הערכה בבנקים: נטילת משכנתאות תתייצב על 7 מיליארד שקל בחודש
הערכה בבנקים: נטילת משכנתאות תתייצב על 7 מיליארד שקל בחודש
בין הגורמים להתאוששות הקלה בפעילות המשכנתאות: התפיסה בציבור כי מחירי הנדל"ן והריבית לא יירדו משמעותית בקרוב, בזמן שמחירי השכירות עולים. במקביל היקף מיחזור המשכנתאות החודשי עלה ב־50%
המשכנתאות החדשות שנלקחו במאי הגיעו לקרוב ל־7 מיליארד שקל, כך מעריכים גורמים במערכת הבנקאית. מדובר בירידה של 40% לעומת מאי אשתקד, אך בעלייה של 10% לעומת הממוצע החודשי ברבעון הראשון של השנה.
ההתאוששות הקלה מתרחשת אף שריבית בנק ישראל ממשיכה לעלות, ובחודש שעבר עלתה בעוד 0.25% לרמה של 4.75%. בבנקים מציינים כי העלייה הקלה בביקושים נובעת מתוך הפנמה של רוכשי הדירות שרמת הריבית הנוכחית לא צפויה לרדת בתקופה הקרובה, וגם מחירי הדירות לא מראים לעת עתה מגמה של ירידה משמעותית. מנגד, מחירי השכירות ממשיכים לעלות, מה שמהווה לחץ נוסף על רוכשי הדירות הפוטנציאליים לרכוש דירה.
מה שעוד מביא לעלייה בפעילות הוא התחרות בין הבנקים. תחום המשכנתאות הוא תחום פעילות אסטרטגי אצל הבנקים, ואחרי שנתיים של פעילות ערה, שבמהלכן גם חלק מהבנקים עיבו משמעותית את כמות העובדים בתחום, בחצי שנה האחרונה חלה ירידה משמעותית בביקושים. בעקבות זאת התחרות בין הבנקים התגברה, והיא גם מתבטאת בכך שאף שריבית בנק ישראל הוסיפה וטיפסה בחודשים האחרונים, הריבית בחלק מהמסלולים (כמו המסלול בריבית קבועה לא צמודה) נותרה כמעט ללא שינוי.
עוד מעריכים בבנקים כי היות שמסורתית חודשי הקיץ נחשבים לפעילים יותר, הרי שבחודשים הקרובים נראה משכנתאות חדשות בהיקף של 7.5-7 מיליארד שקל בחודש. "היקף פעילות כזה מצביע על שוק בריא, שתואם את הביצועים שהיו לפני התפרצות הקורונה", אומר גורם במערכת הבנקאית.
גם אם הנתונים מזכירים את תקופת טרום הקורונה, ראוי לציין שהשוק שונה משמעותית לעומת 2019. ראשית, מחירי הנדל"ן כיום גבוהים יותר ב־20%; שנית, הריבית במשק עלתה מ־0.1% ל־4.75%. שני הגורמים הללו הופכים את רכישת הדירה למשימה יותר קשה לאוכלוסיות רבות, ומגדילים את מעגל האנשים שאינם יכולים לרכוש דירה, מאחר שאינם עומדים ברף של יחס החזר חודשי של המשכנתא מתוך ההכנסה, שמוגבל לעד 40%. בפועל נוצרה בעיה חברתית של חלקים הולכים ומתרחבים באוכלוסייה שאין ביכולתם לרכוש דירה ברמת המחירים והריבית הנוכחיים.
תחום שצובר תאוצה בקצב גבוה הוא מיחזור המשכנתאות. במרץ עמד היקף המיחזורים על 1.3 מיליארד שקל, כמעט כפול מהממוצע בחודשים קודמים. באפריל הוא אמנם ירד לאזור המיליארד שקל, אך הירידה נבעה ממיעוט ימי העבודה בשל החגים. כעת מציינים במערכת הבנקאית כי הביקוש למיחזור משכנתאות ממשיך לעלות, ולפי הערכות הוא הגיע במאי לקרוב ל־2 מיליארד שקל - עלייה של יותר מ־50% לעומת מרץ.
בשנים האחרונות המיחזורים בוצעו בעיקר כדי לנצל את הריבית הנמוכה או את ההקלה שניתנה בשיעור המשכנתא שניתן לקחת בריבית הפריים. הפעם המטרה המרכזית במיחזור היא למתן את העלייה ההולכת וגדלה בהחזר החודשי שנובעת מעליית הריבית.
המיחזור נעשה בשתי דרכים עיקריות: הראשונה היא פריסת המשכנתא לתקופה ארוכה יותר. דרך זו אמנם מקטינה את ההחזר החודשי, אולם מגדילה את סך תשלומי הריבית שישלם הלווה לאורך חיי המשכנתא. דרך נוספת היא שינוי בתמהיל לטובת מסלולים שפחות התייקרו בשנה האחרונה. באחד הבנקים מציינים שיש מקרים של לקוחות שלקחו משכנתא ש־50% ממנה היו במסלול שצמוד לריבית הפריים, שספג התייקרות דרמטית בשנה האחרונה, וכעת הורידו את משקל המסלול הזה באופן דרמטי לאזור ה־15% בלבד מהמשכנתא.
כיום עיקר המיחזורים נעשה באותו הבנק שבו נלקחה המשכנתא, אולם בחלק מהבנקים מזהים ניצנים של תחרות בין הבנקים גם בתחום זה של הצעת מיחזור ללקוח שהמשכנתא שלו נמצאת בבנק אחר, שכן ברמת הריבית הנוכחית לבנקים יש יותר מרחב תמרון בהצעותיהם לעומת המצב לפני שנה.
עוד לפי נתוני בנק ישראל, חלה עלייה מסוימת בהיקף המשכנתאות בפיגור בחודש אפריל. היקף המשכנתאות שהיו בפיגור של מעל ל־90 יום עמד על 2.56 מיליארד שקל, עלייה של 300 מיליון שקל לעומת נתוני חודש מרץ. עם זאת מדובר עדיין בפיגור בשיעור נמוך של 0.48% מסך המשכנתאות, דומה לשיעור הממוצע אשתקד ונמוך מבשנת 2021, אז המשכנתאות שבפיגור היוו 0.5%-0.6% מהמשכנתאות.
בבנקים מציינים כי אמנם העלייה בריבית ייקרה את ההחזר החודשי של המשכנתא במידה ניכרת, אך העובדה שהנושא נמצא בסדר היום התקשורתי מגדילה את המודעות אליו, ומביאה לכך שלווים רבים מנסים למצוא פתרונות בדמות מיחזור ופריסת חוב, ולא ממתינים עד שייכנסו לבעיה, ולכן הם לא מזהים עלייה בהיקף הכשל במשכנתאות.
