ניתוחריבית, אינפלציה, מלחמה: בעלי המשכנתאות חוטפים מכל כיוון
ניתוח
ריבית, אינפלציה, מלחמה: בעלי המשכנתאות חוטפים מכל כיוון
האינפלציה הגבוהה לא רק מרחיקה את האפשרות להורדת ריבית, שתקל על נוטלי ההלוואות לדיור – היא גם מגדילה את החוב עצמו ואת ההחזרים. כשליש ממשכנתא ממוצעת צמוד למדד. על ההלוואות מעיקות גם העליות בתשואות אג"ח מדינה
מאז החלה הריבית לעלות לפני שנתיים וחצי, בעלי המשכנתאות לא רווים נחת. עליית הריבית הקפיצה את ההחזר החודשי במסלול הצמוד לריבית הפריים, כאשר ההחזר זינק בממוצע ב־1,000 שקל לחודש בתוך כשנה.
אמנם הריבית כבר יציבה תקופה ארוכה, אך מכה נוספת על בעלי המשכנתאות נחתה שלשום, כאשר פורסם מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט. מדד זה היה גבוה למדי והגיע ל־0.9%. המשמעות היא שרכיב המשכנתא צמוד המדד התנפח בבת אחת בכמעט 1%.
כאשר מדברים על התייקרות ההחזר החודשי של המשכנתא, מדברים בעיקר על התייקרות הרכיב הצמוד לריבית הפריים. ההתייקרות שלו ברורה - ברגע שהריבית עולה, ההחזר החודשי קופץ בהתאם. אולם מכה שקטה, אך לא פחות קשה ואשר עדיין נמשכת, היא האינפלציה. במסלולי המשכנתא צמודי המדד ההתייקרות אינה מיידית, אלא קרן ההלוואה הולכת ותופחת בהתאם לעליית האינפלציה.
כך, למשל, אם משכנתא ממוצעת עומדת על מיליון שקל והחלק צמוד המדד הוא 25% ממנה, אז עליית המדד האחרון של 0.9% מנפחת את החוב ביותר מ־2,000 שקל, שעליהם נצברת כמובן ריבית לאורך חיי המשכנתא. החזר משכנתא ממוצעת למשק בית הוא כ־6,000 שקל בחודש.
אין הורדת ריבית באופק
השפעת האינפלציה הפכה מהותית בשנים האחרונות מאז החלה להרים ראש. בבנק ישראל חשפו בשנה שעברה נתון, שלפיו בחלק מהמשכנתאות שנלקחו בשנים 2022-2021 גובה הקרן במסלול צמוד המדד גבוה יותר לעומת מה שהיה ביום שבו נלקחה המשכנתא. כלומר, אף שמדי חודש שילמו משקי הבית אלפי שקלים, הם נשארו במסלול צמוד המדד עם קרן גדולה יותר מההיקף המקורי שנטלו.
"מי שלקח לפני שנה משכנתא, רוב הסיכויים שהיום החלק צמוד המדד גבוה יותר ממה שהיה ביום שלקח אותו. זה קורה בעיקר בסיטואציות שבהן לוקחים משכנתא ל־25 שנה והאינפלציה היא מעל ל־3% בשנה", אומר יוני ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות. "התחושה היא כאילו לא מתקדמים. משלמים מדי חודש משכנתא, אך היא אינה מצטמצמת", הוא מוסיף.
אם בוחנים את כלל תיק המשכנתאות של הציבור בישראל, אז כיום מתוך תיק של 570 מיליארד שקל, קרוב ל־33% הם ברכיב צמוד למדד ההולך ומתנפח עם עליית האינפלציה, כך שמדובר בחלק לא מבוטל שהולך ומתנפח. עם זאת, ברלינר מציין בצד החיובי כי בשנים האחרונות חל שיפור בחשיפה של בעלי המשכנתאות לרכיב צמוד המדד. "במשכנתאות שנלקחות היום, רכיב צמוד המדד עומד על 23%, נתון נמוך היסטורית. זה נובע מהתנהלות צרכנית נכונה: גם האינפלציה היא גבוהה, וגם היום הריבית הצמודה יקרה לעומת הלא צמודה, ולכן עדיף להימנע מרכיב זה ככל הניתן".
אלא שבעלי המשכנתאות לא סובלים רק מעליית האינפלציה שמנפחת להם את קרן ההלוואה. גם בשאר רכיבי המשכנתא הם לא רווים נחת. כאמור, הגורם המרכזי והבולט הוא רכיב הפריים, שהגיע לפני עליית הריבית למשקל של 40% מהמשכנתאות החדשות. כאמור, ההחזר החודשי במסלול צמוד הפריים התייקר דרמטית בעקבות עליית הריבית החדה מ־0.1% ל־4.75%. בתחילת השנה חשבו בעלי המשכנתאות שהחלק הקשה מאחוריהם, והנה הריבית תתחיל לרדת וגם החזרי המשכנתא יירדו במקצת. אומנם הריבית ירדה פעם אחת ב־0.25% בתחילת השנה, אך מאז נותרה על רמתה. האינפלציה שטרם מוגרה והסיכון הגבוה במשק בעקבות המלחמה גורמים לבנק ישראל לנקוט בשמרנות ולא למהר להוריד ריבית על אף התחלה של מגמה כזו בעולם. ההערכות הן שרק במחצית השנייה של השנה הבאה תחל הריבית לרדת בישראל.
ואם כל זה לא מספיק, ישנו רכיב חשוב נוסף במשכנתא - הרכיב בריבית משתנה. במסלול זה הריבית מתעדכנת אחת לתקופה. בעבר העדכון הנפוץ היה אחת לחמש שנים, אם כי בשנים האחרונות עלה השימוש בריבית משתנה אחת לשנה ולשנתיים. הריבית במסלול זה מורכבת משני רכיבים: ריבית עוגן ומרווח. ריבית העוגן היא לרוב תשואת אג"ח מדינת ישראל (צמודה או שקלית ולטווח שנקבע בעת נטילת המשכנתא). לריבית הזו מתווסף מרווח שאותו קובע הבנק, והוא תלוי ברמת הסיכון של הלווה ובמו"מ שהוא מנהל עם הבנק בעניין.
כאשר מגיע מועד העדכון, משתנה ריבית העוגן בהתאם לתשואה העדכנית של אג"ח המדינה הרלבנטית. כלומר מי שבתקופה זו מגיע מועד העדכון במסלול שמתעדכן כל חמש שנים, יקבל בבת אחת את עליית הריבית של השנתיים האחרונות וגם את העלייה ברמת הסיכון של המשק בעקבות המלחמה - עלייה שמשתקפת ברמת התשואות בשוק האג"ח הממשלתיות. לדברי ברלינר, מדובר בהתייקרות משמעותית שכן תשואת האג"ח מדינה ל־5 שנים עמדה לפני 5 שנים על 0.5%, והיום היא 4.5%. כלומר מי שלקח משכנתא במסלול זה בריבית של 3.5% לפני חמש שנים, ימצא עצמו לאחר העדכון עם ריבית של 7.5%, שגם תהיה מקובעת לו לחמש השנים הקרובות.
מיחזור המשכנתא כפתרון
למרות תמונת המצב הלא ממש אופטימית, יש דרכים לשפר את המצב. הדרך המרכזית היא כמובן מיחזור המשכנתא, בעיקר למי שנמצא במסלול בריבית משתנה, כשמגיעה תחנת העדכון.
"המרווחים היום בשוק טובים יותר ממה שהיו לפני כמה שנים. בעבר במסלול בריבית משתנה הריבית היתה בממוצע ריבית העוגן פלוס 3%, היום היא מגיעה לריבית העוגן פלוס 0.5%. אומנם אם ממחזרים רק רכיב מסוים במשכנתא, אפשרויות המיחזור מוגבלות יותר, אך עדיין אפשר להוזיל את הריבית עד 1.5% לעומת הריבית המקורית. לכן בהחלט כדאי לבדוק אפשרויות מיחזור לקראת העדכון במסלול", אומר ברלינר.
