ניתוחהקפאתם את המשכנתא? ההחזר החודשי עלול לקפוץ במאות שקלים
ניתוח
הקפאתם את המשכנתא? ההחזר החודשי עלול לקפוץ במאות שקלים
מתווה בנק ישראל נותן לכאורה תנאים טובים יותר בהקפאת המשכנתא לנפגעי המלחמה. אבל כדי לא לספוג עלייה חדה בהחזר החודשי לאחר ההקפאה, במקרים מסוימים דווקא עדיף המתווה שמיועד לשאר הציבור, למרות שבו נצברת ריבית
זמן קצר לאחר פרוץ המלחמה, כשכבר היה ברור שיהיה לה מחיר כלכלי כבד, בנק ישראל פרסם מתווה שגובש בהסכמת הבנקים להקפאת הלוואות ומשכנתאות, אולם הבנקים החליטו להרחיב את המתווה, הן במשך הזמן שיחול והן באוכלוסיות שזכאיות להטבות. כאשר התברר גודל הטרגדיה ביישובי הדרום ההטבה הורחבה עד כדי ויתור לחלוטין על תשלומי המשכנתא לתושבי העוטף לתקופה של חודש עד שישה חודשים.
למעט ההטבה של ויתור על תשלומי המשכנתא, לשאר ההקפאות יש מחיר שאינו מובן מאליו במבט ראשון. "קיבלנו הרבה פניות מאז שפורסם מתווה ההקפאה של בנק ישראל. הציבור מבולבל ולא מבין את משמעויות הצעדים השונים", אומרת יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות נופר יעקב. "הרבה מההקפאות נעשות באופן דיגיטלי, כך שאנשים ממהרים לבצע אותן בלי שהם מבינים את העלות התזרימית והכלכלית של הקפאת המשכנתא. צריך לזכור שהמלחמה מגיעה בתקופה שבה הציבור נמצא בקצה גבול יכולת החזר המשכנתא שלו בשל עליית הריבית והאינפלציה, שהגבירו את הלחץ התזרימי על משקי בית".
בהתאחדות יועצי המשכנתאות ערכו עבור "כלכליסט" השוואה בין ההצעות של הבנקים השונים ואת העלות שלהן, כאשר הסימולציה מתבססת על משכנתא בסכום של מיליון שקל ל־25 שנה, עם החזר חודשי של 5,500 שקל.
ההטבה הראשונה שמיועדת ליישובי עוטף עזה (במרחק עד 7 ק"מ) היא הפשוטה והטובה ביותר: פטור מלא מתשלומי משכנתא. מזרחי טפחות היה הראשון שהציע זאת לתקופה של חודש. לאחר מכן הצטרפו בנקים נוספים והרחיבו את ההטבה, כאשר דיסקונט נותן כיום את ההטבה הרחבה ביותר, פטור של חצי שנה מתשלום המשכנתא, הטבה שמגיעה ל־33 אלף שקל במשכנתא ממוצעת של מיליון שקל.
לאחר מכן יש שני מעגלים של הטבות. במעגל הראשון נכללים נפגעי המלחמה: לקוחות המתגוררים ביישובים עד 30 ק"מ מעזה, יישובים שפונו, משפחות הנרצחים והחטופים וכן חיילי המילואים (בבנק לאומי הוסיפו אוכלוסיות מיישובים נוספים וכן את השוטרים). לאוכלוסיות אלו הנאמדות במאות אלפי אנשים יש אפשרות לבצע הקפאה של המשכנתא לתקופה של לפחות שלושה חודשים (חלק מהבנקים הרחיבו את התקופה לעד שישה חודשים). עבור הקפאה זו לא תצטבר ריבית, והסכום שיוקפא ימוחזר להלוואה לארבע שנים, שתצורף למשכנתא ותחל להיפרע בעוד שנה.
בדחיית תשלומים זו אין ריבית ולכאורה זהו צעד שמומלץ לכל מי שיכול לנצל אותו, אבל לא כך המצב. היות שהסכומים המוקפאים ייפרסו לתקופה של ארבע שנים בלבד, המשמעות היא שההחזר החודשי יקפוץ באופן משמעותי לאורך תקופה זו.
לפי נתוני הבדיקה שערכנו, הקפאה של שלושה חודשים במשכנתא ממוצעת תגרום לכך שבמשך ארבע שנים לאחר ההקפאה יגדל ההחזר החודשי ב־344 שקל. אם בוחרים בהצעה של דיסקונט להקפאה של חצי שנה הרי שמדובר בעלייה בהחזר החודשי של 688 שקל. אלו סכומים לא מבוטלים, בעיקר כשהם מגיעים אחרי תקופה שבה ההחזר החודשי במשכנתא בשל עליית הריבית.
הקבוצה השנייה במתווה הקפאת התשלומים כוללת את כלל הציבור. כאן הבנקים מציעים להקפיא את המשכנתא לשלושה חודשים לפחות (חלק מהבנקים הרחיבו את התקופה). בהצעה זו גם בתקופת ההקפאה נצברת ריבית, ונוצר אפקט תשלום של ריבית דריבית (תשלומי ריבית על הריבית), וכך סך עלות המשכנתא גדל. מצד שני, הפריסה היא לאורך חיי המשכנתא. המשמעות היא שהעלייה בהחזר החודשי מינורית שכן תקופת הפריסה ארוכה יותר. כלומר, למתווה זה יש יתרון מבחינת התזרים לעומת המתווה למעגל הראשון, אולם מנגד סך עלויות המשכנתא גדל בעוד במתווה למעגל הראשון העלויות נותרות ללא שינוי.
לפי המתווה של המעגל הראשון הקפאה לשלושה חודשים משמעותה התייקרות של 344 שקל בהחזר החודשי החל מעוד שנה ולמשך ארבע שנים, בעוד שבהקפאה של שלושה חודשים במתווה המעגל השני ההתייקרות היא של 86 שקל בלבד. אולם אין ארוחות חינם – העלות הכוללת של המשכנתא תתייקר ב־13.3 אלף שקל, בעוד שבמתווה של המעגל הראשון היא לא תתייקר כלל. יתרה מכך, ישנה גם אפשרות במתווה למעגל השני להאריך את משך תקופת המשכנתא, ואז האפקט מתגבר. ההחזר החודשי יעלה בשיעור מינורי של 55 שקל, אך העלויות המשכנתא יתייקרו בכ־24 אלף שקל.
"ישנם פערים משמעותיים בהחזר החודשי בהקפאה עם ריבית לעומת הקפאה בלי ריבית. התזרים הוא שיקול חשוב שצריך לקחת בחשבון, במיוחד בתקופה כזו כשיש הרבה משקי בית שההכנסות שלהם נפגעו", אומרת יעקב. "עם זאת חשוב לקחת בחשבון את המשמעות של הקלה בתזרים, והיא עלייה לא מבוטלת בסך הכולל של עלויות המשכנתא. הקפאת משכנתא עוזרת למשקי בית, אבל יש לה מחיר, וצריך להבין אותו. מי שיכול להסתדר בלי ההקפאה, עדיף שלא יקפיא גם אם הוא זכאי לזה".
