ניתוחלא רק הפריים: האינפלציה הקפיצה את קרן המשכנתא
ניתוח
לא רק הפריים: האינפלציה הקפיצה את קרן המשכנתא
בנק ישראל צפוי להעלות את הריבית היום ולדחוק מחוץ לשוק המשכנתאות וליכולת לרכוש דירה עוד לווים; חלקו של מעמד הביניים ירד ל־44% אשתקד לעומת 58% מהשוק ב־2017; ולא רק עליית הריבית מכבידה: עליית האינפלציה מנפחת את הרכיב צמוד המדד והביאה לכך שהקרן על הלוואות שנלקחו בשנתיים האחרונות גדלה לעיתים מעבר לרמתה ביום לקיחת המשכנתא
בעלי המשכנתאות נכנסים שוב לכוננות ספיגה: היום יודיע בנק ישראל על החלטת הריבית הקרובה, ולאור נתוני האינפלציה מסתמן שהריבית תעלה ב־0.25% לפחות, קרי כבר תגיע ל־4.75% אם לא מעבר לכך. התייקרות של 0.25% משמעותה עלייה של עוד 60 שקל בהחזר החודשי של משכנתא ממוצעת. אם הריבית תעלה בשיעור חד יותר, ההחזר החודשי כמובן יעלה בהתאם.
השנה האחרונה הייתה שנה קשה לבעלי המשכנתאות, כשההחזר החודשי של משכנתא ממוצעת התייקר בכ־1,000 שקל, מה שמהווה עול משמעותי על משקי בית רבים, שממילא מתמודדים עם האינפלציה שמייקרת שורה של מוצרים במשק.
נוטלי המשכנתאות יוכלו לפחות להתנחם מכך שהצליחו לרכוש דירה, ואפילו ליהנות לתקופה מסוימת מהריבית האפסית שהייתה אז במשק. מי שנמצאים בסיטואציה מורכבת יותר הם רבים ממעמד הביניים, שטרם רכשו דירה, והודרו בשנתיים האחרונות מהאפשרות לרכוש דירה. הסיבה לכך היא עליית המחירים החדה, שבמהלכה בתוך שנה עלו המחירים ב־20%, ועליית הריבית שייקרה עוד יותר את נטילת המשכנתא.
המשבר החברתי שנוצר בשוק הנדל"ן מגובה בנתונים שאסף בנק ישראל ושאותם פרסם בשבוע שעבר. מהנתונים עולה כי בשנים האחרונות חל שינוי משמעותי במאפיינים של רוכשי הדירות, כאשר עיקר הרוכשים הופכים להיות אנשים מהעשירונים העליונים, ואילו העשירונים של מעמד הביניים הולכים ונדחקים החוצה, שכן ברמות המחירים והריבית הנוכחיות הם לא עומדים ברף שקבע בנק ישראל ולפיו ניתן להעמיד משכנתא שההחזר החודשי שלה מהווה עד 40% מההכנסה.
בבנק ישראל פילחו את נתוני נוטלי המשכנתאות לפי הכנסותיהם לעשירונים (על בסיס נתוני הלמ"ס לשנת 2019, בכדי למנוע עיוותים בחלוקה להכנסות שנוצרו בעקבות משבר הקורונה). הנתון הבולט ביותר נוגע לעשירון העשירי - משקי בית עם הכנסה חודשית של מעל ל־31.2 אלף שקל. בשנת 2017 הם היוו 10% מנוטלי המשכנתאות באותה שנה, בדומה לחלקם באוכלוסייה, ואילו בשנת 2022 חלקם מתוך נוטלי המשכנתאות הוכפל ל־20%.
בסך הכל חלקם של שלושת העשירונים העליונים (בעלי הכנסה של 24.4 אלף שקל ומעלה) עמד בשנה שעברה על 52% מנוטלי המשכנתאות, קרי הם מהווים את הרוב של נוטלי המשכנתאות, בעוד חלקם עמד על 35% בלבד רק חמש שנים קודם לכן.
תמונת הראי היא כמובן של בעלי ההכנסה הבינונית. עשירונים 7-4 (בעלי הכנסה של 20.2-11.4 אלף שקל) שהיווו בשנת 2017 58% מנוטלי המשכנתאות. אולם עוד ועוד מהם נפלטו מהשוק ולא היו מסוגלים לעמוד בהתייקרות של שוק הנדל"ן, כך שהם כבר לא הרוב בשוק, וחלקם מסך נוטלי המשכנתאות עמד על 44% בלבד אשתקד.
כרגע נראה שהמגמה הזו צפויה להתעצם היות שהריבית ממשיכה לעלות ולייקר את עלויות המימון, ומנגד אמנם מחירי הנדל"ן נבלמו, אך אין עדיין ירידה משמעותית וגם לא תוכנית באופק להגדלת ההיצע, שתוכל לתרום לירידת המחירים.
"בגלל שיש את מגבלת יחס ההחזר להכנסה שעומדת על 40%, אז ככל שהריבית עולה, באופן אוטומטי יותר אנשים עם הכנסה נמוכה לא יכולים לקנות דירה", אומר יונתן ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות. לדבריו של ברלינר, הבעיה החברתית שנוצרה בקרב רוכשי הדירות אינה מתבטאת רק בהרחבת מעגל המודרים מהשוק: "הבעיה החברתית רלבנטית גם למי שנטל משכנתא ברף העליון האפשרי, כלומר עם החזר חודשי שמהווה 40% מהכנסתו, שזה שיעור הולך ועולה מתוך סך הלווים החדשים. זה לא סביר לעמוד ביחס החזר שכזה לאורך 30-20 שנה, ואם עומדים בכך, אז המשמעות היא ששעבדת את חייך למען המשכנתא".
ובחזרה לבעלי המשכנתאות הקיימים: כאשר מדברים על התייקרות ההחזר החודשי של המשכנתא, מדברים בעיקר על התייקרות הרכיב הצמוד לריבית הפריים. ההתייקרות שלו ברורה ומיידית- ברגע שהריבית עולה, ההחזר החודשי קופץ בהתאם, ובסך הכל בשנה האחרונה הוא קפץ ב־1,000 שקל בממוצע.
אולם מה שבשקט בשקט מנפח את סך המשכנתא זו האינפלציה. במסלולי המשכנתא צמודי המדד ההתייקרות אינה מיידית, אלא קרן ההלוואה הולכת ותופחת בהתאם לעליית האינפלציה. כל עוד בשנים האחרונות האינפלציה הייתה אפסית לא הייתה לכך משמעות דרמטית, אולם בשנה האחרונה האינפלציה עלתה ב־5%, והמדד האחרון שעמד על 0.8% מראה שאנחנו עדיין לא נפטרנו מהאינפלציה על אף העלאת הריבית הדרמטית של השנה האחרונה.
המשמעות היא שהקרן (גובה המשכנתא ללא ריבית) הולכת וגדלה. עד כמה היא גדלה? בבנק ישראל חשפו נתון מדהים ולפיו בחלק מהמשכנתאות שנלקחו בשנים 2022-2021 גובה הקרן במסלול צמוד המדד גבוה יותר לעומת מה שהיה ביום שבו נלקחה המשכנתא. כלומר אף שמדי חודש שילמו משקי הבית אלפי שקלים, הם נמצאים כיום עם קרן גדולה יותר במסלול צמוד המדד מההיקף המקורי שנטלו, היות שקצב עליית האינפלציה היה גבוה יותר מהקצב שבו סילקו את המשכנתא.
"לאינפלציה יש השפעה מהותית יותר בראי כלל ההלוואה, שאינה מקבלת בהכרח ביטוי באמצעות השינוי בהחזר החודשי", אומרים בבנק ישראל בשפתם המאופקת ומתכוונים לכך שהשפעת האינפלציה על המשכנתא אולי חמקמקה יותר לעומת השפעת עליית הריבית, אך הנזק שלה פעמים רבות לא פחות דרמטי.
חשוב להתעכב על השפעת האינפלציה, שכן לפני נתוני בנק ישראל, החל מהמחצית השנייה של השנה שעברה חלה עלייה במשקל ההלוואות במסלול הריבית הקבועה הצמודה. אם בשנת 2021 רכיב זה עמד על 11.3% ממשכנתא ממוצעת, בינואר־מרץ השנה חלק זה כבר היווה 17.5% ממשכנתא ממוצעת, כלומר מי שנטל הלוואות במהלך השנה האחרונה מוצא עצמו נפגע יותר מעליית האינפלציה.
"בעלייה במשקל הרכיב צמוד המדד יש בעיניי אלמנט של מחדל", אומר ברלינר. "סיבה מרכזית לעלייה ברכיב זה היא כדי לעמוד באופן מלאכותי במגבלת יחס ההחזר להכנסה, כדי שניתן יהיה לקבל משכנתא".
מה הכוונה?
"הפער בריבית בין המסלול הצמוד ללא צמוד מעוות ומגלם אינפלציה של פחות מ־2%, בעוד האינפלציה היום היא 5%. אולם יחס ההחזר החודשי נקבע לפי הנתונים ביום נטילת המשכנתא, כך שהוא יוצר העדפה לטובת המסלול צמוד המדד, וזאת אף שבפועל המסלול הזה יקר יותר. היה צריך לקבוע נוסחה אחרת ליחס ההחזר שלא תיתן עדיפות למסלולים מסוכנים"/
עוד עולה מנתוני בנק ישראל כי מי שנטלו משכנתאות בשנת 2021 נפגעו הכי הרבה מעליית הריבית והאינפלציה. בעוד החזר המשכנתא החודשי של מי שנטלו משכנתא בשנים 2020-2018 התייקר בממוצע ב־655 שקל, בעבור מי שלקח משכנתא בשנת 2021 ההתייקרות הייתה גבוה ביותר מ־30% לעומת ההתייקרות שחוו לווים בשנים אחרות, והיא עמדה על 873 שקל, כאשר בעבור 20% מהלווים באותה שנה, ההתייקרות עמדה על יותר מ־1,000 שקל. הסיבה לכך היא שמי שנטלו משכנתא בשנת 2021, עשו זאת גם כשמחירי הנדל"ן היו בשיאם, גם כשהריבית הייתה בשפל וגם כאשר בנק ישראל הסיר את מגבלת הפריים, ואפשר להם לקחת משכנתא בריבית הצמודה לפריים בגובה של עד 66% מהמשכנתא. הכוונה הייתה טובה, היות שזה היה הרכיב הזול ביותר במשכנתא, אולם בפועל זה הרכיב שספג את העלייה החדה ביותר בשנה האחרונה בעקבות עליית הריבית.
בבנק ישראל ציינו בעבודה שפרסמו, כי הם מצפים מהבנקים לנטר את מצבם של הלקוחות, ואף לפנות ללקוחות בעלי פוטנציאל להיקלע לבעיות, ולהציע פתרונות. הבנקים הציעו בחודשים האחרונים סדרה של צעדים כמו פריסת משכנתא או הלוואה בריבית נמוכה, אולם לדבריהם הביקוש אינו גבוה. אתמול בנק הפועלים הודיע כי יקפיא את עליית הריבית הצפויה היום ל־40 אלף מלקוחותיו. זהו בהחלט צעד חיובי, אך בטח לא כזה שיפתור לבעלי המשכנתאות את המצב.
בינתיים נראה שנוטלי המשכנתאות משתמשים בעיקר בפתרון של מיחזור. לפי נתוני בנק ישראל, היקף מיחזורי המשכנתא הכפיל עצמו בחודש מרץ ל־1.3 מיליארד שקל לעומת נתוני שלושת החודשים שלפניו. המיחזור מתבטא במעבר למסלולים אחרים, פריסת ההלוואה לתקופה ארוכה יותר וכדומה. ככל הנראה לא נגיע למשבר כלכלי של גל משמעותי של לווים שיגיעו לפשיטת רגל ויפונו מבתיהם. גם בעלי המשכנתאות וגם הבנקים יעשו הכל כדי להימנע מכך. אבל להתייקרות המשכנתא יש מחיר כלכלי כבד - צמצום משמעותי בהוצאות אחרות, שפוגע באיכות החיים, ובמקביל ביחד עם מצב שוק הנדל"ן כולו, הוא יוצר בעיה חברתית והתרחבות הפערים, כך שרכישת דירה הולכת והופכת לאפשרות לאמידים בלבד.
