שוק הדיור בוער: זינוק של 32% במשכנתאות בספטמבר לעומת הממוצע
שוק הדיור בוער: זינוק של 32% במשכנתאות בספטמבר לעומת הממוצע
היקף המשכנתאות שנלקחו בספטמבר הגיע ל-8.5 מיליארד שקל - עלייה 32% ביחס לממוצע בשנה האחרונה ושל 55% ביחס לספטמבר אשתקד. מתוכן, 16% הן הלוואות בלון, הנחשבות למסוכנות יותר. עם זאת, החרפת המצב הביטחוני עוד לא מתבטאת בנתונים
שוק המשכנתאות בספטמבר שמר על היקף פעילות גבוה, והיקף המשכנתאות שנלקחו עמד על 8.5 מיליארד שקל. זוהי עלייה של 55% ביחס לספטמבר אשתקד, שהיקף הפעילות בו היה נמוך במיוחד בשל חגי תשרי שחלו במהלכו. ביחס לממוצע החודשי ב-12 החודשים האחרונים, שעומד על 6.4 מיליארד שקל, היקף המשכנתאות בספטמבר עלה ב-32%.
ספטמבר הוא החודש השלישי ברציפות שבו היקף המשכנתאות החדשות גבוה מ-8 מיליארד שקל - ביצועים שנראו בפעם האחרונה באוגוסט 2022. לצד זאת, יש לציין שהמשכנתאות שנלקחו בספטמבר הן ברובן תוצר של עסקאות שנחתמו מוקדם יותר. לכן, ההשלכות של החרפת המצב הביטחוני בצפון, שהחלה עם פיצוץ הביפרים של פעילי חיזבאללה ב-17 בספטמבר, אינן באות לידי ביטוי בנתוני החודש. סביר להניח שהביצועים בחודש אוקטובר - שיושפעו הן מחגי תשרי והן מהחרפת המצב הביטחוני, יהיו חלשים במיוחד.
ההתחממות בשוק המשכנתאות החלה במאי האחרון, לאחר שנתיים קשות לענף, בהן העלאות הריבית ולאחר מכן פרוץ המלחמה, הבריחו את רוכשי הדירות ופגעו בו משמעותית. מתחילת 2023, ברוב המוחלט של החודשים נלקחו במשך תקופה ארוכה משכנתאות בהיקף של 5–6 מיליארד שקל בלבד.
חלק משמעותי מהביצועים החזקים בשוק המשכנתאות מושפעים באופן ישיר מהלוואות הבלון, שהסתכמו החודש ב-1.36 מיליארד שקל - כ-16% מסך המשכנתאות שנלקחו. אמנם מדובר בירידה קטנה ביחס לאוגוסט, אז 17% מהמשכנתאות נלקחו כבלון, אך עדיין מדובר בהיקפים גבוהים מאוד. בעוד שהיקף המשכנתאות בספטמבר היה כאמור גבוה ב-55% ביחס לספטמבר אשתקד, היקף הלוואות הבלון עלה ב-130% - כלומר יותר מכפול מהעלייה בהיקף המשכנתאות הכללי. לצורך השוואה, באפריל 2022, כשתהליך העלאת הריבית רק החל, שיעור הלוואות הבלון עמד על 4.7% בלבד, והיקפן הסתכם ב-496 מיליון שקל. מאז הוא מטפס אל היקפים חסרי תקדים.
העלייה המטאורית בהיקפן של הלוואות הבלון נובעת ממבצעי קבלנים, שלאור ההאטה בשוק בשנתיים האחרונות, נתקעו עם מלאי דירות גדול, ועלויות הליווי שלהם מול המערכת הבנקאית הלכו ותפחו יחד עם שיעור הריבית. בהלוואות בלון מסובסדות, הלקוח רוכש מהקבלן את הדירה בהווה אך מתחיל לשלם עליה רק בעוד כמה שנים, כאשר הקבלנים מסבסדים בתקופה זו את הריבית.
אמנם ניתן לראות את הלוואות הבלון כפתרון תזרימי של שוק עם שיעורי ריבית גבוהים, אך בהיקפים כל כך גבוהים, עולה השאלה האם עלולה להיווצר בעיה יציבותית. למשל, כשמספר גבוה של נוטלי הלוואות יגלו במקביל כשתקופת הבלון תסתיים שהם לא יכולים לעמוד בתשלומים עליהם התחייבו.
בבנק ישראל עוקבים אחר המגמה, ועד כה החליטו שלא להתערב - זאת בתקווה שהקבלנים, שעלות סבסוד הריביות מגיע עבורם למאות אלפי שקלים, יפסיקו מעצמם את ההלוואות לאור התאוששות השוק (כשהמבצעים עצמם כאמור אחראים לחלק משמעותי מההתאוששות). אך עד כה לא ניכרת האטה.
