בלעדיועדת משמעת, מבחני הסמכה וקנסות: הכנסת רוצה פיקוח על יועצי משכנתאות
בלעדי
ועדת משמעת, מבחני הסמכה וקנסות: הכנסת רוצה פיקוח על יועצי משכנתאות
במושב הכנסת הבא תונח הצעת חוק מפורטת של נציגי הקואליציה והאופוזיציה לאסדרה ופיקוח על יועצי המשכנתאות. הצעת החוק שחוברה בעזרת ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועמ"ש, אמורה לנפות מהשוק גורמים לא מקצועיים ושרלטנים
האם מקצוע יועץ המשכנתאות יעבור בקרוב תהליך אסדרה? בכנסת נחושים להעביר במושב החורף הקרוב הצעת חוק מפורטת שמסדירה את המקצוע, כך שהוא יפוקח על ידי משרד המשפטים, יכלול מבחני הסמכה, ועדת משמעת, אגרה שנתית ועוד.
טיוטה של הצעת החוק מתגבשת בימים אלה על ידי יו"ר ועדת הפנים יעקב אשר (יהדות התורה), רכז האופוזיציה בוועדת הכספים ולדימיר בליאק (יש עתיד) ויו"ר הקואליציה אופיר כץ (הליכוד). העובדה שמדובר בדמויות בכירות בכנסת ובשיתוף פעולה בין הקואליציה לאופוזיציה מגדילה את הסיכוי של הצעת החוק להיות מקודמת.
בוועידה של התאחדות יועצי המשכנתאות שנערכה באחרונה התייחס ח"כ אשר לנושא ואמר: "נגיש הצעת חוק שתביא להסדרת יועצי המשכנתאות. נקדם ביחד את הנושא בכל הכוח במושב הבא של הכנסת, ואני מקווה מאוד שעד סוף מושב הקיץ הנושא הזה ייכנס לספר החוקים של מדינת ישראל".
מי שדוחפים לנושא אסדרת יועצי המשכנתאות הם חברי התאחדות יועצי המשכנתאות, שבניסוח מסגרת האסדרה נעזרו בעו"ד ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועמ"ש וכיום שותף וראש תחום רגולציה וממשל במשרד EBN - ארדינסט, בן נתן, טולידאנו.
הצעת החוק עוד נמצאת בשלב הטיוטות האחרונות, אולם לכלכליסט נודעו פרטיה המרכזיים. במסגרת האסדרה המתוכננת יצטרך כל יועץ משכנתאות לעבור מבחן הסמכה לצורך קבלת רישיון. כיום דרוש מבחן וולונטרי עבור הצטרפות להתאחדות יועצי המשכנתאות, אולם ניתן לשמש כיום כיועץ גם מבלי להשתייך להתאחדות.
כדי לרכז את סוגיית המבחנים והרישוי תוקם מועצת יועצי משכנתאות שתכלול נציג ממשרד המשפטים, נציג ממשרד האוצר, נציג מבנק ישראל שימנה הנגיד, נציג ציבור שימנה שר המשפטים, ושלושה יועצי משכנתאות שימנה השר לפי המלצת התאחדות יועצי המשכנתאות. המועצה תהיה אחראית על בחינות ההסמכה, תמנה ועדות משנה ותפעל לקידום תקינה מקצועית בנושא ייעוץ המשכנתאות.
בנוסף, שר המשפטים ימנה לתפקיד רשם יועצי משכנתאות אדם הכשיר להיות שופט בבית משפט השלום, והוא יהיה אחראי על רישום היועצים ועל הסרתם במידת הצורך. התנאים לרישום הם עמידה בבחינות המועצה, וכן בתנאי שהיועץ אינו פושט רגל. הרשם יוכל לפסול יועץ משכנתאות מטעמים של הרשעה בעבירה או אם ישנם ממצאים המראים כי הוא אינו ראוי. בדומה לרישיונות אחרים, גם יועצי המשכנתאות יצטרכו לשלם אגרה שנתית, שגובהה טרם נקבע, ויהיה מנגנון של התליית רישיון לתקופה מסוימת.
יועץ המשכנתאות יתחייב לפעול לטובת הלקוח שלו בלבד, אסור יהיה לו לתעדף את האינטרס האישי שלו או אינטרס של לקוח אחד על חשבון השני. כמו כן ייאסר עליו לקבל תמורה כספית ישירה או עקיפה על ייעוץ המשכנתאות מגורם אחר שאינו הלקוח שלו.
מנגנון נוסף שיוקם ויאכוף את דרישות החוק הוא ועדת משמעת. גם כאן שר המשפטים יהיה אחראי על מינוי שלושה חברי ועדה. ועדת המשמעת תדון במקרים של יועץ שמתנהג בצורה לא ראויה, רשלנית, או במקרים שבהם לא פעל לטובת הלקוח, או שהתגלה כי הוא מקבל תגמול מגורם אחר שאינו הלקוח. ועדת המשמעת תוכל להטיל עונשים של התראה, נזיפה, קנס של עד 10,000 שקל, וגם הקפאה או ביטול רישיון וענישה על תנאי. עוד מוצע במסגרת האסדרה כי מי שיתחזה ליועץ משכנתאות אף על פי שאין לו את הרישיון צפוי לקבל קנס או מאסר של עד שנה.
בנוסף צפויים כללי מעבר כדי לא לפגוע בחופש העיסוק של מי שפועלים כיום כיועצי משכנתאות. כרגע לפי ההצעה, מי שעובד במקצוע מעל ל־9 שנים יוכל לקבל את הרישיון גם ללא המבחן. מי שעובדים במקצוע מעל שנתיים אך פחות מ־9 שנים יוכלו גם כן לקבל את הרישיון ללא צורך במבחן, בתנאי שהם עברו את מבחן ההסמכה שקיים היום בהתאחדות יועצי המשכנתאות.
המטרה המרכזית של החוק היא כמובן להסדיר את מקצוע ייעוץ המשכנתאות, ולסנן מהשוק גורמים בעייתיים. מטרה נוספת היא הקלה על קבלת גישה מהבנקים בנוגע למידע על לקוחות עבור היועצים. הכוונה היא לשימוש בפלטפורמת הבנקאות הפתוחה, המאפשרת קבלת מידע על הלקוח בקלות ובמהירות לצורך בחינת התנאים שהוא מקבל ושיפורם. בעבר ביקשו יועצי המשכנתאות גישה שכזו, אך בנק ישראל נרתע מכך היות שמדובר בבעלי מקצוע שאינו מפוקח. ההערכה הזהירה היא שלאחר סיום תהליך האסדרה יהיה לבנק ישראל קל יותר לאפשר ליועצים גישה למידע זה (המידע כמובן ניתן רק לאחר אישור הלקוח).
לפי הערכות, ישנם כיום 2,500-2,000 יועצי משכנתאות, כאשר קרוב ל־1,400 מהם חברים בהתאחדות היועצים. מקצוע זה פרח בשנים האחרונות בעקבות הגאות בשוק הנדל"ן, ולמרות העלייה בשימוש ביועצים, הוא אינו מפוקח רשמית, כך שאין בו סטנדרט של דרישות מקצועיות ואתיות, מה שמהווה פתח לכניסה לתחום של גורמים לא מקצועיים במקרה הטוב ושרלטנים במקרה הגרוע יותר.
כיום, משכנתא ממוצעת עומדת על כמיליון שקל, כך שזו עסקת האשראי הגדולה ביותר של רוב משקי הבית, ולכן רבים מהם נעזרים ביועצי משכנתאות, בציפייה שהדבר יסייע להם לבנות את העסקה המתאימה והמשתלמת ביותר עבורם. לפי נתוני בנק ישראל, 62% מנוטלי המשכנתאות ברבעון הראשון של השנה השתמשו ביועץ משכנתאות. השימוש הופך נפוץ יותר ככל שהמעמד הסוציו־אקונומי נמוך יותר. "מקצוע ייעוץ משכנתאות נדרש לאסדרה כשירות לציבור", אומר קמיניץ בשיחה עם כלכליסט. "כאשר אדם מקבל ייעוץ טוב הוא חוסך כסף, וייעוץ רע גורם להוצאות שאינן נדרשות. יש חשיבות לייצר דרישות מינימום למקצוע שייצבו את המערכת. בנוסף, כשחושפים אנשים לאפשרות של עבירות אתיות, זה מייצר יותר תשומת לב וזהירות של העוסקים במקצוע".
בעבר היו ניסיונות להעביר את הפיקוח על היועצים לבנק ישראל, שלא ממש התלהב. משרד המשפטים ירצה לקבל משימה שכזו שדורשת לא מעט משאבים ואחריות?
"יש שיחות בנושא עם יחידות מקצועיות שם. בסופו של דבר מדובר בהצעת חוק, ובהחלטה של הדרג הפוליטי איך לאסדר את המקצוע. משרד המשפטים יודע לאסדר בעלי מקצוע, והוא גם אחראי על אסדרה של שמאים ומתווכים במקרקעין".
כאמור, מי שדוחפת לאסדרת המקצוע זו התאחדות יועצי המשכנתאות, שלא אמורה לפקח על היועצים לאחר הצעת החוק, אך תשתתף במועצה שתקבע את מבחני ההסמכה. יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות נופר יעקב מסרה בתגובה: "אנחנו ניצבים בצומת דרמטי. אסדרת ענף יועצי המשכנתאות תוביל לחיזוק המקצועיות וההתנהלות מול הלקוחות והמערכת הבנקאית. גיבוש נהלים, אתיקה ועמידה במבחנים יחזקו את אמינותו וירחיקו גורמים בעייתיים ובעלי אינטרס מהענף. כיום קיים קונצנזוס בנוגע לחשיבותו של ייעוץ מקצועי אובייקטיבי לפני עסקת המימון הגדולה ביותר בחייו של כל משק בית - על כך מעידים גם נתוני בנק ישראל שלפיהם למעלה מ־60% מנוטלי המשכנתאות נעזרים ביועץ".
