שקל ל־22 שנה
נתוני נטילת המשכנתאות במחצית הראשונה של 2021 שברו עוד שיא - 40% יותר מב־2020, בעצמה שנת שיא. גובה ההחזר ומשך ההלוואה הולכים וגדלים, ולא ברור כמה מהלווים יוכלו להמשיך לעמוד בהתחייבויותיהם גם בעתיד. בנק ישראל: "אנו עוקבים מקרוב אחר ההתפתחויות בשוק"
מה קורה כשמחסור בהיצע פוגש חוסר אמונה שהמצב ישתנה, ומעליהם מרחפת ריבית נמוכה. את התשובה לכך ניתן לראות בשוק המשכנתאות. בסוף השבוע פרסם בנק ישראל את הנתונים המלאים ליוני בשוק המשכנתאות - חודש שיא שחותם מחצית של שבירת שיאים.
היקף המשכנתאות שנלקחו במחצית הראשונה של שנת 2021 עמד על 51.7 מיליארד שקל, כמעט כמו ההיקף שנלקח בשנת 2018 כולה. נתוני המחצית של 2021 גבוהים בכמעט 40% לעומת היקף המשכנתאות שנלקחו במחצית המקבילה אשתקד, שהיתה בעצמה שנת שיא בשוק. התוצאה היא שהר המשכנתאות של הציבור בישראל כבר עומד על כמעט 430 מיליארד שקל, עלייה של 40% בתוך פחות מחמש שנים.
לא נראה שהדהירה הזו עומדת להשתנות בקרוב. "קצב המשכנתאות ביולי דומה לזה שראינו ביוני, והוא אפילו מתעצם. ייתכן שביולי שוב יישבר השיא", אומר בשיחה עם "כלכליסט" אורי יוניסי, סמנכ"ל משכנתאות וקשרי לקוחות בבנק לאומי. הסיבה המרכזית לנתונים הגבוהים היא כמות העסקאות המתבצעות: במחצית הראשונה של השנה נלקחו 60.1 אלף משכנתאות, קפיצה של 24% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. קצב העלייה הואץ בעיקר בחודשיים האחרונים. ביוני נלקחו 12.5 אלף משכנתאות, 67% יותר מאשר ביוני אשתקד.
את העומס הזה מרגישים הלקוחות היטב - הבנקים מתקשים לעמוד בשטף הבקשות, וקבלת השירות הופכת לאיטית יותר, וזאת אף שהבנקים הגדילו את כמות כוח האדם כדי להתמודד עם הביקושים. "נערכנו לגידול בפניות בין היתר באמצעות כלים דיגיטליים שמייעלים את התהליך, אבל גל פניות ועומס כאלה לא צפינו. אף פעם לא היתה לנו סיטואציה כזו", אומר יוניסי. "יש גידול של פי 2.5 בפניות למוקד, ולמרות האמצעים הדיגיטליים - בסוף במשכנתא צריך גם להיפגש עם בנקאי, ולעתים לוקח זמן לתאם את הפגישה בשל העומס. אנחנו מגייסים עוד ועוד עובדים, אבל את עולם המשכנתאות אי אפשר ללמד ביומיים ולהתחיל לעבוד. אך אנו כבר רואים את האור בקצה המנהרה בהתמודדות עם העומס הזה".
"קצב המשכנתאות ביולי דומה לזה שראינו ביוני, והוא אפילו מתעצם. ייתכן שביולי שוב יישבר השיא"
משכנתאות במינוף גבוה זינקו ל־42%
סיבה נוספת להיקף המשכנתאות הגבוה במחצית הראשונה של השנה היא התייקרות מחירי הנדל"ן. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי מחירי הדיור זינקו ב־7.2% ב־12 החודשים האחרונים. כתוצאה מכך, המשכנתא הממוצעת עמדה במחצית הראשונה של השנה על 860 אלף שקל לעומת 780 אלף שקל ב־2020 - עלייה של 10%.
גם בפרמטר זה קצב הדהירה הואץ בחודשיים האחרונים, וביוני עמדה המשכנתא הממוצעת על 930 אלף שקל, גבוהה ב־19% לעומת אשתקד. אם יתברר שהנתון החריג של חודש יוני אינו חד־פעמי, ושהיקף המשכנתא הממוצעת הולך ומתקרב לכיוון של מיליון שקל, זה נתון מטריד שיצריך התייחסות. האם כל משקי הבית יוכלו לצלוח לאורך שנים התחייבות בסדר גודל שכזה - גם בסיטואציה של ריבית עולה שמגדילה את החזר המשכנתא, או חלילה במצב של אבטלה?
עוד עולה מהנתונים כי בעקבות עליית מחירי הדיור, הופכת המשכנתא לעול כבד יותר על הלווים החדשים. רוכשי הדירות נאלצים להגדיל את המינוף שלהם כדי להיות מסוגלים לממן רכישת דירה ברמת המחירים הנוכחית. משכנתאות במינוף גבוה מוגדרות כמשכנתאות שבהן גובה ההלוואה הוא 60% ומעלה משווי הנכס. מנתוני בנק ישראל עולה שבעוד בשנת 2018 משכנתאות אלה היוו 32% מהשוק, שנה לאחר מכן שיעורן כבר טיפס לכמעט 36%, ובמחצית הראשונה של שנת 2021 הוא הגיע ל־42.4%.
3 צפייה בגלריה
בונים עוד מגדל דירות בתל אביב. הפער המשמעותי בין הביקוש להיצע בשוק הנדל"ן הולך ומחריף
(צילום: אוראל כהן)
פרמטר נוסף שנמצא במגמת עלייה, אם כי מתונה בהשוואה לפרמטרים אחרים, הוא שיעור ההחזר החודשי של המשכנתא מתוך ההכנסה. לפני קרוב לעשור הטיל בנק ישראל מגבלה משמעותית, כשקבע שהחזר המשכנתא יוכל להיות עד 40% מההכנסה של הלווה. ועדיין ניתן לזהות במחצית הראשונה של 2021 זחילה קלה כלפי מעלה בנתון זה. במחצית הראשונה של 2020 שיעור המשכנתאות שההחזר עליהן היווה 40%-30% מההכנסה של הלווה (הרף העליון המותר) עמד על 33.9%, ואילו בנתוני ינואר-יוני 2021 נתון זה כבר הגיע ל־37.5%. ובממוצע ההחזר החודשי של המשכנתא בקרב נוטלי ההלוואות במחצית הראשונה של השנה עמד על 26.5% מההכנסה לעומת 26.3% אשתקד.
"בנק ישראל עוקב מקרוב אחר ההתפתחויות"
על אף העלייה בפרמטרים השונים, יוניסי לא מוטרד מרמת הסיכון בשוק. "אנחנו נמצאים במקום בטוח לאור מגבלות שבנק ישראל הטיל על שוק המשכנתאות לפני עשר שנים", הוא אומר. בנוגע לשאלה האם לא מטריד המצב שבו שיעור המשכנתאות הממונפות ושיעור ההחזר מההכנסה עולים, הוא אומר כי "המשכנתא הממוצעת היא בשיעור של 55% משווי הנכס. המשמעות היא שיש מספיק מרווח כדי לקלוט כל תרחיש קיצון, ולכן אין שום סיכון. לגבי העלייה ביחס ההחזר מתוך ההכנסה - אם המשכנתא הממוצעת היתה לתקופת החזר של 30 שנה, אז זה היה מטריד, אבל הממוצע עומד על 22 שנה. כלומר, אפשר היה לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, וכך להקטין את ההחזר החודשי. אבל כנראה ללקוחות יש יכולת החזר, ומתאים להם שההחזר החודשי יהווה 35% מהכנסתם, אחרת היו פורסים יותר את המשכנתא".
"כלכליסט" פנה לבנק ישראל בשאלה האם נתוני השוק מטרידים אותו, ואם בכוונתו לנקוט צעדים לצינון השוק. נראה כי בבנק ישראל שומרים את הקלפים קרוב לחזה, והסתפקו בתשובה: "בנק ישראל עוקב מקרוב אחר ההתפתחויות בשוק וכידוע מנטר את שוק המשכנתאות כל העת, ובשנה האחרונה במיוחד".
בשורה התחתונה, המשותף לכל הנתונים הללו הוא שחלום הדירה הופך קשה יותר להשגה, אך למרות (ואולי בגלל) זה, רוכשי הדירות רק מאיצים את פעילותם. יוניסי מציין כי ישנם כמה סוגים של לווים שפעילותם גדלה בחודשים הראשונים. "המעגל הראשון שמגיע כעת לבנקים הוא הזוכים בתוכנית 'מחיר למשתכן'. הזכיות בהגרלה מהשנים האחרונות מבשילות כעת לשלב שבו צריך מימון, ואנחנו רואים יותר פעילות שלהם. מעגל נוסף זה המשקיעים. כשמס הרכישה היה 8%, נתח שלהם בשוק המשכנתאות היה כ־13%, כלומר הם צרכו משכנתאות של 800 מיליון שקל בחודש. היום, כשמס הרכישה הוא 5%, הם כבר מהווים 20% מתוך שוק גדול יותר, כלומר הם לוקחים משכנתאות בהיקף של 2.5 מיליארד שקל בחודש", אומר יוניסי.
3 צפייה בגלריה
סמנכ"ל משכנתאות וקשרי לקוחות בבנק לאומי אורי יוניסי. "גל פניות ועומסים כאלה לא צפינו"
(צילום: יוסי אזולאי)
וכאילו לא מספיקים הביקושים הגבוהים בתוך הציבור הישראלי, יוניסי מציין כי הוא מזהה עלייה גם בפעילות של תושבי חוץ. "יש גל שהחל עוד לפני הקורונה אבל התגבר בגלל המשבר והעובדה שישראל פחות נפגעה ממנו. תושבי חוץ, שנמצאים בשלב כזה או אחר של עלייה, רוכשים דירות יקרות יותר: גם גדולות יותר וגם באזורים יקרים יותר כמו ירושלים ורעננה", אומר יוניסי. ואכן, לפי נתוני בנק ישראל ישנה עלייה בשיעור הרכישות של נכסים יקרים. אם ב־2016 שיעור המשכנתאות למימון נכס בשווי של 3 מיליון שקל ומעלה היה פחות מ־14% מהשוק, במחצית הראשונה של 2021 הוא כבר מהווה 20.3%. הסיבות לכך הן מגמת עליית המחירים שמביאה למצב שיש כיום יותר נכסים ברמות המחירים הללו. ובנוסף לעלייה בפעילות של תושבי חוץ, גם גורמים נוספים כמו מתעשרי ההייטק רוכשים יותר נכסים יקרים.
סיבה מרכזית נוספת לגידול בפעילות היא חשש מהמשך עליית המחירים. "לקוחות שרואים את הנתונים, ואת קצב עליית המחירים שהולך ומתעצם, אומרים שאם לא יעשו עכשיו עסקה, אין סיכוי שיקבלו דירות זולות יותר בשנתיים הקרובות, ולכן עדיף מבחינתם לבצע כעת עסקה", אומר יוניסי. היות שחלקם עדיין לא נמצאים בשלב שבו הצליחו לחסוך את הסכום הנדרש להון העצמי, יוניסי מוסיף כי יש התרחבות לתופעה שההורים משתמשים בחסכונות שלהם כדי לעזור לילדים.
"תושבי חוץ, שנמצאים בשלב כזה או אחר של עלייה, רוכשים דירות יקרות יותר: גם גדולות יותר וגם באזורים יקרים יותר כמו ירושלים ורעננה"
הבנק מעדיף לקוח חדש ולא למחזר משכנתא
אז איך בעצם הגענו לסיטואציה הזו? הנתונים החריגים הם תוצאה של שילוב של גורמים ריאליים, פיננסיים ופסיכולוגיים. הבעיה הבסיסית היא פער משמעותי בין הביקוש להיצע בשוק הנדל"ן בישראל. פער זה קיים כבר שנים רבות, והוא רק הולך ומחריף.
מאז פרויקט מחיר למשתכן לא נעשתה פעולה משמעותית ממשלתית לטיפול בשוק הנדל"ן, ונושא זה הוזנח בשנתיים האחרונות מאז נכנסה המדינה לקיפאון פוליטי. כמו כן, תוכנית מחיר למשתכן לא הביאה לירידה במחירים, אלא לכל היותר לכך שרוכשי דירות ישבו על הגדר והמתינו.
כאן מגיע האפקט הפסיכולוגי - בציבור חלחלה ההבנה שבעיית ההיצע לא צפויה להיפתר בקרוב. גם בממשלה מודים שאין בידיהם פתרונות קסם. גם אם תצא לפועל תוכנית משמעותית לטיפול בשוק הדיור, ייקח זמן עד שהשפעתה תחלחל, ובינתיים המחירים ממשיכים לעלות. לכן רוכשי הדירות מעדיפים שלא להמתין ולחכות אם תהיה תוכנית חדשה ומה תהיה השפעתה, אלא להסתער כבר עכשיו ולרכוש מהר דירה לפני שמחירה יוסיף לעלות. ואז כאשר מי שישבו על הגדר בשנים האחרונות מתחילים לרדת, היקפי הפעילות בשוק גדלים, המחירים עולים, ונוצר אפקט של כדור שלג. בנוסף, ישנה הריבית הנמוכה, שגם ירדה בשנה האחרונה בעקבות משבר הקורונה.
כאמור, להתנפלות על המשכנתאות יש מחיר - עומס על הבנקים. וכשיש עומס הבנקים מתעדפים, ונראה כי הם מעדיפים לקלוט לקוחות חדשים, ופחות לעסוק במיחזורים. היקף המיחזורים בממוצע במחצית הראשונה עמד על 1.28 מיליארד שקל בחודש, עלייה קלה לעומת הממוצע ב־2020, אז עמד הנתון על 1.2 מיליארד שקל. עם זאת, ראוי לציין כי נתוני בנק ישראל מתייחסים רק למיחזור שנעשה באותו הבנק. אם הלקוח ממחזר באמצעות בנק אחר, העסקה מוגדרת כמשכנתא חדשה. כך שסך המיחזורים בפועל היה כנראה גבוה יותר.
יוניסי טוען כי הגידול המתון בלבד אינו נובע מהזנחת הממחזרים, אלא מכך שכמות הפניות שלהם אינה גדולה כפי שהוערך שתהיה. "אנחנו שמים דגש על הממחזרים. מבחינתנו זה שימור לקוחות. אם הלקוח לא ימחזר אצלי, הוא ימחזר בבנק אחר, ואאבד אותו. זה נכון שהגידול במיחזורים הוא מינורי, ואני עדיין ממתין שיגיע גל גדול גם מכיוונם".
זה אמנם נראה כמו מציאות רחוקה, אבל רק לפני שנה היה סימן שאלה גדול סביב שוק המשכנתאות. לווים רבים ניצלו את המתווה של בנק ישראל שאיפשר הקפאת תשלומי המשכנתא, בעקבות משבר הקורונה. הזיכרון הרחוק נבלע בתוך חגיגת המשכנתאות, שנראה כי היא לא עומדת להיעצר בזמן הקרוב, ושנת 2021 עשויה להסתיים עם משכנתאות חדשות בהיקף של מעל 100 מיליארד שקל.
