ניתוחעליית הריבית דוחקת החוצה חלק ממי שתכננו לרכוש דירה
ניתוח
עליית הריבית דוחקת החוצה חלק ממי שתכננו לרכוש דירה
היקף המשכנתאות החדשות בספטמבר מוערך ב־8 מיליארד שקל, ירידה של כשליש לעומת השיא. בין הסיבות: לקוחות שלא עומדים בתנאים לקבלת משכנתא בריבית הנוכחית. מזרחי טפחות: "יש התמתנות בביקוש, אך לא מזהים ירידת מחירים בנדל"ן"
עליית ריבית בנק ישראל ביום שני שעבר ב־0.75% לרמה של 2.75% התקבלה יחסית בהשלמה. עלייה בשיעור חד שכזה נחשבת לחריגה, מה גם שלפני פחות מחודשיים בוצעה עלייה בשיעור דומה. הסיבה לתגובה המתונה יחסית למהלך החריג היא שקצב ההעלאות הגבוה הפך כבר לנורמה בעולם, ובנק ישראל לא יכול להישאר מאחור, הן בשל נחישותו להילחם באינפלציה והן בשל ההשלכות על השקל אם ייפתח פער ריביות משמעותי בין המטבע המקומי לדולר.
אולם לצד ההבנה של הרציונליות בהעלאת הריבית התלולה, אי אפשר להתעלם מההשלכות שלה על התייקרות ההלוואות במשק – הלוואות שזה יותר מעשור התרגלנו לקבל בריבית אפסית. עיקר המכה ללווים הפרטיים היא בקרב בעלי המשכנתאות, היות שהמשכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר לרוב משקי הבית. עליית הריבית ייקרה את ההחזר החודשי של המשכנתא במאות שקלים בתוך כמה חודשים.
הבעיה אינה רק בעצם עליית הריבית (שברמה היסטורית היא עדיין אינה ריבית גבוהה), אלא בשילוב של העלאת ריבית מהירה שנעשית אחרי תקופה של עלייה חדה במחירי הנדל"ן (18% רק בשנה האחרונה). אלו הביאו לכך שמשקי בית נטלו על עצמם משכנתאות גבוהות משמעותית לעומת העבר. כך, למשל, היקף משכנתא ממוצעת עומד כיום על יותר ממיליון שקל לעומת כ־700 אלף שקל לפני 3 שנים.
בבנק ישראל בחנו את הרכב המשכנתא הממוצעת שנלקחה בשנה וחצי האחרונות (950 אלף שקל), ומצאו כי ההחזר החודשי בה עלה ב־465 שקל מאז החלו העלאות הריבית בחודש אפריל. בהנחה שתחזית בנק ישראל תתממש והריבית במשק תגיע ל־3.5% בעוד שנה, ההחזר החודשי יתייקר בסך הכל ב־755 שקל. מדובר בסכומים לא מבוטלים, וצריך לזכור כי זהו הממוצע. כלומר לבעלי משכנתאות רבים ההתייקרות גבוהה משמעותית, והופכת לעול מהותי על התזרים החודשי של משק הבית. ההתייקרות הממוצעת בהחזר החודשי אינה הנתון היחיד שמסביר כמה עול המשכנתא הופך לכבד. כדי לקבל הסתכלות עמוקה יותר, צריך לבחון פרמטר חשוב נוסף: יחס ההחזר מתוך ההכנסה. ובעברית פשוטה: עד כמה התשלום החודשי למשכנתא נוגס בהכנסה של משק הבית.
עליית מחירי הנדל"ן העלתה כמובן את הפרמטר הזה, אולם לכאורה לא במידה ניכרת: באוגוסט 2022 שיעור התשלום החודשי של המשכנתאות שנלקחו באותה העת היה 28.1% מההכנסה ואילו בשנת 2019 הוא היה סביב 26%, לכאורה לא הבדל דרמטי.
אולם ממוצע הוא נתון מתעתע. נתוני בנק ישראל מציגים גם את התפלגות יחס ההחזר מתוך ההכנסה. מנתונים אלה עולה תמונה מדאיגה יותר. יחס החזר גבוה מתוך ההכנסה נחשב לכזה שבאזור ה־40%, כלומר תשלום המשכנתא נוגס ב־40% מההכנסה. מנתוני בנק ישראל עולה כי שליש מהמשכנתאות שנלקחו בשנת 2019 היו ביחס החזר חודשי של 40%-30% מההכנסה. שלוש שנים לאחר מכן, המשכנתאות החדשות שניתנו ביחס החזר גבוה כזה כבר חצו את רף ה־40%, והגיעו ל־43% מהמשכנתאות שנלקחו באוגוסט.
הנתונים הללו מחושבים כמובן ליום לקיחת המשכנתא. כאשר הריבית עולה, כך גדל יחס ההחזר החודשי. כך שניתן להעריך שכיום יותר נוטלי משכנתאות כבר מתקרבים ליחס החזר מההכנסה של 40%, אם לא חצו אותו.
למרות הנתונים המטרידים הללו, דרור פלדמן שמנהל את פעילות המשכנתאות במזרחי טפחות, השחקן הגדול ביותר בתחום, לא רואה אינדיקציות מדאיגות לקשיים בעמידה בתשלומים. "כשאנחנו נותנים את המשכנתא ללקוחות, אנחנו בוחנים את יכולת ההחזר שלהם גם בתרחיש של עליית ריבית. לא אישרנו הלוואות אם בתרחיש של עליית ריבית ההחזר גדל משמעותית ביחס להכנסה", אמר פלדמן בשיחה עם "כלכליסט". "בכל אופן, גם אם יש לווים שמתקשים להתמודד עם העלייה בהחזר התשלומים, יש לנו מספיק פתרונות וכלים כמו מיחזור הלוואה ופריסה לתקופה ארוכה. כרגע אנחנו לא רואים עלייה בהיקף הפניות לפריסה, ובטח שלא רואים תופעה של אי־עמידה בתשלומים. זאת, אף שהריבית עלתה כבר לפני כמה חודשים. משכנתא היא הוצאה שלווים עושים מאמץ לשלם, ורק אם הם מגיעים למצב שהם לא יכולים להכיל זאת, הם מבקשים פתרונות".
השינוי בריביות לא משפיע עליכם?
"לדעתי, המצב שהיינו בו בשנתיים האחרונות הוא הלא נורמלי. אני 30 שנה במערכת, והריביות בשנתיים האחרונות היו נמוכות ברמה שאני לא זוכר כמותן. עכשיו הריביות מתקרבות לרמה הנורמטיבית שהיתה לאורך שנים. אולם אין ספק שאנחנו נכנסים לתקופה אחרת, שמחייבת אותנו לזהירות ולבדיקה דקדקנית של השפעת עליות הריבית על כושר ההחזר, אף יותר מבעבר".
עליית הריבית היא אמנם עול על בעלי המשכנתאות, אבל אולי הם יוכלו להתנחם בכך שלפחות הם הספיקו לרכוש דירה בחסות הריבית האפסית שהיתה במשק. ישנם לא מעט רוכשי דירות, שלפני כמה חודשים יכלו להשלים רכישת דירה בתנאי השוק דאז שכללו ריבית אפסית, אך כעת, בעקבות עליית הריבית, פשוט לא יעמדו בסף תנאי החיתום ובראשם יחס ההחזר להכנסה. כך, למשל, הריבית הממוצעת במסלול הקבוע הלא צמוד זינקה ב־50% בשנה האחרונה מכ־3% בספטמבר אשתקד ל־4.5% באוגוסט האחרון.
"אנחנו לא רואים עלייה בדחיית בקשות לקבלת משכנתא, אבל רואים מצב שבו יש לקוחות שלא יכולים לקבל אשראי בהיקף שרצו, אלא נמוך יותר. זה סוג של הגבלה שנוצרת בפועל, ושנובעת מכך שעליית הריבית מעלה את יחס ההחזר החודשי להכנסה", אומר פלדמן.
לדבריו, "יש שכבה באוכלוסייה, שאני עוד לא יודע לאמוד את היקפה, שעליית הריבית, שעוד תימשך, תקשה עליה לקבל משכנתא ולהשלים רכישת דירה. זאת בגלל שילוב של ריבית גבוהה שהולכת ועולה ומחיר נכס גבוה, וזה ישפיע על הביקוש".
המגמה שמתאר פלדמן מתבטאת בהיקף המשכנתאות החודשי. בחודשי השיא בתחילת השנה נלקחו מדי חודש משכנתאות בהיקף של 13-12 מיליארד שקל, אך כעת הקצב ירד לאזור 10 מיליארד השקלים.
פלדמן: "רואים בשלושת החודשים האחרונים ירידה הדרגתית בהיקף המשכנתאות החדשות. אני מעריך שבספטמבר היקפן יהיה כ־8 מיליארד שקל, ובאוקטובר נמוך יותר. נתוני ספטמבר ואוקטובר מושפעים גם ממיעוט ימי עבודה בשל החגים, אבל זה לא הסיבה היחידה. יש ירידה של 15% בהיקף הבקשות החדשות שהחלה לפני חודשיים, וצניחה של 80% בערך בהיקף הבקשות למיחזור משכנתא בשל עליית הריבית".
אתם מזהים מגמה של ירידה במחירי הדירות?
"אני לא מזהה שינוי במחירים. יש התמתנות מסוימת בביקושים, אבל לא חזרנו לרמת הביקושים של 2019. הפרמטרים המרכזיים שגרמו לעליית מחירי הדיור עוד כאן: הביקוש עדיין גבוה מההיצע ולכן לקבלנים אין סיבה להוריד מחירים. גם ביד שנייה אני לא רואה שינוי במחירי הדירות, אז נכון, לא נראה עלייה בשיעור גבוה של 18% כמו שהייה בשנה האחרונה, אבל אני לא מאמין שנראה ירידת מחירים. ככל הנראה, המחירים יתייצבו וירשמו עלייה או ירידה קלות ונקודתיות".
