ניתוח״לקוחות משלמים 70 אלף שקל בשנה לבנק למשכנתא, ולמרות זאת חייבים אותו הסכום"
ניתוח
״לקוחות משלמים 70 אלף שקל בשנה לבנק למשכנתא, ולמרות זאת חייבים אותו הסכום"
גם בלי העלאות ריבית: המשכנתאות ממשיכות להתנפח: האינפלציה בחודשים האחרונים הגדילה את המשכנתאות צמודות המדד, שעומדות בממוצע על 28% מההלוואה של משק בית. אסור להתפתות להחזר הנמוך בהתחלה במסלול צמוד המדד, שהולך וגדל עם הזמן והמדדים
השנתיים האחרונות לא היו קלות לבעלי המשכנתאות, ריבית בנק ישראל עלתה בחדות מ־0.1% ל־4.75%, והקפיצה את החזר המשכנתא החודשי בממוצע ביותר מ־1,000 שקל, ובנוסף גם האינפלציה ניפחה את יתרת החוב צמוד המדד.
בסוף השנה שעברה קיוו בעלי המשכנתאות כי הרע מאחוריהם. נראה היה שהאינפלציה מתחילה להירגע, והתחזיות היו להפחתת ריבית. בתחילת השנה היא אכן ירדה ב־0.25%, מה שהוריד מעט את ההחזר החודשי בחלק הצמוד לריבית הפריים. אלא שארבעה וחצי חודשים לאחר מכן, נראה שהתקווה להקלה בנטל ההחזר החודשי הולכת ומתבדית. נתוני האינפלציה האחרונים מקשים על בנק ישראל להמשיך בתהליך הורדת הריבית, וסביר כי בהחלטת הצפויה בחודש הבא היא תיוותר ללא שינוי.
אולם לא רק שההחזר החודשי לא יירד בקרוב, אלא המשכנתא מוסיפה להתנפח לאור מדדי המחירים לצרכן הגבוהים, ובמיוחד המדד האחרון של אפריל שהיה גבוה במיוחד ועמד על 0.8%.
כאשר מדברים על התייקרות ההחזר החודשי של המשכנתא, מדברים בעיקר על התייקרות הרכיב הצמוד לריבית הפריים. ההתייקרות שלו ברורה ומיידית־ – ברגע שהריבית עולה, ההחזר החודשי קופץ בהתאם. אולם מכה שקטה, אך לא פחות קשה ואשר עדיין נמשכת היא האינפלציה.
״לקוחות מוצאים עצמם משלמים 70 אלף שקל בשנה לבנק, ולמרות זאת חייבים לו את אותו הסכום אם לא מעבר לכך"
במסלולי המשכנתא צמודי המדד ההתייקרות אינה מיידית, אלא קרן ההלוואה הולכת ותופחת בשקט־בשקט בהתאם לעליית האינפלציה. כך למשל, אם משכנתא ממוצעת עומדת על מיליון שקל והחלק צמוד המדד הוא בממוצע 28% ממנה, אז עליית המדד האחרון של 0.8% מנפחת את החוב ביותר מ־2,000 שקל, עליהם נצברת כמובן ריבית לאורך חיי המשכנתא.
עד כמה השפעת האינפלציה מהותית? בבנק ישראל חשפו לפני שנה נתון, לפיו בחלק לא מבוטל מהמשכנתאות שנלקחו בשנים 2021–2022 גובה הקרן במסלול צמוד המדד גבוה יותר לעומת מה שהיה ביום שבו נלקחה המשכנתא. כלומר אף שמדי חודש שילמו משקי הבית אלפי שקלים, הם נשארו במסלול צמוד המדד עם קרן גדולה יותר מההיקף המקורי שנטלו, מאחר שקצב עליית האינפלציה היה גבוה יותר מהקצב שבו סילקו את המשכנתא.
"הסיטואציה הזו מתרחשת גם היום", אומר יוני ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות. "מי שלקח משכנתא בשנתיים האחרונות, סביר שהחלק צמוד המדד שלו גבוה יותר מכפי שהיה בעת נטילת המשכנתא. אם החלק צמוד המדד הוא משמעותי ומגיע ליותר מ־50%, סיכוי טוב שהמשכנתא גבוהה יותר מכפי שהייתה בעת נטילתה. כלומר לקוחות מוצאים עצמם משלמים 70 אלף שקל בשנה לבנק, ולמרות זאת חייבים לו את אותו הסכום אם לא מעבר לכך", הוא מוסיף.
לדבריו, רמת הסיכון היום במסלולים הצמודים גבוהה ולא משתלמת: "הריבית הממוצעת במסלולים הצמודים היא 3.5% בממוצע לעומת 5% במסלול בריבית קבועה. זה לא פער משתלם, שכן ברור שהאינפלציה תהיה גבוהה מ־1.5%, מאחר שהצפי הוא 2.5%־3%", הוא אומר.
על אף הפערים הללו אנו רואים שבחודשים האחרונים הרכיב הצמוד במשכנתאות שנלקחות מגיע בממוצע לקרוב ל־30% מסך המשכנתא. סיבה מרכזית לכך שלוקחים את הרכיב צמוד המדד היא כדי לעמוד באופן מלאכותי במגבלת יחס ההחזר להכנסה, שבנק ישראל קבע אותה כיחס של עד 40%. יחס זה מחושב לפי ההחזר החודשי ביום נטילת המשכנתא, כך שהוא יוצר העדפה מלאכותית לטובת המסלול צמוד המדד, שכן בתחילת הדרך רכיב זה אכן נמוך, והוא הולך ומתייקר לאורך הזמן כשהקרן מתנפחת בהתאם לגובה האינפלציה.
סיבה נוספת נובעת מכך שלכאורה יש למסלול הזה עדיפות בכל הקשור לעמלת פירעון מוקדם, שהיא נמוכה יותר מאשר במסלול בריבית קבועה. הדבר מאפשר יותר גמישות בניהול המשכנתא וביכולת למחזר אותה, אם כי לדברי ברלינר, גם היתרון הזה הולך ונשחק בתקופה הזו, וישנם הרבה מקרים שזה בפועל לא נכון. "צריך להיזהר ולא להתפתות לקחת רכיב צמוד גבוה, רק כי ההחזר החודשי בהתחלה נמוך. זה לא הזמן המתאים ועדיף להשתדל להימנע מהמסלולים הצמודים", אומר ברלינר.
