המפקח על הבנקים בוחן הגבלות נוספות על משכנתאות במינוף גבוה
המפקח על הבנקים בוחן הגבלות נוספות על משכנתאות במינוף גבוה
בבנק ישראל מוטרדים מהעלייה במשכנתאות במינוף גבוה שבהן גם יחס ההחזר מההכנסה גבוה. כך עולה משיחה שקיים המפקח עם מנכ"לי הבנקים. החשש: המגבלות ישלחו את רוכשי הדירות להלוואות בשוק החוץ־בנקאי, בו הריביות גבוהות יותר
בנק ישראל מוטרד מהעלייה ברמת הסיכון בשוק המשכנתאות. ל"כלכליסט" נודע כי במהלך פגישה, שנערכה באחרונה בין המפקח על הבנקים יאיר אבידן למנכ"לים של הבנקים, נידונה סוגיה זו. אבידן מוטרד מהעלייה במשכנתאות שבהן יש שילוב של מינוף גבוה ויחס גבוה של ההחזר החודשי מסך ההכנסה.
בשיחתו עם הבנקים ציין המפקח כי בעקבות עלייה בפרמטר המשולב הזה בחלק מהבנקים, הוא בוחן להטיל מגבלה רגולטורית בנושא, בהתאם ובכפוף להתפתחות הנתונים בהמשך. הסיבה לכך שאבידן לא ממהר להטיל מגבלות, היא חשש שהן עלולות בסופו של דבר לפגוע ברוכשי דירה ראשונה.
במקביל לבנקים התפתח בשנים האחרונות שוק משכנתאות חוץ־בנקאי, שעליו לא חלות המגבלות של בנק ישראל. ישנם רוכשי דירות שנוטלים הלוואות משלימות להון העצמי מאותם גופים כבר היום, והתופעה התרחבה בשנים האחרונות. הלוואות אלה יקרות יותר לעומת המשכנתא בבנק, ולעתים הריבית עליהן אפילו כפולה לעומת ריבית המשכנתא בבנק.
החשש הוא שאם יוטלו מגבלות על הבנקים במתן המשכנתאות, רוכשי הדירות פשוט יגדילו את היקף ההלוואה המשלימה מהגופים החוץ־בנקאיים, מה שייקר להם את עלויות מימון רכישת הדירה. סוגיה זו קריטית במיוחד בתקופה זו, כשהריבית במשק נמצאת במגמת עלייה, מה שממילא מעיק על תשלומי המשכנתא, ומייקר את ההלוואות.
בנוסף, הטלת מגבלות עלולה להאיץ מגמה אחרת שמתרחשת בימים אלה, והיא הארכת משך המשכנתא. בעוד תקופת פירעון המשכנתא עמדה בממוצע על פחות מ־22 שנים בשנת 2019, בחודשיים האחרונים היא כבר הגיעה ל־24 שנים.
הארכת תקופת המשכנתא יכולה להיות פתרון להקטנת את ההחזר החודשי אם יוטלו מגבלות על יחס זה, אבל גם כאן הארכת משך תקופת המשכנתא מייקרת את סך עלויות ההלוואה, וגם גורמת ללווים לנטילת התחייבות לתקופה ארוכה עד לגיל מבוגר יותר.
מבנק ישראל נמסר בתגובה: "איננו מתייחסים לנאמר בדיונים מקצועיים כאלו או אחרים שמקיים המפקח על הבנקים. בנק ישראל עוקב באופן שגרתי אחר ההתפתחויות השונות בשוק ההלוואות לדיור".
שוק המשכנתאות סגר מחצית שנה סוערת עם המשך עלייה חדה במחירי הדיור מחד, והתחלתה של מגמת עליית ריבית מאידך. המשמעות של שתי המגמות היא שרכישת דירה ונטילת משכנתא הופכות לעול כבד יותר למשקי בית.
ההערכה הרווחת היא שעליית הריבית תמתן את מחירי הדיור, וגם תאט את הפעילות בשוק המשכנתאות. אולם בינתיים היקף המשכנתאות החדשות ממשיך להיות גבוה ולעמוד על מעל 11 מיליארד שקל בחודש.
בשל עליית מחירי הדיור (שרק בשנה האחרונה זינקו ב־16%) נאלצים רוכשי הדירות ליטול משכנתא ברמת מינוף גבוהה יותר. משכנתא ברמת מינוף גבוהה נחשבת כזו שבה גובה ההלוואה גבוה מ־60% משווי הנכס.
מנתוני בנק ישראל עולה כי בעוד שיעור המשכנתאות במינוף גבוה עמד על פחות משליש בשנת 2018, הרי שבמחצית הראשונה של שנת 2022 הן כבר היוו מעל ל־45% מהמשכנתאות שנלקחו באותה תקופה.
בפועל, נתון זה ככל הנראה גבוה עוד יותר, היות שיש רוכשי דירות שנוטלים הלוואות משלימות מגופים אחרים לצורך רכישת הדירה. הלוואות אלה אינן נכללות בחישוב יחס המינוף בבנק, שיודע על כך רק בדיעבד.
גם שיעור ההחזר החודשי של המשכנתא מסך ההכנסה נמצא במגמת עלייה. בעוד בתחילת שנת 2020 החזר המשכנתא היווה בממוצע 25.5% מסך ההכנסה של הלווים, במחצית הראשונה של 2022 נתון זה עלה, וביוני אף היה מעל ל־28% מההכנסה.
מה שמטריד הוא שהציפייה שריבית בנק ישראל תצנן את השוק, לא ממש מתרחשת בינתיים. במערכת הבנקאית אמנם מציינים כי נרשמה באחרונה ירידה קלה בקצב ההתעניינות במשכנתאות, אך לא בשיעור משמעותי.
ההערכות בחלק מהבנקים הן שקצב הביקושים הגבוה ימשיך, ויש שמעריכים שלקראת חודש נובמבר צפוי שיטפון של פניות למשכנתא. הסיבה לכך היא שישנם מעל 100 אלף משקי בית שנרשמו לפרויקט "דירה בהנחה", מתוכם פחות מ־20 אלף צפויים לזכות. "ההרשמה להגרלה מעידה על כך שהחלום קיים, וחלומות מגשימים, לכן הצפי הוא שנראה את רוב מי שנרשמו להגרלה יוצאים לרכוש דירה", העריך גורם בכיר במערכת הבנקאית.
מנגד, בחלק מהבנקים מעריכים כי בסופו של דבר לריבית יהיה אפקט מצנן על השוק. "צריך לתת לשוק לעשות את שלו. בקצב עליית הריבית הנוכחי, אנחנו יכולים להיות במצב שבו הריבית במשכנתאות כבר תגיע בתוך שנה ל־6%. אלה נתונים דרמטיים לעומת מה שהתרגלנו אליהם בעשור האחרון, וזה יצנן את השוק. יש גבול להיקף ההתחייבות שרוכשי דירות יוכלו לקחת על עצמם", העריך גורם בנקאי אחר.
בהתאחדות יועצי המשכנתאות חושבים שהדרך הנכונה לטפל בסיטואציה המורכבת הזו, היא דווקא לאפשר להגדיל את יחס ה־LTV (גובה ההלוואה מתוך שווי הנכס) ל־85% במקרים מסוימים, תוך כדי הקשחת פרמטרים אחרים.
בהתאחדות יועצי המשכנתאות מסבירים כי מאחר שרוכשי דירה ראשונה יכולים לקחת משכנתא בגובה של עד 75% משווי הנכס, רבים מהם פונים לשוק האשראי החוץ־בנקאי.
"הציבור לא נמנע מרכישת דירות, אלא רוכש במינוף עקיף באמצעות הלוואות משלימות יקרות יותר באופן שמגדיל את הסיכון של משקי הבית בשל עומס החוב של הרוכשים. כתוצאה מכך זוגות רבים לוקחים על עצמם התחייבויות שוטפות כבדות, הרבה מעבר ליכולותיהם האמיתיות", כתבו יונתן ברלינר וברוך פיירשטיין מהתאחדות יועצי המשכנתאות. השניים שלחו מכתב בנושא ליו"ר ועדת הכלכלה ח"כ מיכאל ביטון, בעקבות דיון שערך בנושא ההלוואות המשלימות למשכנתאות.
בהתאחדות המשכנתאות מציעים כפתרון לאפשר לרוכשי הדירות להגדיל את רכיב המשכנתא, שהוא זול יותר במקום נטילת הלוואות משלימות, ומציעים כמה דרכים לכך. הראשונה היא להגדיל את יחס ה־LTV ל־85%, אך במקביל לכך להדק את מגבלת יחס ההחזר מתוך ההכנסה במשכנתאות שכאלה ל־35% לעומת 40% כיום, וכך אמנם הסיכון לבנק יגדל בפרמטר יחס המינוף, אך יקטן בפרמטר יכולת ההחזר.
הצעה נוספת היא לאפשר את הגדלת המינוף במשכנתאות, אך רק לנכסים בשווי של עד 1.6 מיליון שקל, קרי בעיקר כאלו שבפריפריה ובאזורים סביב המרכז. "המשותף לרעיונות אלו שהם נותנים מענה לרוכשי דירה יחידה בלבד, ועיקר השימוש בהקלה תתאפשר בפריפריה, כאשר הגדלת הסיכון למערכת הבנקאית היא מזערית אם בכלל", מעריכים בהתאחדות.
