בלעדיבנק ישראל שם ברקס לבנקים באשראי לנדל"ן
בלעדי
בנק ישראל שם ברקס לבנקים באשראי לנדל"ן
בנק ישראל מתריע: חלה עלייה ברמת הסיכון באשראי לתחום הנדל"ן שמעניקים הבנקים ליזמים ולקבלנים; את הצמיחה הובילו הפועלים ולאומי; הפיקוח על הבנקים דורש לנטר את רמות המחירים והעסקאות בסיכון גבוה; בנקאי בכיר: "הדרישות רומזות לבנקים להעלות מחירים"
בנק ישראל בולם את הבנקים בצמיחה החדה באשראי העסקי לנדל"ן (לא כולל משכנתאות).
אחרי שבמחצית הראשונה של השנה צמחה החשיפה למגזר הנדל"ן בכמעט 10% - בעיקר בשני הבנקים הגדולים הפועלים ולאומי - ל"כלכליסט" נודע כי הפיקוח על הבנקים שלח ביום חמישי שעבר מכתב בנושא לבנקים.
במכתב הם מתריעים מפני העלייה ברמת הסיכון באשראי לתחום הנדל"ן, דורשים מהם להגדיל את ההפרשות להפסדי אשראי בעקבות צמיחה זו, וכן לנטר את רמות המחירים ואת העסקאות בסיכון גבוה שבוצעו החל מהרבעון השני ולהעביר לפיקוח פרוטוקולים של דיונים שייערכו בנושא.
5 צפייה בגלריה
המפקח על הבנקים יאיר אבידן. נבדק האם ניתנים לעובדים תמריצים בכדי למכור אשראי לענף הנדל"ן
(צילום: אולפן כלכליסט)
הפיקוח על הבנקים בראשות יאיר אבידן אמנם לא מטיל מגבלות על מתן האשראי, בדומה למגבלות שהטיל לפני עשור על שוק המשכנתאות, אולם אין ספק שהמכתב החריף והחריג מהווה מסר לבנקים: העלתם את רמת הסיכון בחלק מההלוואות לענף זה, נא להירגע. המסר הזה נעשה כעת, רגע לפני שבבנקים מתחילים להכין את תוכניות העבודה והיעדים לשנת 2022, על מנת שלא יקבעו יעדים שאפתניים מדי לצמיחה בתחום הנדל"ן.
"מבדיקות שערכנו ומשיחות שקיימנו עם המערכת הבנקאית לגבי ההתפתחויות באשראי לענף הבינוי והנדל"ן עולה שלנוכח התגברות התחרות בתוך המערכת הבנקאית ואל מול הגופים החוץ בנקאיים, הגידול לענף זה מלווה בהגדלת תיאבון הסיכון ובהקלות בתנאי החיתום, ועקב כך בעלייה ברמת הסיכון ובירידה במרווחי האשראי של העסקאות החדשות", כותבים בפיקוח על הבנקים.
דיון בכל רבעון בוועדה לניהול סיכונים
בבנק ישראל מציינים כי העלייה בתיאבון הסיכון של הבנקים מתבטאת במספר פרמטרים בהם דרישות נמוכות יותר מהלווים להון עצמי, אפשרות לשחרור עודפים בשלב מוקדם מבעבר, דרישה לשיעורים נמוכים של השכרה מראש של הנכסים וכדומה. "התמשכות המגמה עלולה להוביל לנטילת סיכונים עודפים שלא יעלו בקנה אחד עם הסטנדרטים המצופים לחיתום על ידי הבנקים, ולהרעה באיכות תיק האשראי הבנקאי", מתריעים בבנק ישראל.
בעקבות זאת, בנק ישראל הודיע לבנקים כי עליהם לנטר מדי רבעון את ההלוואות שהם מעניקים בענף זה. הוא דורש מהבנקים לקבוע קריטריונים לעסקאות בסיכון גבוה, ואלו ינוטרו לפחות אחת לרבעון. בנוסף יהיה עליהם לנטר את רמת המחירים באשראי בנדל"ן, ובפרט בעסקאות המוגדרות אשראי בסיכון גבוה. הנתונים שינוטרו יובאו לדיון בוועדה לניהול סיכונים של דירקטוריון הבנק אחת לרבעון. בנוסף לכך בנק ישראל דורש שהפרוטוקול של הדיון הזה יועבר לבנק ישראל. על הבנקים לקיים דיון על האשראי לרבעון השני עד לאמצע אוקטובר, ובנוסף לקיים דיון גם על האשראי ברבעון השלישי, לכשיסתיים הרבעון.
קריטריונים לעסקאות בסיכון גבוה
מהמכתב עולה כי בבנק ישראל לא ממש סומכים שהבנקים יידעו להגדיר מהן עסקאות בסיכון גבוה, ועל כן הם מצרפים שורה של דוגמאות לעסקאות שנחשבות לטעמם כעסקאות בסיכון גבוה. כך למשל בעסקאות מימון לרכישת קרקע, סיכון גבוה הוא מתן אשראי בשווי של 80% משווי הקרקע. בליווי פיננסי לפרויקטים סגורים, סיכון גבוה הוא כאשר ההון העצמי בפרויקט הוא פחות מ־10% מסך העסקה או שקצב הביצוע גבוה ביותר מ־20% מקצב המכירה. עוד מדגישים בבנק ישראל כי הלוואות מזנין - המשמשות כהשלמה להון עצמי - לא יכולות להיחשב כחלק מההון העצמי כאשר מחשבים את היקף המינוף של העסקה.
בעסקאות בהן קיים מימון למלאי דירות שלא נמכרו בפרויקט שהסתיים, שיעור המימון צריך להיות עד 60% משווי הנכס, ותקופת המימון היא עד לשנה, ועל שיעור הדירות שלא נמכרו הוא עד 10% מסך הדירות. אם העסקה לא עומדת בקריטריונים האלה, גם היא נחשבת לעסקה בסיכון גבוה. בנכס מניב שנמצא בתהליך בנייה, ההון העצמי צריך להיות לפחות 15% משווי הנכס, ושיעור ההשכרות מראש צריך לעמוד על 40% לפחות.
כאמור, באופן רשמי יכולים הבנקים להעניק אשראי גם לעסקאות שלא עומדות בסטנדרטים אלה שקבע הפיקוח, אולם מאחר שעסקאות אלה יצטרכו להיות מנוטרות, וגם להגיע לדיון בדירקטוריון הבנק, ברור שהמסר בפועל לבנקים הוא להימנע ככל האפשר מעסקאות שכאלה.
בנוסף למיפוי העסקאות בסיכון גבוה, בבנק ישראל דורשים מהבנקים להגדיל הפרשות להפסדי אשראי בעקבות הגידול החד. הכוונה היא להפרשה הקבוצתית להפסדי אשראי, שמתבצעת על סמך שורה של פרמטרים כלליים כמו עלייה ברמת הסיכון בענף, וללא קשר לכשל בעסקה ספציפית. "בחישוב ההפרשה הקבוצתית להפסדי אשראי יש להביא בחשבון גידול מהיר בתיק האשראי והקלות בתנאי החיתום. הנכם נדרשים לוודא ביצוע ההתאמות הנדרשות בחישוב ההפרשה", כותבים בבנק ישראל לבנקים, ואף דורשים מהם שלאחר פרסום דו"חות הרבעון השלישי, הם ישלחו להם פירוט כיצד חישבו את היקף ההפרשה הנדרש.
במקביל לכך, כפי שפורסם באחרונה ב"כלכליסט" בוחנים בבנק ישראל גם את מדיניות התגמול של הבנקים לעובדים שלהם, בעיקר בכל הקשור לאשראי העסקי. בבנק ישראל בודקים האם ניתנים לעובדים תמריצים בכדי למכור אשראי, מה שעלול להביא גם כן לעלייה ברמת הסיכון. הבדיקה נמצאת בשלבים מתקדמים, וצפויה להסתיים עד לראש השנה.
הרקע לפנייה של בנק ישראל הוא גידול בחשיפה של הבנקים לענף הנדל"ן, שמאז ומתמיד היתה ממילא גדולה. מנתוני הדו"חות הכספיים עולה כי היקף החשיפה לענף זה צמחה ב־9.9% במחצית הראשונה של שנת 2021 לכמעט 354 מיליארד שקל, והיא היוותה יותר ממחצית מהצמיחה באשראי העסקי בתקופה זו.
אולם זו אינה רק העלייה בהיקף האשראי. בבנק ישראל מצאו כי גם סוג האשראי הניתן הוא ברמת סיכון גבוהה. לפי הערכות, אחד הדברים המרכזיים שמטרידים את בנק ישראל, הוא שישנם מקרים בהם ניתן אשראי במימון של 100% מהעסקה, כלומר ללא צורך מהיזם להביא הון עצמי.
העלייה בתיאבון הסיכון של הבנקים בולטת בעיקר בקרב שני הבנקים הגדולים: הפועלים ולאומי. שני בנקים אלו צמחו ביותר מ־11% בחשיפה שלהם לענף הנדל"ן בתוך חצי שנה בלבד. לעומת זאת, בבנקים האחרים החשיפה צמחה בקצב מתון יותר של 8%-5%.
לאומי פתח מבערים, והפועלים בעקבותיו
מי שהתחיל בהאצה בפעילות הוא בנק לאומי. מנכ"ל הבנק חנן פרידמן סימן מספר תחומים כיעדים אסטרטגיים לצמיחה, שאחד מהם הוא האשראי העסקי בכלל והנדל"ן בפרט. בבנק הפועלים בניהולו של דב קוטלר ראו שלאומי פתח מבערים ולא נשארו מאחור. גם בהפועלים האיצו את הצמיחה, כשקוטלר לקח על עצמו באופן אישי את הנושא, ונטל חלק בהבאת כמה מהעסקאות. הצמיחה של הפועלים בלטה במיוחד ברבעון השני, כשהחשיפה של הבנק לענף הנדל"ן גדלה ב־7% תוך רבעון.
במערכת הבנקאית לא אהבו במיוחד את הדרישות של בנק ישראל, בעיקר בכל הקשור לניטור רמת המחירים בהלוואות והדיון בהן בדירקטוריון: "הדרישה של בנק ישראל תמוהה. הם מלינים בין היתר על ירידה במרווחי האשראי על העסקאות החדשות. כלומר, הם רומזים לבנקים להעלות מחירים. אם מנכ"ל של אחד הבנקים היה אומר דבר כזה, רשות התחרות כבר הייתה חוקרת אותו", אומר גורם באחד הבנקים.
אולם בבנק ישראל מדגישים שלא מדובר במסר להעלות מחירים, בוודאי לא באופן רוחבי בענף, אלא בקריאה לבדוק שבעסקאות בסיכון גבוה המחיר אכן מצדיק את רמת הסיכון.
מאז ומתמיד הייתה החשיפה של הבנקים לענף הנדל"ן גבוהה, אולם דו"ח היציבות של בנק ישראל שפורסם החודש התריע כי חשיפה זו הולכת וגדלה, וכי 52% מתיק האשראי של הבנקים חשוף לענף זה - הן באמצעות אשראי לחברות הנדל"ן והן באמצעות תיק המשכנתאות של הבנקים.
הן המשכנתאות והן הנדל"ן היוו מנוע צמיחה בתיק האשראי של הבנקים במחצית השנה הראשונה. תיק המשכנתאות של הבנקים טיפס ב־6.5% במחצית השנה הראשונה ליותר מ־420 מיליארד שקל. אולם בתחום זה בנק ישראל לא ממהר להטיל מגבלות, מפני שלא מצא שרמת הסיכון בהלוואות גדלה בצורה משמעותית. זאת בניגוד לאשראי לנדל"ן שם נמצאה עלייה ברמת הסיכון של ההלוואות לעומת מה שהיה מקובל בעבר. לכן, לעת עתה הטיפול במשכנתאות הוא נקודתי מאוד כמו האיסור על נטילת הלוואה שתשמש הון עצמי לרכישת משכנתא.
גם בתחום הנדל"ן מדובר בינתיים במעין מכתב נזיפה, והידוק הפיקוח על הבנקים בתהליך קבלת ההחלטות. הסיבה לכך היא שבבנק ישראל מודעים לכך שלבנקים יש תקרה בהיקף החשיפה לאשראי זה - מגבלה של 22% מתיק האשראי, שהועלתה זמנית ל־26% בעקבות משבר הקורונה. לכן מעריכים בבנק ישראל שמגבלה זו, שאפקטיבית בעיקר בבנקים הגדולים שהולכים וקרבים אליה, תעשה אף היא את העבודה, ולא תאפשר השתוללות בטווח הארוך בהיקף החשיפה לענף זה.
